摘要：资产规模突破3000亿
2020年是不平凡的一年，年初的疫情影响了各行各业的发展，房地产行业也颇受冲击。
今年1-6年，全国房地产开发投资62,780亿元，同比增长1.9%；但房屋新开工面积97,536万平方米，下降7.6%；商品房销售额 66,895亿元，下降5.4%。
因此，我们看到近期各家上市房企陆续发布2020年中报，表现可谓千差万别。
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半年成绩单
尽管受到疫情的冲击，房企们拿出十八般武艺，搞直播、线上看房及销售，加大去化力度也同时积极复工复产。
上市房企中，已发布2020年半年度报告的，也不乏表现亮眼的，甚至抗住了黑天鹅事件的影响，逆势增长。
以中南建设为例，财报显示，截至今年6月末，其资产规模首次突破3000亿元大关，达3229.03亿元，较2019年末增长11.13%。
财报披露，中南建设多项财务数据均有显著增长：
报告期内，公司实现营业收入296.9亿元，同比增长27.3%；
归属于上市公司股东的净利润20.5亿元，同比大幅增长56.2%；
基本每股盈利0.54元，同比增长54.06%；
权益净利润率6.90%，同比提高1.28个百分点，加权平均净资产收益率9.11%，同比增加2.36个百分点，等等。
此外，无论是现金流还是费用方面均有改善，负债率下降，中南建设走出了一条颇为稳健的路子。
有意思的，中南建设方面表示，有信心完成年初提付的15%增速，及全年销售目标，但作为前20强，并不打算盲目冲击前10强，而是做好优等生：把排名控制在十五到二十之间。
逆势增长，而又不蒙眼狂奔，稳步跨越周期，有何制胜秘笈？
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穿越新常态，凭什么？
在经历了2017-2018年的火热行情之后，房企要保持一个稳健而有力的发展步伐，并非易事。
跑得太快，大黑马突然跌倒的案例并非少见；跑得太慢，已经进入大鱼吃大鱼的时代，容不得懈怠。
纵观头部房企们，能穿越牛熊周期，屹立不倒的，几乎都对市场始终保持敬畏之心，摸索出了一套适合自身情况的发展战略和路径，才能用确定性穿越新常态。
以前文提到的中南建设为例，成立于1988年，应该说是一家不折不扣的老牌房企，稳稳抓住了房改的红利，也经历过牛熊周期，细看其财报发现有三点在稳健发展上十分关键。
第一，努力而不盲从：稳增长，量涨质增。
今年上半年，中南建设房地产业务实现合同销售金额813.9亿元，同比增长0.2%；销售面积609.1万平方米，保持稳定。
一季度遭受疫情冲击，二季度中南建设积极发力，复工复产与加快销售齐步走，效果显著。
二季度，中南建设实现销售金额598亿元，同比增长18.9%；销售面积445.5万平方米，同比增长12.9%。上半年其在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例达到43%，继续保持长三角区域的优势地位。
同时，公司建筑业务实现营业收入96.8亿元，同比增长22.1%。仅二季度就实现营业收入69.4亿元，同比增长更是高达47.3%！
第二，坚持适合自身发展的战略、战术。
一方面，中南建设不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，深入有质量的三四线城市；另一方面坚持“近核不进核”。
以上半年为例，从销售结构来看，长三角占比约为63%；而从城市来看，一二线城市占比43%，三四线城市占比57%。众所周知，长三角区域富庶，房地产抗压能力强，中南建设长期保持这一区域的优势地位。
此外，中南建设进入二三四线城市，也有自己的考量标准，而非仅仅把摊子铺大。
比如，三四线城市的深入，会选择昆山、太仓等这类有质量的三四线城市，以及百强三四线城市。
中西部地区，则选择进入核心城市，例如成都、重庆、西安等。
而对于热门的一二线城市，中南建设保持定力，“近核不进核”。
坚持围绕高能级都市圈和城市布局，但会注意寻找价值洼地，像是有高铁的建设，城市化的进程，高能级产业迭代的升级等。
难能可贵的是，中南建设的“近核不进核”，即回避最热点的区域，同时也就避开了高地价，也一定程度上规避了部分政策风险。既能保证尽量把资金用在搞好房子质量上，又能把握价值洼地的小周期，实现双赢。
第三，把握好生命线：现金流。
现金流是企业的生命线。然而房企们要把握好现金流并不容易，是因为行业有其特殊性。
一来房地产是资金密集型行业，融资是必不可少的，如何把握融资、拿地的节奏，又跟去化周期密切相关。
二来，房地产行业进入白银时代，做大规模才能保证安全，不被大鱼吃掉。如何保持做大规模又能财务安全，是摆在房企们面前的难题。
仍以中南建设为例，其方式是把握底线，做好平衡。过去三年，中南建设的销售合约额增速，都跑赢其有息负债的增幅，不依赖高有息负债去扩张。
半年报显示，中南建设剔除合同负债（原预收账款）后的资产负债率50.85%，保持在行业绝对低位。
尤其是现金流方面，上半年中南建设经营性现金流入665.7亿元，同比增长14.75%；经营活动产生的现金流量净额20.34亿元，同比增加41.75%；公司货币资金281.5亿元，相比2019年末增加10.8%，保持了良好的经营性现金流状况。
现金短债比1.19，比2019年末增加13.3%，偿债保障度进一步提高。
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稳稳做好优等生
房企们只有摸索出了一套适合自身情况的发展战略和路径，才可能用确定性穿越新常态，保持一个稳健而有力的发展步伐。
众所周知，房地产行业从来不缺少黑马，即便一家房企有定力不狂飙猛进，但要保持在全国前50强、前20强，也并非易事。
其未来可期的底气，除了上述打法，还得依靠长期稳妥的全国布局和优质的土地储备。
比如，致力于在全国排名保持前十五名到二十名的中南建设，截至今年上半年末，已进入全国109个城市，覆盖长三角、珠三角、京津冀以及中西部等中心城市，目前共拥有418个项目，总土储建面4411万平方米，土储资源优质充沛。
总土储建面中，长三角较为突出占比约49%；城市层级来看，一二线城市面积占比约35%，货值占比约40%。
上半年，新增资源689万方，其中一二线面积占比约为43%，货值占比约为50%。结构上来看，长三角地区占比约39%，珠三角地区占比约25%，中西部地区占比约17%，山东占比约19%。并且，拿地金额/销售金额仅为38%，为后续投资留出了空间。
今年初以来，中南建设获得了多家券商超过60份研报“买入”、“增持”、“推荐”的评级。
稳健的发展步伐，才能更受资本市场的青睐，为未来的融资打下良好基础，真正做到拥抱不确定性。
（本文仅代表作者观点，不构成任何投资建议）
