我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，想请教一下。手上现金700w，二套房资格，想在浦东大华，花木，南码头这几个板块里买一套二手房。请问这几个板块今后从升值空间的角度考虑，哪些比较值得考虑，谢谢！

沪叔：你好，700w在您筛选的三个版块，北蔡大华，花木（是海桐学区这块对吧），南码头，买到的产品都是2000年左右的商品房，2房，面积在80-95平之间，多是楼梯房小区。如果同样的产品，就版块优先级来说，花木可以首选。

提问：沪叔，你好，请问中企云萃森林值得购买吗？看到附近都是动迁房，比较纠结。

沪叔：你好，中企云萃森林位于浦东三林滨江东块的住宅社区，也是上海外环内贴外环新房备案价第一个站上10w+的版块。从版块上分析，整个版块属于新规划现开发的三林楔形绿地片区，规划宏量建面高达210w方，从整个上海的中外环开发层面上找案例，这里有点类似10年前的森兰国际，但不论是地理位置还是发展上限，都优于森兰。

从当下的环线性价比上来说，因为规划的一切内容都需要兑付周期，宅地出让拍地销售建设入住至少需要5-10年的时间，当下平行段的地块不论是古美，金桥巨峰路等版块都已经相对有比较成熟的生活环境或即将建成的配套，且单价都在9w以内，所以三林滨江东区这里的混居高价位产品，未来的价值兑付和兑付周期是大多数打新客户迟疑的地方。

对于积分较低，浦东市域或滨江两岸工作的新落户单身小年轻，900-1100w的刚需首套过度，这里是可以考虑并上车的，但绝对不是唯一。

提问：沪叔,您好!我们家庭现在在上海已有一套房,积分的话基础分是30分.动态分中,已缴纳社保18年.目前的计划是再买一套小的房子(一室或2室)用于5-8年后自住,要求自驾或公共交通到浦东机场和杨浦大桥都比较方便,不考虑学区,要电梯房,可以接受动迁房,新房和二手房都能接受,可以接受外环到郊环区域.目前可用现金200-250万,麻烦沪叔能推荐几个区域或者是楼盘,再有就是我们这点预算,有哪些坑是需要避的.另外,如果对祝桥的祝祥苑/祝和苑附近小区(据说21号线会增加川南奉公路/祝潘公路站点,尚未公示)和鹤沙航城的金沁苑附近小区,这两块区域作个比较的话,各自的优势/劣势有哪些呢?非常感谢!

沪叔：买房这些坑谨慎碰：公寓的坑，投资公寓的坑实在太多，除了产权年限，还有交易税费重，流通性差，就算公寓有涨幅，除去各种成本，回报率低于住宅。远郊房的坑，远郊房的吸引人地方就是便宜，长期看几轮行情下来涨的慢，远低于大盘，甚至套牢；法拍房的坑，很多人觉得便宜想捡漏，新手小白这种便宜轮不到你捡，这里面最麻烦涉及个人债权纠纷，后面如果其他债主上门讨债得不偿失。其他买市区高溢价盘，里面坑详见知识星球内部。买新房前理清你的月供能力，新房因为开发商案场对接支行固定，这块如果流水不行确实按揭不好贷；二手如果月供还1.2w/月没问题，可以贷150万15年，新房当下250万这样只好选择崇明东滩或者长兴岛的精装小洋房。

二手房你可以关注杨浦大桥和浦东机场中间的位置，如浦东，金桥，浦兴路板块可以考虑这边的1房总价在350万左右，按照普宅批贷大约能贷到100万，首付250万左右。或者可关注高桥的高行绿洲这一片次新二手的小两房基本也是350w以内。21号线官方公示的路线是从东靖路金桥，南北贯穿张江高科，孙桥，最后到川沙六陈路。祝桥千汇路这边没有公示的站点，听说的消息如果来自官方才有确定性。祝桥和鹤沙航城，都属于版块远郊，远郊的第一配套一定是靠近地铁口，这样未来有置换需求的时候，你好脱手。不同版块个别小区没有对比的意义，鹤沙航城相对16-18号线双轨交当下比20年后的东站枢纽更具备自住意义。上海投资回报率高的盘详见知识星球。

提问：沪叔好！儿子国外留学回国工作，工作地点在陆家嘴。购房预算在1000万左右。新政策户口应该不用等6个月了，近期能落户，请教沪叔，我们是等摇号购房还是尽早上车好？选在哪个板块比较理想？

沪叔：你好，目前你家孩子刚落户，新房现在施行积分优选入围政策，按照新落户来讲，他刚满50分，你们的预算并不低，但就新房来说，这个积分，大部分热门新盘没有机会入围，能买到的新盘基本上多少都会有一些鸡肋的缺点。

如果你们是小孩婚前把房子定好，那建议是一并考虑上车二手，毕竟这一次房子后续也可能会置换，可以做一次过度。

提问：沪叔，你好，上海动迁房到底能不能买，买的时候需要注意什么？

沪叔：你好，刚需购房者一定要知道，一、短期内不能上市交易的动迁房，未来起纠纷的概率很大，一定要避开，不要图便宜。二、同地段短期过渡相对商品房，优先选择动迁房，投入少，回报率还可以。三、二零一零年之前的动迁房尽可能不选，一零年之后的无论品质、环境、户型都要好很多。四、考虑未来空间要注重板块的选择，比如徐泾、周浦、江桥等有交通便利的板块，未来也更加容易出手。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。