众所周知，今年高层为刺激消费，提振经济指标，扭转市场信心；从年初开始便政策层出不穷，方式眼花缭乱。

自2023年8月25日，住建部央行三部门高层联合提出“让房不认贷”后，今天9月18号，昆明翘首以盼的认房不认贷，终于后知后觉的出台了，真是可喜可贺。

那问题来了，认房不认贷对昆明房价影响几何？

①

规划的伤痛

当你看到标题和文首导语后，你以为这会是一篇关于昆明房价涨跌的文章，可事实却不是；当你看完上一段话，觉得我不写房价涨跌，也不写政策影响，自认为那肯定就是写昆明的规划时；那恭喜你又猜错了，也又猜对了。

看到此处，若你觉得被毛毛的文字绕口令虚晃了一枪时，自觉很是气愤恼怒，想立即关闭阅读时，那你就真的错了。先别着急喷我或隔屏丢拖鞋，且看我接下是如何狡辩的。

其实不然，上述这两段文字游戏，就如同昆明的规划发展和政策一般，总是让你我都摸不着头脑，觉得被当猴耍一样。所以，我只是让你提前适应适应接下来要看的内容。

昆明早在一湖四片起始之时，地方激情万丈带着信心十足的民众起跑，可当大家一起跑到二环时；领队突然捂着肚子告诉大家，称自己腰子好疼可能是跑岔气了，需要先休息下；随后还不忘鼓励叮嘱大家，一定要坚持跑到安宁后花园和晋宁养老，支持你去滇中经济核心区买房致富。因为那里不光风景优美，前途更是一片光明，不可估量。

当然了，光喊口号鼓励大家勇往直前确实有点过分，得配合其它套路一起来才行；于是乎，地图上铅笔一画，地铁7号线和9号线喜提日程，滇池水上码头让省外养老群体激情万丈，滇中安宁轻轨链接更是让投资客们热血沸腾。

接下来，由于有些东西无法白话直言，部分要点只意会不言传，请自己领悟。那时正值国内经济飞速拉升之时，地主家库里余粮充裕，大手笔开疆扩土也自此拉开序幕；从主城到新城，从近郊到合并周边远郊乡县。

当时，国泰民安风调雨顺，城中黎民百姓家家缸中有粮，囊中余银鼓鼓，又恰逢太子爷紧盯政绩之时；随后，衙门口中之饼越画瘾越大，商贾愈战愈勇，城中原有土著则越挠越痒。

于是，在大家的同心协力下，主城道路和排水都未修通，远郊便高歌猛进，一天一个新城崛起。

那一段时间，无论公交还是地铁，无论商场大屏广告还是电视新闻媒体，都在全天24小时不停播报宣传；中介趾高气昂告诉你，主城区这类垃圾地段早已过时，新城和远郊才是你毕生的诗和远方。从而，很多自认为天赋异禀的聪明人，成功跑出主城和呈贡外，自信满满布局远郊的未来中。

可好景不长，时至十三五规划后期时，地方自觉已快弹尽粮绝，黎民百姓也苦苦支撑；若继续开疆扩土必定会亏空银库，否则乌纱难保。

情急之下，既要防止远郊的边疆士卒们暴乱为刁，有损衙门威严；又要快速填充银库窟窿之急。三急紧逼之下，知府彻夜难眠辗转反侧，守夜观察使于心不忍，便斗胆再献万全连环之计；上为先杀将臣后平民愤，下能重拾人心故技重施，画更大的宏伟坝业，圈外围更有见识的羊。

于是乎，我们由十三五期间的南延变十四五的南控，环湖发展变东进和中优。总结下来就是，不忘初心回归主城，接着修路接着干，真是可喜可贺。

随后不久，身披面向东南亚金融中心的马甲，干掉曼哈顿的城市新中心闪亮登场；宏伟蓝图再次振臂一挥，召回原在边疆折戟的商贾和将领们，准备大干一场。

唯独弃下黎民百姓驻守远郊孤城，之后更是彻底砍掉原有规划，任凭可怜的草芥们在冷风中白白战死疆场；也正因如此，大家才只见新人笑，却不闻旧人哭。

带大家回顾这些历史故事，并非是享受了发展红利后，来此以德报怨；只是带大家简单总结下，为何很多人都吐槽昆明一把好牌，可规划发展却一塌糊涂。

其实，只要用心研究就不难发现，在整体城市建设规划上，昆明最缺乏的并非遍地新城，而是需要集中市政资源和财政力量，拳拳到肉逐个攻破难题才行。而非，打一枪换一炮，挖一个坑换一个地。

当然了，同时也是在告诉你，一代天子一代朝，新人不理旧事；买房切记哪些板块能买，哪些板块不能买。没有制定或改变游戏规则的能力，那就请当个明智的韭菜。

识时务，懂敬畏，脚踏实地的稳步前进，才是我们这些草根能活下去的根本！

②

政策的疲软

接下来，以我三厘米的独到眼光，斗胆随便给大家逐一盘点分解下如履薄冰的昆明，此轮救市都出台过哪些重要的楼市松绑政策。

2022年10月19日，昆明市出台《关于推行房屋征收补偿房票安置的实施意见》。《意见》中明确，自9月30日起昆明市开始稳步推行房屋征收补偿房票安置方式。

一、房票安置是继房屋安置、货币安置之后新增的一种房屋拆迁安置方式。政府按照产权调换政策、比照货币补偿将被征收人的安置补偿权益货币量化后，以房票形式核发给被征收人，由房票持有人用房票自行在全市统一建立的房源库中购买商品房。

二、昆明市先行推行房屋征收补偿房票安置区域为五华区、盘龙区、官渡区、西山区行政区划范围，当地政府及高新区、经开区、滇池度假区管委会作为实施主体，履行房票核发人职责，负责房票安置的组织实施工作。

解读：

这条政策自2022年四季度推出后，据个人对目前市场新盘的了解，政策至今仍停留在半空，尚未真正落地执行直接给房票。

如果这个政策能有效实施，必定会人为制造一批购买力；同时，也能有效规避回迁房户型格局差，居住品质低的问题，无疑是给回迁户们发放福利。可为何红头文件已出台了快一年，但执行层面却迟迟未动，其实我也很好奇。

2023年7月17日，昆明发布促进房地产市场平稳健康发展23条措施，其中重点如下：

一、1年内购买新建商品住房并完成商品房网签备案，且取得契税完税凭证的购房者，按照所缴纳契税总额 50%给予补贴，生育二孩、三孩的家庭 (新生儿户口登记在昆明市) 分别按照所缴纳契税总额 80%、100%给予补贴，最高不超过 3 万元。属地政府 (管委会) 按照属地化原则，具体负责补贴的资金筹集、审核和发放工作。

二、生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮 20%、30%。

解读：

一、条一免税政策仅限于购买新房，且需满足能在1年内完成交房，并完成税费缴纳的群体才能减半或减免；也就是说，只有即将交房的准现房或现房才能享受，虽然可有效减少一部分人的购房压力，可符合减半或减免的新房根本不多，受众群体以及范围还是太极限。

二、而条二政策，个人愚见则是彻底冲突完全相互矛盾，基本没啥作用。原因很简单，但凡是长期在昆明生活，且生得起养得起二娃或三娃的家庭，我敢说这部分中流砥柱，90%以上都早已是二套或三套房了，与首套房P关系没有，除非公积金认房认贷政策松绑。

三、此外，我来告诉你，昆明公积金的认房认贷严到何等程度？

只要你去昆明公积金中心咨询办理，工作人员仍用鼻孔看着你脑门，和蔼可亲的告诉你不光是认房认贷，就连贷款记录和房产买卖交易记录都认，无论你是卖房后置换的，还是已还清尾款的，统统都认。

所以小毛愚钝，至今都很疑惑究竟是想刺激首套还是二改，搞不清楚这条二的意义何在，有没有高人可指点下我。

2023年9月18日，昆明市促进房地产业平稳健康发展领导小组办公室发文正式实施“认房不认贷”政策措施。其中，重点如下：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在拟购房所在县级行政区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

解读：

一、首先，在此政策执行之前，昆明一直是认贷不认房，也就是无论你在哪个区几套房，只要不做公积金贷款或组合贷，在还清之前房贷的情况下，再买就都算首套房；可认房不认贷执行后，比如你在北市区有房，即便是你还清房贷后再买也是二套，除非你把原来的房子也卖了，同时还不认交易记录。

二、省外或地州有房贷记录，但在昆明无房的购房者，首付可以由30%降低到20%，并享受3.85%的首套利率；又比如，你在西山区有成套住宅，而且还有贷款未清，可想去官渡区二改，那也可以算首套。

三、我相信，绝对有粉友不懂什么是无成套住宅，我简单直白点说就是连独立厨房或独立卫生间，又或者冬天采光采阳时间低于2小时，这几类房子就是非成套住宅。而这种房子，一般都是红色砖头，非常破旧的单元房或福利房居多。

四、整体而言，认房不认贷意在鼓励省外和地州朋友来买房，也是在推动大家跨区域改善或买房，不要只会做片区宝。

五、认房不认贷，和之前昆明的认贷不认房决然相反，也就意味着房票玩法反向调转；此时，温馨提醒下同片区计划置换的朋友，务必要提前做好资金计划打好提前量。

不然，下个咨询我定金要如何退的便是你。

六、新政执行后，会间接性推高核心板块，优质房产的资重占比；所以，如果你近期计划买房且是首套资格，一定要把房票价值最大化，优先选择具备发展潜力大的片区买入。

七、总而言之，昆明的楼市若想光靠自身走出独立行情，政策实用性以及受众群体和执行力仍需大力加强。

光靠几点不痛不痒的定向税费减半或减免，毫无实用性的按部就班，中看不中用的公积金提额是没用的。我毫不客气的说，类似于此的这些玩法，对于昆明这类弱二线城市，注定都是看得到吃不到；就像文首的绕口令，好像说了又好像什么都没说，终将P用没有。

最后，感谢阅读，请别忘记转发或点击右下角在看，分享给更多朋友，毛毛在此谢过！

此文完！