近一个月以来，楼市虽出现明显的回暖迹象，但不少房企身负的压力并未稍减，反而更加沉重。随着偿债高峰期的到来，其紧绷的资金链更为脆弱。每一步，都有踏入雷池的风险。

6月28日，有债券人向香港最高法院提出恒大的清盘呈请，涉及金额为8.625亿元。如此，曾经的宇宙第一房企成为今年第三家被呈请清盘的内地房企（前两家是大发地产和花样年）。由于恒大影响巨大，这次清盘呈请引发广泛关注，市场纷纷猜测它会否给恒大重组带来不利影响。

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7月3日晚，常年位列中国房企top10之列的地产巨头世茂发布公告：一笔于当日到期的10亿美元债务未能进行本息偿还。这是世茂首次境外债暴雷，在此之前，世茂已有境内债到期无法兑付而展期的情况出现。

有人将世茂这次境外债暴雷，看作是新一轮债务暴雷危机的序幕。暴雷区域从境内债蔓延到境外债，说明世茂这场从去年10月开始债务危机，在经历了8个月救赎之后，仍有持续恶化的趋势。

恒大、世茂不是个别案例，债务危机就如同蔓延在地产江湖中的瘟疫，让众多曾经风光无限的房企面临生死一线的境地。有不完全统计数据显示，近一年，债务暴雷的房企已多至60+个。在中国房企100强中，7成左右开发商的资金链都有问题。

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有围观的群众会很疑惑：暴雷企业中，有很多资产千亿级、甚至万亿级的企业，但它们往往是因为一笔几亿元的债券无法偿还而让自己陷入更危险的境地。难道，真是存在一根压死骆驼的稻草吗？

事实上，骆驼身上压的不是一根稻草，而是一座大山。之前30年，房企快速发展的葵花宝典是三高模式——高负债、高周转、高杠杆。这造成了企业资产越大，负债越高。万亿级的企业背着万亿级的负债、千亿级的企业背着千亿级的负债，这几乎是行业标配。

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这三高模式相互配合，让房企就像是耍霸刀的刘西瓜，在开阔场子里可以耍得风生水起，声势惊人。在复杂环境下就不如陆红缇的山河铁剑那么游刃有余了。如果在地产江湖中对号入座，世茂相当于刘西瓜，而万科则好比陆红缇。

所以，当房地产游戏规则发生根本性的变化。三高模式成为历史，地产去金融化成为趋势，在高速赛道上全力狂奔的房企，发现自己根本停不下来，但赛道的变化让它们必须减速，这个时候，慢下来成为一种奢望。所以，世茂这几个月内卖了30多个核心项目，却仍然无法阻止它资金链的恶化，拿不出钱，守不住境外债不违约的底线。

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而世茂只是一个缩影，一个当下房企债务危机的缩影。

更大的劫运正在降临。

日前，易居CEO丁祖煜发出警示——今年6、7、8三个月，是房企债务到期的高峰时间。特别是7月，房企到期债券规模将达到年内高峰（830亿元）。

而CAIC数据显示，2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，民企约有1178亿元债券到期，占比67%。下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。

这真是一个要命的时刻。要还钱，不外乎四种方式——卖房、借新钱还旧钱、卖资产、引战投。但从目前而言，这几条路都不容易。

先看卖房还债的可行性。上半年楼市低迷，新房市场成交数据同比几被腰斩。这意味着开发商供血速度比以前更慢。可以说，在这个夏天，楼市回暖的速度对于很多资金链紧张的企业来说，就是生死时速。

再看发债还钱的可能性。克而瑞数据显示，今年上半年企业发展金额为2068亿元，同比下降49%，其中境外债大降77%。从整体上看新债规模远不能覆盖旧债，借新还旧不太现实。并且，能发新债的企业大都不是债务风险高的企业。融资小年遇上偿债高峰，其危险性不言而喻。

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变卖资产和项目，转让股权，也是企业自救的方式之一。这也要考验出险房企的决心，有企业宁愿与债权人长期对峙，也不愿放弃核心优势资产，试图不出大血就找到超级大腿度过难关。而当下的局势是，需要国企、央企们拯救的出险房企那么多，注定有企业将等不到救援身死道消。要想顺利上岸，最起码都要脱一层皮。

所以，对很多企业而言，7月是一场生死大考。通过考验的企业，将享受到下半年楼市回暖的红利。而未通过考验的企业，将留在这片雷劫难后的余烬中，为房地产行业的新纪元祭旗。