日前，上海徐汇区一地块，被绿城以48.05亿的价格拿下，楼面价13.1万元/平方米，溢价率30%，触及最高限制。

这个价格，不单单是上海的天花板，更是全国的天花板。

不少人看到后，认为这是上海楼市企稳的标志，上海的房价就要疯涨。

要承认，这个价格确实够疯狂。

可是，网上铺天盖地的“13.1万元/平方米”，却把另外几个地块的成交情况给掩埋了。

这是上海本年第四次集中供地，徐汇的这块地，吸引了7家房企竞拍，经过72轮竞价后触达地价上限进行摇号，最终被绿城拿到。

除此之外，还出让了另外4宗地。

其中虹口江湾镇地块经过24轮竞拍，被绿城以12亿的价格拿到手，成交楼面价48447元/平方米，溢价率6.48%。

而另外3宗，则是以底价成交。

很明显，有得地卖得好，有得地卖得不好。

你把一块好地当成上海楼市要企稳、房价要上涨的标志，而且觉得很合理。

那我偏偏要把3块底价成交的地块，看作是上海楼市要继续下行、房价要继续下跌的标志，这不更合理吗？

所以说，不能单凭一个地块的成交情况来判断市场未来的走向。

并且我认为，一宗地王的楼面价再高，也难以改变现状。

就这么说吧，你觉得一个地王的效果，比得上去年认房不认贷，以及今年5月份新政的效果吗？

去年9月实施认房不认贷，上海二手房成交1.75万套。

10月，二手房成交1.5万套，环比下跌约14.3%。

11月二手房成交1.6万套，虽然环比上涨6.7%，但与9月相比，还是存在差距的。

今年的5月27日，上海实施新政，6月二手房成交26374套，比5月多了7682套，环比上涨超40%。

到了7月份，二手房成交20380套，较上月减少5994套，环比下跌超22%。

本月截止到8日，二手房成交4511套，这个月能不能破2万都是个未知数。

这些政策力度小吗？一点都不小。

可即便是力度这么大的政策，刺激效果也就一两个月，因此现在指望一个地王就能拉动整个市场，实在是不太现实。

此外，近一年多以来，很多城市都出现了地王。

可是，这些城市的销量和房价都涨上来了吗？显然没有。

就拿成都4月23日的一次土拍来说，其中一个地块经过81轮竞价，最终以楼面价24500元/平方米成交，溢价率高达48.48%。

可这块地王，并未给成都带来什么实质性的改变。

新房市场，5月成交217.4万平方米，6月成交190万平方米，7月成交171.7万平方米。

二手房市场，5月成交208.4万平方米，6月成交198.1万平方米，7月成交233.3万平方米。

新房价格，5月环比下降0.7%，6月环比下降1%。

二手房价格，5月环比下降1.1%，6月环比下降1.1%。

很显然，下行趋势并未改变。

不过需要承认的是，上海和二三线城市是不同的，它肯定是最早一批企稳的城市，而且房地产的发展预期更好。

但这次的阶段性调整是哪个城市都逃不了的，因为它是债务、收入、经济、人口等多方面因素共同造成的，大大小小的城市普遍存在这些问题。

就像一个有糖尿病、高血压，而且高度近视还贫血的感冒患者去医院看病，医生给他开了一盒感冒冲剂，告诉他喝完什么病全都好了。

这种情况，是断然不可能出现的，而现在出现的地王，说白了就是这盒感冒冲剂。

因此，在本轮调整里，各线城市皆平等，该挤泡沫就得挤泡沫，该出清房地产债务就得出清房地产债务，同时还要去拉高收入预期。

说白了，购房者变得清醒了，没那么容易忽悠，要么降价，要么增收，只有解决购房者钱包上的问题，大家才有信心去买房。

此外，各地出现的地王，以及那些存在溢价的地块，还包括刚刚开售的高端项目，其实都在告诉我们未来新房市场的方向。

如果说以前买房，是购房者上杆子买房，哪怕开发商偷工减料弄个残次品，也有一堆人买单。

但现在的情况是，开发商需要把项目做好，才能吸引购房者来买房。

包括会议中提到要改革预售制度，无疑是对购房者有利的，相对的，开发商就要难受一些，需要更注重质量才行。

所以说，开发商内卷的时代可能真的要来了。

就像早些时候住建部部长所说的那样，谁能建好房子，谁能提供更好的服务，谁才有更好的发展前景。