“房住不炒”的政策背景下，销售规模已不再是房地产企业追求的唯一目标。3月26日，龙湖集团(0960.HK)发布的财报显示，2020年公司营收1845.5亿元，同比增长22.2%，同期归属于股东净利润首次突破200亿元。
截至3月29日收盘，龙湖总市值约为3124亿港元，位列内房股总市值第二。对于未来，除继续深耕原有四大航道之外，龙湖还启动了房屋租售、房屋装修两个新航道。
业内人士看来，在如今处于“慢时代”的地产行业中，财务稳健且自律的企业会拥有更大的发展机遇和空间。龙湖集团将六大航道进行协同，不仅有利于提高公司的盈利水平，还有助于龙湖自身造血模式的健康发展。
短期目标让位长期目标 提前锁定未来业绩
从去年开始，中央到地方的楼市政策依然延续着“房住不炒”的主基调， “三道红线”更是被行业称为“紧箍咒”。
对于“短期目标让位于长期目标”的龙湖集团，不仅“三道红线”全部达标。还将财务结构做了进一步的优化，实现了稳定增长的全年目标。
财报显示，2020年龙湖合同销售额、销售总建筑面积分别为2706.1亿元、1616.2万平方米，分别同比增长11.6%、13.5%。不仅超额完成全年2600亿元的销售目标，还将全年公司净负债率达到近五年低点，降至46.5%，平均融资成本下降了0.15个百分点至4.39%。
值得注意的是，2020年，龙湖实现营业收入1845.5亿元，同比上升22.2%，归属于股东净利润200亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%，毛利率、核心税后利润率分别为29.3%、14.7%。
在业绩会上，龙湖集团CFO赵轶介绍称，2017年开始行业毛利率回归的趋势很明显，龙湖毛利率希望能够做到25%到30%。毛利率回归让行业内企业发展更加安全，加速让房企凭借品牌、运营能力获取合理毛利，而不是大开大合。
据了解，为了实现未来可持续增长，截至2020年底，龙湖总土储合计7400万平方米，预估总货值9750亿元。其中，约90%的货量集中在高能级城市的价值区域。同时，平均成本5569元/平方米的土储，仅为2020年平均销售单价的33.3%，提前锁定了未来销售额和利润。
龙湖把2021年的销售目标定在了3100亿元，增幅约15%。龙湖集团CFO赵轶表示，为了实现销售目标，龙湖准备了4700亿元的可售货源，其中约有94%的货源集中在一二线城市。预计全年主力推盘项目271个，全新项目65个。
“关于企业规模，龙湖维持十名左右的名次就比较满意。因为龙湖整体权益比较高超70%，我们始终强调有回款的签约、有利润的增长。”龙湖集团CEO邵明晓表示。
亿翰智库研报指出，龙湖在疫情的影响及调控政策的限制下能实现稳健增长，主要原因在于企业深耕布局效果明显，不少单城销售金额均超过100亿元；其次，企业布局城市以一二线为主，三线城市亦是以温州、嘉兴、常州等这类强三线为主要布局城市，疫后恢复能力强，是公司业绩增长深厚的护城河。
净负债率创新低财务稳健获资本市场认可
2020年伊始，新冠肺炎疫情的汹涌来袭为经济发展按下了暂停键，加之“房住不炒”政策性调控与严控金融风险政策的连续出台，整个房地产行业充满挑战与不确定性。
在龙湖集团CEO邵明晓看来，洁癖般地自律，才让龙湖走到了今天。“在整个行业加杠杆进行前融、非标等融资行为时，龙湖是唯数不多没有用过资管计划、影子银行的企业。”
财报显示，2020年，龙湖剔除预收款后的资产负债率为67%，净负债率达到近五年低点，较2019年末下降4.6个百分点至46.5%。手握现金同比增长28%至778.3亿元，现金短债比为4.24倍，继续保持“绿档”阵营。
值得注意的是，龙湖2020年平均融资成本下降了0.15个百分点至4.39%。其中，去年龙湖于境外成功发行6.5亿美元优先票据，票息在3.375%至3.85%之间，期限长达7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
受益于财务安全和信用积累，龙湖获得了更多融资机会，且融资成本保持低位。2020年9月，国际权威信用评级机构穆迪宣布，将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；同年12月，国际权威信用评级机构惠誉亦将龙湖评级展望调升至正面。至此，龙湖成为中国全投资级房企中，2020年内唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业。
“龙湖在内部一直强调的‘自律’，来自外部力量的‘三道红线’进一步加强了‘他律’。”龙湖董事长吴亚军在业绩会上表示，“三道红线”政策出台说明政府调控的水平越来越精准，也有助于龙湖在行业的竞争力上再上一个台阶。
据了解，龙湖现已被纳入恒生指数，成为55家成份股之一，正式跻身蓝筹行列。截至3月26日收盘，龙湖总市值约为2921亿港元，仅次于万科企业，在内房股中排名总市值第二，显示出资本市场对龙湖未来成长潜力的认可。
国信证券研报指出，龙湖财务稳健并保持了高质量发展，兼顾了成长和安全的发展模式。在追求多航道均衡发展的背景下，预计龙湖未来销售增速仍将维持平均双位数的增长，兼顾成长性和安全性，规模和效益并重。
“自我造血”模式升级 启动两大新航道
在房地产行业增量以及利润空间日益受到压缩的情况下，如何保持高质量的可持续发展成为多家房企关注的焦点。
邵明晓介绍称，龙湖业务范畴均围绕空间即服务展开，来衍生出一些新的业务，立足把每个业务做得健康。
据了解，龙湖在开拓地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务四大航道后，于2021年初推出全新生活服务品牌“塘鹅”，宣布正式开启C5及C6两大主航道，即房屋租售、房屋装修。
塘鹅租售的前身为龙湖智慧服务租售中心，自2008年起已有10余年运营经验。截至2020年底，塘鹅租售已服务超过10万用户，开设183家门店，目前已增至近240家店。
谈及新航道，吴亚军表示，拓展房屋租售与房屋装修这两项新业务，一是看好市场空间，二是龙湖有这方面的基因，两项新业务均是由龙湖C4航道智慧服务孵化而来。
亿翰智库指出，与传统中介不同，孵化于物业服务的租售业务和房屋装修拥有较低的门店成本以及获客成本，将这两项业务独立，有助于龙湖新业务向自我造血模式转型，亦有利于提高公司的盈利水平。
业内专家表示，2020年，龙湖保持了有节奏有质量的发展，通过秉持“空间即服务”战略，开发、服务双引擎驱动的版图愈发清晰。此外，龙湖坚定布局一二线高能级城市，已在最具经济活力与人群吸附效应的63城聚焦与深耕，为盈利的持续增长奠定了基础。
