房价上涨前,最后一次警告!

小毛楼视角 2024-04-05 12:56:40

原创作者:毛毛

来源公众号:毛小毛楼视角

从2022年高层亲自上场救市后,我曾不止一次在文章中告诉过大家:房地产在国外是纯经济学,在国内则是政治经济学;国内没有救不起来的市,更没有不想买房的人,只有未出台的政策和没上涨的房价。

想要踏准国内楼市的涨跌行情,不光要看说了什么,更要看做了些什么;一定要保持清醒与理性,紧盯那只无形的大手,才能跟上节奏。

不然,你会发现高价站岗的是你,割肉甩卖的是你,哭着闹着要躺平的仍是你。

现状

老规矩,先带大家看看期待已久的11月份行情数据:

根据统计局12月15日公布的70城统计数据来看,11月份一线新房价格同比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点;环比下降0.3%,降幅与上月相同;同比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

其中,北京和上海同比分别上涨1.9%和4.7%,广州和深圳同比分别下降2.4%和3.1%;北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%,上海环比上涨0.6%。

一线二手房价格同比下降2.9%,降幅比上月扩大1.0个百分点;环比下降1.4%,降幅比上月扩大0.6个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳同比分别下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%;环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

二线新房价格同比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.1个百分点;二手房价格同比下降3.6%,环比下降0.7%,降幅比上月均扩大0.2个百分点。

而昆明11月份新房价格同比下降0.8%,环比上涨0.5%;二手房价格同比下降2.9%,环比下降1%。

关注我久的老粉都清楚,我从不以宏观数据作为趋势判断核心因素,一是因为都只是结果的呈现罢了,分析不出任何水平;二是对于普通草根的我们而言,看宏观就如同看天书,看完就像没看一样,很难总结出有用的观点和实操。

所以,请参考11月份以下城市二手房成交情况:

一线领头羊,北京10月份二手房成交10653套,11月份成交12545套,多增1892套;上海10月份成交14528套,11月份成交16111套,多增1582套;广州10月份成交9361套,11月份成交10532套,多增1171套;深圳10月份成交2803套,11月份3207套,多增404套。

而二线城市具备代表性的比如:杭州10月份是5237套,11月份增涨到7076套;苏州10月份4592套,11月份增涨到5607套;成都10月份18917套,11月份增涨到19373套。

综合11月份官方统计数据,以及多城二手房成交数据不难看出,各城落地认房不认贷政策后,潜在置换群体开始释放,在以价换量卖房置换;各城取消地价上限后,多城新地王现市,受土拍政策影响导致新房价格开始止跌。

这一点,我早在上期文章中说过,一二线或省会中心城市,9月10月都只是征兆,11月份起往后的二手房成交量一定会上扬,此刻已经兑现了;而这一切结果,认房不认贷和取消地价上限功不可没。

回顾

为什么说2021至2022年的楼市刺激,效果甚微都只是小打小闹?

2019年底春节期间疫情到来,全国各城市立马进入封闭式管理状态;2020年春节后,为刺激经济消费填补一季度财政指标,4月份央行开始双向降息,信贷政策也同时松绑,当时多家银行可贷额度告急。于是,才造就了2020年的楼市小盛夏,行情火热至四季度时,楼市迎来小行情后的第一次调控。

而2021年调控则更加疯狂,三道红线、二手房指导价、利率多次加码、15年以上房龄的二手房直接停贷,大刀阔斧让房企和购房者们瑟瑟发抖。随后房价迅速回调,惯性下跌直到熊市到来;自此,从上到下经济增速一泻千里,大小企业接连暴雷倒闭,各城债务风险接近崩塌,公共配套基建停摆,公务员降薪甚至在职停薪,失业率飙升年轻人彻底躺平不动。

政策层面仍中规中矩,导致大家悲观情绪反复积压,对未来收入预期不断降低;也正因如此,大宋子民们才对政策产生自我免疫。你喊你的,我干我的。

归根结底,人性都是无利不起早的。掏空六个钱包的刚需觉得输不起,害怕买完就暴跌;改善觉得利好不到位,减免的还不够或无法卖房置换;而半饼子投资客虽手握巨款,却又看不到希望。

当然了,之前虽没把控好度,但无疑是正确且合理的;因为担心刺激力度过大,担心房价再次暴涨。所以,从上到下都只喊不做,各城地方害怕担责畏首畏尾,这些也都合乎情理;其次,才是防疫政策和国外形势的影响。

可从2023年中大会后,终于意识到光喊口号,讲道理百姓已不再听了。想彻底扭转百姓预期和市场信心,让楼市稳定健康发展,接着为经济增速发光发热;光短期盘活二手存量市场还远远不够,只有长期的量变才能发生质变,才能促使房价和地价上涨,国内楼市和经济复苏才有希望。

2023年12月12日经济会议结束后,北京和上海降低首付比例和房贷利率,同时延长贷款年限,降低普通住宅买卖交易税费。

其根本目的,15号我已在朋友圈解读过了,主要就是延续11月份二手房成交量上扬的行情,彻底盘活二手存量市场,从而带动明年的房价继续上涨。

通过目前的风向,以及12月份对二手房的态度来看,想让房价接着为经济增速做贡献,光凭盘活存量市场,活跃地价显然不够,顶多只能让楼市重复2022年底至2023年4月前的行情。

打通二手房流通阻梗,盘活存量市场;才能释放出更多需求,才能让买卖双方市场活跃起来,接下来再追加的政策才是雪中送炭。

所以,请不要抱怨国家。只有这样,楼市才能扭转预期重拾信心,经济也才会有救,你的收入也才有可能提高。

何时买?

从2020年下半年小行情后,2021年1月份起信贷政策开始收紧,随后高层立竿见影的调控大棒砸来。

2021年5月份前昆明二手房开始有价无市,五一假期后西山区某半山打响降价促销第一枪,晋宁、安宁、滇中新区等远郊紧随其后。同月环滇开发整改长腰山事件后,呈贡往下的大渔板块等配套一刀砍,从此晋宁房价开始越跌越猛,随后几个远郊均相继沦陷,价格彻底腰斩。

自此,昆明各大房开争先恐后降价促销,从远郊到近郊,从新城到主城无一例外;新房数月长时间连续下跌,导致很多本就有价无市的二手房主,开始信心崩塌,在业主群里大撒红包想低价抛房。最典型的小区,比如会展板块的某滨江,买入时单价1.8万多,低价抛时单价1.4万不到。

时至2022年初,在熊市行情的影响下,会展新房价格开始大跳水,从桀骜不驯的单价1.9万到1.7万再到1.5万;而旁边,自命不凡的难兄巫家坝开始坐不住了,从高光时刻的合同单价2.2万,开始促销到1.6万,时至今日单价1.3万的新盘比比皆是。

此刻,昆明很多中介为活下去,转型在抖音上拍砍价的很多,每次刷到慷慨亏本几十万的坝主们,我都觉得他们好大方哦。

2022年中旬后,多家大小房企在三道红线以及市场的双重压力下,从起初的降价回血演变为彻底停工,最后彻底倒在黎明前夕,停工风波随之席卷而来。

从此,昆明整体新房市场一蹶不振,国央企或现房周末期间仍有看房人,可民营房企个个命悬一线,即便私企们已骨折价,但售楼部仍冷冷清清。

直到去年底,全国防疫政策突然转向,被压制了三年之久的刚性需求突然放飞自我;那段时间,昆明二手房看房量和成交量开始上涨,年后二手房新房成交量明显上涨,价格开始微涨。这一点,不光是昆明,一二线城市和中心城市都如此。

因为三年之痒的需求突然释放,加之当时政策上的扭扭捏捏,所以好景不长;2023年历经3个月的楼市小阳春后,时至11月前各城量化再次软趴趴。

所以,对比去年房价究竟是涨了还是跌了?以昆明市场和周期为例。

没跑过市场,没实地看房后谈过价格,就没有发言权;当然了,这只是部分品质改善和个人看来还有点价值的新房。

比如公园1903对面的某改善盘,去年底买的总价410万,今年同户型最低510万。

又比如,二环附近的某刚改盘三房

我敢说,悄悄涨价的案例,目前昆明市场上都并非个例,很多位置好品质高或具备持有价值的基本都是如此。

个人愚见,2022年和2023年房价对比,在我个人看来去年10月份后才是真正的市场大底。因为当时房企相互打价格战,没有最低只有更低,只要看上房子一切都好说;而二手房东在崩盘论的洗脑下,无论是次新还是老破旧,无论品质高低有无硬伤或带不带学校,主动低于市场价几十万抛售的大有人在。

可从2023年初小行情后至今,只要不是着急资金流或卖房置换的房主,买家还价低于心理价8~10万,很多房主都懒得和买家面谈;一是已经明显感觉到2023年行情在回暖了;二是不着急用钱或置换,亏本太多房主根本不愿意卖。

房价究竟是涨还是跌,你我都不得而知;你躺着买得起或看不上的,也确实降了,但唯独你想买的或买不起的都涨了。

所以,奉劝你千万别用你炒股的思维来买房,新手死于追高,老手死于抄底;顺应趋势选对时机,选对城市和板块,选对楼盘和产品,才能让你在楼市中得心应手,没有之一。

很有必要重申一下我上期文章{扯下花裤衩,一涨解千愁!}中的重点:11月份起,往后二手房整体数据将会开始上扬,会重复2022年至2023年4月前的行情;而能持续多久?那就要看上扬的尺度,政策的接力程度了。

关注我久的老粉都清楚,我的职责就是像2021年楼市调控时,劝你赶紧收手持币观望,坐等行情抄底一样;客观理性不带任何褒贬的告诉你事实的真相,告诉你何时该买何时该卖,什么房该卖什么房不能买,至于动或不动,都全凭自身,勿谓言之不预。

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此文完!

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