在如今的楼市大环境下，甭管是一线大都市，还是三四线小城市，全都遭了殃。

高层和开发商都在想尽办法刺激需求，保证交易活性。

例如从年初开始，接连实施了降首付、降利率、认房不认贷、现房销售试点等一系列政策。

自然，开发商也不甘落后，纷纷进入内卷模式，除降价外，又送车位，又免物业费，甚至还有变相降价送黄金的。

然而现实是残酷的，不论怎么煞费苦心，效果也就一般般。

房企的负债没有解决，房价没降下来，大小城市的成交情况仍不乐观，其中一座代表性城市就是上海。

今年，上海二手房成交数据最好的时期是3月份，有2.36万套，这个数据，哪怕是放在2022年也是最高的。

但到了4月后，成交量直接降到1.73万套，到了6月，成交量仅有1.23万套。

进入9月，受到认房不认贷政策的影响，二手房成交情况有所好转，回升到1.68万套。

可随着这部分需求被消耗殆尽，10月的成交量环比下跌13.75%，约1.5万套。

与此同时，上海的二手房挂牌量不断上升。

易居研究院报告显示，截止到6月份，上海的挂牌数量18万套，挂牌规模比年初增加82%，上涨幅度稳居全国第一。

另根据诸葛数据研究中心的监测数据，9月，挂牌量环比增加20.6%，领跑国内的二手房市场。

新房方面，诸葛数据研究中心监测数据显示，10月份，新房成交8482套，与9月相比，下降23.8%。

下跌幅度这么大，很大程度上也是因为“认房不认贷”的需求被消耗光。

换而言之，10月的新房、二手房数据，或许才更能反映上海楼市的真实现状。

在这种新房、二手房都难卖的情况下，为了尽快将房子卖出去，上海的一些楼盘开始整活，玩起了“首付分期”的新模式。

有购房者向第一财经的记者反映：过去购房，要求3天内结清首付，可现在部分楼盘可以谈分期首付，最晚可以延期一年，而且看中的房子会一直保留。

简而言之，就是先交定金订房，首付款可以晚一年再交。

大家其实不难看出，这种模式主要针对的是改善住房人群，他们需要先卖掉手里的房子，然后再去换购另一套新房。

之所以采取这种模式，说白了就是给他们卖掉旧房的时间，并把他们绑在自家楼盘上。

可关键问题在于二手房太难卖了，想要尽早卖出，房主恐怕要割肉，而且割得不是一星半点儿。

所以说，在房主不想亏太多的前提下，哪怕给了一年的“卖房期”，也并不容易卖掉。

这种情况，也是不少购房者所担心的。

对此，销售向记者透露，开发商与第三方中介有合作关系。

置换房屋的购房者，可以先交定金，然后在合作的第三方平台上卖房。

对于这种二手房，平台会大力推广，比如挂在APP首页宣传，又或者打上“好房”标签等等。

这里也许还有另外一个问题：

第三方平台为了让房子尽快卖出去，建议房主大降价，但房主不同意，最终房子没卖出去。

这个时候，1年期限到了，购房者拿不出首付，结果会怎么样呢？我想大家心里有数。

说到底，开发商的日子不好过，一方面是房价下跌受到限制。自救困难，另一方，身上还背着“饥荒”，否则也不至于走到这一步。

但不得不承认，首付分期可以帮助开发商留住一部分购房者，而且是在房价高时留住购房者。

但我认为，此举也不会有多大效果，因为现在的房价高、收入低，房价收入比远超正常水平。

而且与过去相比，购房者理性太多太多，在面对各种政策，考虑得也会更加全面。