北京也好，上海也罢，都称得上是国内房价的天花板，即便现在的楼市环境不好，房价却依然坚挺。

2022年12月，上海成交均价为69202元，今年11月的成交均价降到65511元；

北京在去年12月底的成交均价为53625元，今年11月涨到59968元。

不论是具体数据，还是下图中二者历月成交价的变化趋势，我们都可以看出，尽管房价跌跌涨涨，但高房价的本质压根儿就没变。

真应了网友们所说的“涨价容易，降价难”。

很多人把一线城市当作楼市的风向标，可现在风向标里的老大哥也是有点儿扛不住了。

9月份，认房不认贷开始实施，这一政策确实释放了一部分需求，北京和上海的成交情况有所回暖。

北京的成交面积为54.03万平方米，环比上涨23.9%。

上海的成交面积为76.93万平方米，环比上涨21.6%。

可等这部分需求消耗完后，一切都被打回原形。

到了11月份，在成交面积上，与9月相比，北京下跌23%，上海下跌21.9%。

因此，在认房不认贷的刺激作用消失后，两座城市又马不停蹄地再次在政策上加码。

先是北京。

首付比例：首套房从原先的最低35%降到30%；二套房六区外降到40%，六区内50%。贷款年限从最高25年恢复到30年。

房贷利率：首套房原本为4.75%，现降到六区内是4.3%，六区外4.2%；二套房六区内4.8%，六区外4.75%。

普通住宅认定标准：取消总价标准，五环内提升至8.5万元/平，五环至六环提升至6.5万元/平方米，六环外为4.5万元/平米。

再是上海。

首付比例：首套房降到30%；二套房差异化政策，嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山以及自贸区临港新片区为40%，市中心50%。

房贷利率：首套房lpr-10bp，市中心二套lpr+30bp；首付比例中提到的几个区，二套为LPR+30bp。

普通住宅认定标准：五层及以上，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等，且单套住房建筑面积在144平方米以下。

很显然，这次政策上的调整并没有什么“新意”，还是在原来的政策的基础上，对首付、利率、普通住宅认定标准进行调整。

简而言之，就是过去政策的加强版。

不得不承认，政策的调整，确实减轻了购房压力，但我认为，这次的政策效果，能撑住3个月就算是相当不错了。

之所以会有这样的想法，并不是我太悲观，而是在如今的大环境下，大家确实都不太敢接盘。

一方面，楼市环境不佳。

购房者维权以及房子烂尾延期的事件层出不穷，大大小小的开发商还时不时爆雷。

房价不仅高，而且并不稳定，一些城市的房价持续跌，连“底线”在哪都暂时不清楚。

这些情况，导致大家对楼市的信心一降再降。

另一方面，生活压力有增无减。

疫情虽然是过去了，国内经济的复苏脚步也在加快，但我相信，绝大多数人的收入其实是没有多大变动的。

工资不提，花钱的地方却越来越多，生活压力越来越大，致使大家在购房时变得格外谨慎。

如果不到万不得已，真的很难将小半辈子的积蓄以及未来几十年的劳动力押宝在一件不信任的商品上。

再者，很大一部分改善群体被套牢了。

他们想尽快卖掉房子，然后拿钱购买新房。但现实情况中，手里的房子并不好卖，导致置换周期被迫拉长，从而影响市场交易。

现在不少开发商推出与中介合作的以旧换新，而太仓则是国资兜底直接收旧房，这显然就是为了释放这部分改善需求。

总而言之，如果房价不能跌，收入也提不上去，仅靠利好政策，作用终究有限。

前不久，苏州住建局在商品房销售上表示：对低于备案价的幅度，暂无限制。

这算是房价允许下跌的一个信号，可关键问题在于它是否能真正地落下去，各地又是否会紧跟其后。

如果不能，恐怕楼市如今的现状，还要持续不短的时间。