2024年以来，一场国企收房潮在房地产市场掀起波澜。深圳、广州、珠海、沈阳等多地，相继披露地方国资入场收购存量商品房的计划或进展情况。这一现象引发广泛关注，国企收房究竟释放了怎样的信号？对房地产市场和普通购房者又将产生何种影响？
多地开启国企收房模式自2024年5月以来，商品房“以旧换新”政策在各地加速出台与落地，其中“国企收旧换新”模式成为主流。据不完全统计，截至目前，已有超70城推出相关政策，鼓励或推动国企收购购房者手中的二手房，或直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源。
2024年8月7日，深圳市安居集团发布关于收购商品房用作保障性住房的征集通告，此前，广州增城也曾发布公告，公开征集符合条件的商品性安置房源。
不仅是一线城市，众多二三线城市乃至部分县或县级市也积极参与其中。如郑州早在2022年就开始启动存量房收储工作，截至2025年1月，累计收购存量商品房项目96个，共计12.5万间（套），收购量位居全国第一。济南、重庆、南京等城市也纷纷跟进，出台相关政策，推进国资收储存量房工作。
这一趋势与相关部门的部署紧密相关。从去年4月30日中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，到“5・17”楼市新政确定去库存的具体执行思路，再到央行、住建部等多次会议强调支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房，一系列政策推动着各地加快商品房收储工作。
国企大规模收房的背后，是房地产市场面临的严峻库存压力。新房销售量持续低迷，存量节节攀升，去库存已然刻不容缓。
以深圳为例，据当地权威房地产信息平台数据，截至去年7月底，深圳一手住宅可售套数为48974套，截至2024年上半年，全市新房库存面积为516万平方米，去化周期高达24.8个月。在这样的市场背景下，国企收房成为缓解库存压力、稳定市场的重要手段。
收房的积极意义助力保障性住房建设
将收购而来的存量商品房用作保障性住房，可极大地缩减保障性住房的建设周期。新建保障性住房项目，自选址始，历经设计、施工，直至交付，正常情况下需历时三到四年。而直接收购达标商品房，能快速转化为保障性住房，更快满足刚性住房群体需求。
缓解房企资金压力
对于房企而言，新建商品房去化放缓带来巨大资金压力。国企收购存量房，有助于房企回笼资金，缓解“保交付”和偿还债务的压力，稳定商品房市场，促进房地产行业的健康发展。
优化市场资源配置
通过国企收房，可将闲置的存量房源重新整合利用，优化市场资源配置，提高住房资源的利用效率，促进房地产市场的供需平衡。
实施中的挑战与限制收房条件苛刻
各地在收购房源时，制定了极为严苛的标准。首先，房源必须已取得竣工验收备案证明，确保房屋质量符合相关规范。同时，房源需权属清晰，不存在产权纠纷，且满足金融机构发放贷款的要求，以保障交易的安全性和稳定性。
在区位选择上，为便于后续的保障性住房运营管理，满足入住居民的日常生活需求，房源需位于交通便捷的区域，周边教育、医疗、商业等配套设施应较为齐全。
在收购形式方面，多地倾向于优先选取整栋或整单元尚未出售、能够实现封闭管理的楼栋项目。这种方式不仅便于统一规划和管理，还能降低运营成本。烟台、新乡、威海等地，更是明确规定以整幢作为基本收购单位，旨在最大程度保障房源的整体性与管理的便利性。如此苛刻的条件，使得符合要求的房源数量有限。
资金筹集困难
收房需要大量资金，这对地方财政和相关企业来说是不小的负担。以郑州为例，今年国资计划完成5000套二手房收购任务，若一套按100万元计算，合计需要50亿元。尽管央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，但从实际使用情况来看，截至二季度仅使用了121亿元，远未达到预期。资金筹集困难，限制了收房工作的大规模推进。
价格确定难题
收储能否达成，收储价格的确定堪称关键。价格过低时，房企参与积极性便会低落；而价格过高的话，政府财政将不堪重负。目前房地产市场“促需求+去库存”的政策方向虽已明确，但在落地过程中，收储价格的平衡难以把握，影响了收房工作的顺利开展。
市场需求差异
从城市分布来看，在一些房企库存压力大、出售意愿较强的城市，配售型保障房需求相对有限，国企收储规模可能较小；而在一些配售型保障房需求相对强烈的城市（如一线和核心二线城市），市场库存水平可能不高，房企折价出售存量房的意愿也相对较低。市场需求的差异，增加了收房工作的复杂性。
对购房者的影响有限对于普通购房者来说，国企收房潮带来的直接影响较为有限。一方面，收房条件决定了大多数购房者手中的房屋难以符合收购标准，尤其是个人二手房源在房龄、位置、质量等方面参差不齐，与保障性住房的要求存在差距。另一方面，市场上的新房供应结构可能会因国企收房而发生一定变化，但短期内对房价的影响并不显著。虽然收房潮有助于稳定房地产市场，但房价受多种因素制约，如土地成本、市场供需关系、宏观经济形势等，因此购房者不应期望房价会因国企收房而出现大幅波动。
国企收房潮是房地产市场在当前形势下的一次积极调整，虽具有重要意义，但在实施过程中面临诸多挑战。它能否真正扭转房地产市场的困境，还需时间的检验和各方的共同努力。对于购房者来说，需理性对待这一现象，依据自身实际需求与经济状况作出合理的购房决策。
文本来源于@金融民工吉胖子的视频内容
