原创作者：毛毛

来源公众号：毛小毛楼视角

从2022年高层亲自上场救市后，我曾不止一次在文章中告诉过大家：房地产在国外是纯经济学，在国内则是政治经济学；国内没有救不起来的市，更没有不想买房的人，只有未出台的政策和没上涨的房价。

想要踏准国内楼市的涨跌行情，不光要看说了什么，更要看做了些什么；一定要保持清醒与理性，紧盯那只无形的大手，才能跟上节奏。

不然，你会发现高价站岗的是你，割肉甩卖的是你，哭着闹着要躺平的仍是你。

①

现状

老规矩，先带大家看看期待已久的11月份行情数据：

根据统计局12月15日公布的70城统计数据来看，11月份一线新房价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；环比下降0.3%，降幅与上月相同；同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

其中，北京和上海同比分别上涨1.9%和4.7%，广州和深圳同比分别下降2.4%和3.1%；北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，上海环比上涨0.6%。

一线二手房价格同比下降2.9%，降幅比上月扩大1.0个百分点；环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳同比分别下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%；环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

二线新房价格同比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手房价格同比下降3.6%，环比下降0.7%，降幅比上月均扩大0.2个百分点。

而昆明11月份新房价格同比下降0.8%，环比上涨0.5%；二手房价格同比下降2.9%，环比下降1%。

关注我久的老粉都清楚，我从不以宏观数据作为趋势判断核心因素，一是因为都只是结果的呈现罢了，分析不出任何水平；二是对于普通草根的我们而言，看宏观就如同看天书，看完就像没看一样，很难总结出有用的观点和实操。

所以，请参考11月份以下城市二手房成交情况：

一线领头羊，北京10月份二手房成交10653套，11月份成交12545套，多增1892套；上海10月份成交14528套，11月份成交16111套，多增1582套；广州10月份成交9361套，11月份成交10532套，多增1171套；深圳10月份成交2803套，11月份3207套，多增404套。

而二线城市具备代表性的比如：杭州10月份是5237套，11月份增涨到7076套；苏州10月份4592套，11月份增涨到5607套；成都10月份18917套，11月份增涨到19373套。

综合11月份官方统计数据，以及多城二手房成交数据不难看出，各城落地认房不认贷政策后，潜在置换群体开始释放，在以价换量卖房置换；各城取消地价上限后，多城新地王现市，受土拍政策影响导致新房价格开始止跌。

这一点，我早在上期文章中说过，一二线或省会中心城市，9月10月都只是征兆，11月份起往后的二手房成交量一定会上扬，此刻已经兑现了；而这一切结果，认房不认贷和取消地价上限功不可没。

②

回顾

为什么说2021至2022年的楼市刺激，效果甚微都只是小打小闹？

2019年底春节期间疫情到来，全国各城市立马进入封闭式管理状态；2020年春节后，为刺激经济消费填补一季度财政指标，4月份央行开始双向降息，信贷政策也同时松绑，当时多家银行可贷额度告急。于是，才造就了2020年的楼市小盛夏，行情火热至四季度时，楼市迎来小行情后的第一次调控。

而2021年调控则更加疯狂，三道红线、二手房指导价、利率多次加码、15年以上房龄的二手房直接停贷，大刀阔斧让房企和购房者们瑟瑟发抖。随后房价迅速回调，惯性下跌直到熊市到来；自此，从上到下经济增速一泻千里，大小企业接连暴雷倒闭，各城债务风险接近崩塌，公共配套基建停摆，公务员降薪甚至在职停薪，失业率飙升年轻人彻底躺平不动。

政策层面仍中规中矩，导致大家悲观情绪反复积压，对未来收入预期不断降低；也正因如此，大宋子民们才对政策产生自我免疫。你喊你的，我干我的。

归根结底，人性都是无利不起早的。掏空六个钱包的刚需觉得输不起，害怕买完就暴跌；改善觉得利好不到位，减免的还不够或无法卖房置换；而半饼子投资客虽手握巨款，却又看不到希望。

当然了，之前虽没把控好度，但无疑是正确且合理的；因为担心刺激力度过大，担心房价再次暴涨。所以，从上到下都只喊不做，各城地方害怕担责畏首畏尾，这些也都合乎情理；其次，才是防疫政策和国外形势的影响。

可从2023年中大会后，终于意识到光喊口号，讲道理百姓已不再听了。想彻底扭转百姓预期和市场信心，让楼市稳定健康发展，接着为经济增速发光发热；光短期盘活二手存量市场还远远不够，只有长期的量变才能发生质变，才能促使房价和地价上涨，国内楼市和经济复苏才有希望。

2023年12月12日经济会议结束后，北京和上海降低首付比例和房贷利率，同时延长贷款年限，降低普通住宅买卖交易税费。

其根本目的，15号我已在朋友圈解读过了，主要就是延续11月份二手房成交量上扬的行情，彻底盘活二手存量市场，从而带动明年的房价继续上涨。

通过目前的风向，以及12月份对二手房的态度来看，想让房价接着为经济增速做贡献，光凭盘活存量市场，活跃地价显然不够，顶多只能让楼市重复2022年底至2023年4月前的行情。

打通二手房流通阻梗，盘活存量市场；才能释放出更多需求，才能让买卖双方市场活跃起来，接下来再追加的政策才是雪中送炭。

所以，请不要抱怨国家。只有这样，楼市才能扭转预期重拾信心，经济也才会有救，你的收入也才有可能提高。

③

何时买？

从2020年下半年小行情后，2021年1月份起信贷政策开始收紧，随后高层立竿见影的调控大棒砸来。

2021年5月份前昆明二手房开始有价无市，五一假期后西山区某半山打响降价促销第一枪，晋宁、安宁、滇中新区等远郊紧随其后。同月环滇开发整改长腰山事件后，呈贡往下的大渔板块等配套一刀砍，从此晋宁房价开始越跌越猛，随后几个远郊均相继沦陷，价格彻底腰斩。

自此，昆明各大房开争先恐后降价促销，从远郊到近郊，从新城到主城无一例外；新房数月长时间连续下跌，导致很多本就有价无市的二手房主，开始信心崩塌，在业主群里大撒红包想低价抛房。最典型的小区，比如会展板块的某滨江，买入时单价1.8万多，低价抛时单价1.4万不到。

时至2022年初，在熊市行情的影响下，会展新房价格开始大跳水，从桀骜不驯的单价1.9万到1.7万再到1.5万；而旁边，自命不凡的难兄巫家坝开始坐不住了，从高光时刻的合同单价2.2万，开始促销到1.6万，时至今日单价1.3万的新盘比比皆是。

此刻，昆明很多中介为活下去，转型在抖音上拍砍价的很多，每次刷到慷慨亏本几十万的坝主们，我都觉得他们好大方哦。

2022年中旬后，多家大小房企在三道红线以及市场的双重压力下，从起初的降价回血演变为彻底停工，最后彻底倒在黎明前夕，停工风波随之席卷而来。

从此，昆明整体新房市场一蹶不振，国央企或现房周末期间仍有看房人，可民营房企个个命悬一线，即便私企们已骨折价，但售楼部仍冷冷清清。

直到去年底，全国防疫政策突然转向，被压制了三年之久的刚性需求突然放飞自我；那段时间，昆明二手房看房量和成交量开始上涨，年后二手房新房成交量明显上涨，价格开始微涨。这一点，不光是昆明，一二线城市和中心城市都如此。

因为三年之痒的需求突然释放，加之当时政策上的扭扭捏捏，所以好景不长；2023年历经3个月的楼市小阳春后，时至11月前各城量化再次软趴趴。

所以，对比去年房价究竟是涨了还是跌了？以昆明市场和周期为例。

没跑过市场，没实地看房后谈过价格，就没有发言权；当然了，这只是部分品质改善和个人看来还有点价值的新房。

比如公园1903对面的某改善盘，去年底买的总价410万，今年同户型最低510万。

又比如，二环附近的某刚改盘三房

我敢说，悄悄涨价的案例，目前昆明市场上都并非个例，很多位置好品质高或具备持有价值的基本都是如此。

个人愚见，2022年和2023年房价对比，在我个人看来去年10月份后才是真正的市场大底。因为当时房企相互打价格战，没有最低只有更低，只要看上房子一切都好说；而二手房东在崩盘论的洗脑下，无论是次新还是老破旧，无论品质高低有无硬伤或带不带学校，主动低于市场价几十万抛售的大有人在。

可从2023年初小行情后至今，只要不是着急资金流或卖房置换的房主，买家还价低于心理价8~10万，很多房主都懒得和买家面谈；一是已经明显感觉到2023年行情在回暖了；二是不着急用钱或置换，亏本太多房主根本不愿意卖。

房价究竟是涨还是跌，你我都不得而知；你躺着买得起或看不上的，也确实降了，但唯独你想买的或买不起的都涨了。

所以，奉劝你千万别用你炒股的思维来买房，新手死于追高，老手死于抄底；顺应趋势选对时机，选对城市和板块，选对楼盘和产品，才能让你在楼市中得心应手，没有之一。

很有必要重申一下我上期文章{扯下花裤衩，一涨解千愁！}中的重点：11月份起，往后二手房整体数据将会开始上扬，会重复2022年至2023年4月前的行情；而能持续多久？那就要看上扬的尺度，政策的接力程度了。

关注我久的老粉都清楚，我的职责就是像2021年楼市调控时，劝你赶紧收手持币观望，坐等行情抄底一样；客观理性不带任何褒贬的告诉你事实的真相，告诉你何时该买何时该卖，什么房该卖什么房不能买，至于动或不动，都全凭自身，勿谓言之不预。

最后、感谢阅读，如果你觉得有所收获，请转发或点击右下角在看分享给更多朋友，毛毛在此谢过！

此文完！