原创作者：毛毛
从2023下半年开始至今，在保交楼以及土拍行情回暖的双重因素影响下，全国多城新盘开始纷纷入市，饥渴了三年之久的刚需和改善们也开始摩拳擦掌，准备伺机而入。
为避免大家误入歧途，今天结合当下真实市场情况，随便的大家分享几条能让你吊打售楼部销售的干货；如果自觉段位不高，请务必耐心看完，保证你收获满满。
①
开盘最便宜
外行看热闹，内行看门道，楼市营销策划圈里有句话叫无营销不卖房，无排卡就不推盘；没在楼市一线里全案操过几个盘的营销总，个人看来都只能算是个外行。这段话可能会有很多粉友看不懂，但各房企营销总和关注我账号的楼市操盘手们一定懂。
讲人话就是任何新房楼盘在开盘前，都会高价聘请一个懂人性，懂营销的高人坐镇，然后制定一个销售方案来达成开盘即高价卖房的目的，也就是大家耳熟能详的高开高走。
为何要给大家普及这一点专业营销知识？因为不光可以帮你避免签完合同就降价的尴尬局面，还能让售楼部营销总监都对你毕恭毕敬。当然了，如果这些谋略或套路你都懒得懂，那也没事；你直接按照以下实操进行即可。
任何新开楼盘，无论你如何喜欢房子或需求多迫切，只要价格没有和周边次新二手房倒挂，开盘第一波无论是先交意向金还是先排卡认筹，都不要买坐等开盘后降价再入不迟。
原因有二：一是先搞认筹或交钱排卡，说白了就是大型韭菜现场，认筹排卡人数越多开发商定价越高，开盘时价格就越高买的就越贵；二是首开时不光价格是最高的，而且一般都会是楼栋或楼层不太理想的货包。
刚开盘便怀揣一腔热血冲进去的，就相当于洗白伸长了脖子让开发商割，等签约时才发现只有自己一个倒霉蛋，合同都还没拿到手开发商就开始降价促销。
别问我为什么都清楚，我只能告诉你，没经历过黑暗的人便没资格谈光明，没经历过恶的人就没资格谈善良，没下过套的人就没资格说自己有能力解套。
所以，下半年昆明有多个新盘即将面市，此类新盘在此只能告诉你早买早享受，晚买享折扣；我点到为止，请好自为之吧！
②
单位团购房
很多开发商为能快速卖房回笼资金，方法和套路无所不用其极，除了上条营销策划案外，往往还有更多你根本想象不到的套路；比如请你单位辈分长的老大哥吃顿饭，然后拉帮结派组织单位所有人去买同一个楼盘。
比如2020年时，昆明曾经的龙头房企俊公子，当时北市区俊发城、南边彩云城等多个楼盘便是如此；单位老大多次带领同事们冲进去，结果降价停工后啪啪打脸，个个敢怒不敢言有苦说不出。
有多个曾咨询过我的粉友便是如此，他们白天咬牙还房贷，晚上找我咨询如何让开发商复工，如何把损失降到最低；主要是碍于工作原因，有问题也不方便提出或出面解决，只能选择忍气吞声祈祷耶稣保佑。
单位团购房的弊端有四，一是在上级的威压下，在一群溜须拍马的同事教唆下，你会根本没有任何理性的思考可言，最后选择缴械投降；二是你的长辈早已和房企分配好了利益，只等你爽快梭哈；三是你领导的买房经验和眼光，可能远不如你认识的中介小哥，甚至都没有你自己经验丰富；四是以个人曾经的操盘经验来看，无论你是否参与团购，内部价也好内部优惠也罢，关键在于你有没有能力谈到内部优惠，懂不懂开发商的优惠体系和操盘逻辑。
这一点，如今仍有诸多房企乐此不疲，昆明光我遇到知道的便不止一二；其中的痛苦，踩过坑的人一定懂，我无需多言。
③
砖家购房团
从2020年口罩事件起，大宋子民们开始足不出户选择在家闭关修炼；几乎所有行业都从线下转移到线上，全民实现抖音在手天下我有的局面，买房卖房也不例外。
也正因如此，导致刚毕业还没找到实习工作的大学生们，纷纷摇身一变成为了网络上身价百万千万的各类砖家学者，如今早已发展到砖家遍地泛滥成灾。
经济下滑收入降低开发商房子不好卖，那就找砖家或大V大肆炒作，组织省外购房团集体看房，又或者高价收买本地知名媒体或个人打广告拉流量，再不行就让售楼黑丝小妹穿短裙跳艳舞，就不信你不来。
比如，昆明某个以翠湖命名却与翠湖无关的某盘，曾几何时收买个本地知名某某给8万拍个短视频，该知名人士振臂一呼让粉丝们纷纷跳入火坑；再比如实力雄厚的房企，直接邀请这几位本地知名人士洗洗澡捏捏背，然后坐一起研究韭菜大法。
为何要请网红名人直播代言，根本原因就是因为产品力没优势，配套价格等没优势，推盘难度大销售回款困难，才不惜重金找砖家集体炒作。
很早以前我便在文章里说过，网红盘千万不要买一定是坑，你认识10个中介，其中8个都在给你推荐的新盘不要买；需要出钱找名人代言，找砖家或大V搞购房团炒作的楼盘不要买；即便非买不可，那也要等炒作时效冷却，房价回调后再买不迟。
这类新盘的共同特点，一时间里全昆明的所有中介都在疯狂推荐，公交地铁等媒体广告铺天盖地的宣传，售楼部热火朝天24小时不打烊；可炒作时效一过便立马软趴趴，售楼部除了打游戏的置业顾问，就是急得团团转的营销总。
狂风一过便一片狼藉，唯独留下卑微的小韭菜们在风中凌乱。曾经一夜高潮价格涨上天的会展某盘，晋宁古滇片区炒得热火朝天的名城，无疑都是最佳佐证；火热时期单价1.9万买入的倒霉蛋们，此刻满二主流次新三房已跌到1.3万左右，古滇名城如今更是膝斩都无人接盘。
假如这些你都无法辨别，那你就切记，看攻略学知识都只关注本地一两个客观理性有深度的即可，一是省外的根本就不可靠；二是超过三个人的饭局都是对牛弹琴，对你提供不了任何有价值的东西不说，还会影响你原有的正确判断。
一定要记住，找对象过日子只找知根知底的，买房只找对当地最熟悉最老道懂微观实操的，千万不要轻信跨省楼市媒体或任何楼市砖家购房团，也包括我。
当然了，借此机会说明一点，从起号至今我从未给任何楼盘代过言，更没给任何房企打过广告，都是一五一十有一说一；如果粉友们去售楼部看房时，有销售或项目负责人与你说我也买了他们的房子做投资或自住，让你别考虑了赶紧交定金，请别轻易相信。
④
找关系要优惠
人情世故与民寮关系，是国人千年以来刻在骨子里的智慧与陋习。孩子上学要讨好老师，去医院看病要想办法讨好医生，找人办事要送礼托关系，担心自己房子买贵了，也要想办法找到当地住建上班的朋友给开发商打招呼。草台班子把我们的本性统统暴露无疑，总而言之就是害怕自己受到社会的不公，担心自己沦为受伤的羊。当然了，我也是一样。
去年有个咨询买房的粉友，当时她为能拿到开发商最低价，于是他老公请单位长辈吃饭，让长辈托关系找到某某送了3千块左右的礼品，之后就正常买入。
事后不久该粉友便进了所买房的业主群，进群后开始群里对比价格；不比不知道一比吓一跳，比完几个后发现2个月不到的时间，同楼栋同户型上下相差两三层，我们的团队会员单价才1.4万不到入手，自己请客送礼打招呼折腾一圈后，买入单价却1.5万多，总价相差了十多万，随后立马炸锅跑来找我诉苦道歉。
在2019年市场火热之前，各城大小开发商鱼龙混杂，认识内部人员或有关系确实很有用；但从2021年房企三道红线压顶开始，各地方小房企或地方本土企业基本熄火，优胜劣汰后只剩下各品牌房企或国央企。
而这类活下来的房企，都有各自的营销团队和策划团队，想拿到真正的底价只有三个途径：一是你有亲戚或朋友就是房开管理层人员，可以对你象征性格外开恩；二是该楼盘房源情况和推盘进度你了如指掌，对市场节点精准判断，随时随地都能踩对时间节点；三是你清楚操盘手的操盘策略，懂营销总制定的优惠体系，然后靠丰富的谈判和拉扯经验强攻。
其它，无论是找任何地方关系，托人打再多招呼做再多人情世故；人家顶多就是觉得抹不开面，让黑丝小妹换句好听点的话把本该就有的给你，然后让你刷卡而已。
人活一世，人情世故和民寮关系固然重要，但不要把命运交给别人保管；请切记，小事不求人，求人无小事，人情债最难还。
⑤
中介为你好
买卖二手房是所有房东都无法绕开的话题，而中介小哥给你说过最多的一句话就是为你好，为你考虑；卖房时让你反复降价是为你考虑，买房时催促你赶紧交定金，同样也是为了你好。这两句话，就像曾经小时候调皮捣蛋时，长辈提着棍子和你说都是为你好一样真诚，真诚到把你感动得一把鼻涕一把泪。
今年6月份时，一个老粉友介绍过来咨询优化房产的房友，她当时自己人在义乌没在昆明，便委托昆明某亚中介帮忙卖房；因为她的房子带大露台，当时我建议她坚守价格原则不要轻易让步，结果就是被中介电话反复洗脑，多次车轮战术压价后她信心彻底崩塌。
随后不到一个星期，便以低于正常市场价15万让她姐收了买家定金，并全权委托她姐签了买卖居间合同；签完合同后第二天才告诉我，结果我一看电子版合同时就发现交易流程有问题。当时就多次电话劝阻她，告诉她中介拿捏了她着急卖房的心理，在联合买家想骗她的房和钱，赶紧想办法把定金退回去或重签居间合同；可她仍然只愿听信中介的一切都是为她好。
让她低于正常市场价卖是在为她考虑，骗她过完户再给她首付是为方便她，让她赎证过户后把垫资款打到买家指定账户并写借条，也同样是为了她好。但好在最后被她律师朋友拦下来了，否则她不光会面临钱房两失的局面，还要倒贴买家50万的借款。（这个案例很经典，改天我让她投篇稿，给大家学习学习防患于未然。）
说实话，从事房地产行业十多年以来，有幸带过无数案场直销团队，也独自操盘过一个巴掌的项目；可从未见过分文不取，还能真正站在客户立场考虑的中介或销售，除非是你亲哥或亲姐妹还有可能，否则一切的为你好，其实都只是为他自己好，为了利益而好。
买房看房时，看房过程中让中介你问什么他就答什么即可，其它都让她全程闭嘴自己看；卖房时也是一样，中介给的建议可以参考，但挂牌价格最好是多方了解后自己定，心理底价一定不要提前告诉中介，让他先去按照你的计划做就行；居间买卖合同交定金前或收定金前，必须亲自过目一遍。如果这些都不行，那就果断换人。
房产买卖一定要切记，不要抱有任何侥幸心理，天下没有免费的午餐，免费的往往才是最贵的；天上更不会掉馅饼，即便真的掉馅饼，那你也不一定接得住。
⑥
买公寓过渡
近期昆明新房二手房市场成交量活跃，很多预算不足的粉丝后台咨询我：手里只有十多万觉得长期租房不划算，买住宅月供压力太大首付也不够，眼看房价马上就要回暖了，中介告诉她可以先买个大点的复式公寓过渡，等房价上涨后再卖公寓换住宅。
我的答案一直都是否定的，告诉她要么去凑点首付买个正经住宅，要么就宁可做个无产阶级也不要买公寓过渡；暂时买不起三房就买次新两房，买不起两房就买价格最便宜带顶级学区的一房也行。
如今还在劝人买公寓的，他不是蠢就是坏；公寓40年产权首付50%，商业用水用电，无法落户上学，贷款也只能贷10年，买卖交易税费高于住宅，后期想卖难如登天更别说涨价；尽管如此，但仍架不住年轻气盛的小白们往火坑里跳。
过渡型房产，不光只是公寓不能买，不带任何稀缺性，不带顶级学区的一房两房老破旧住宅都意义不大，投资也是如此。过渡说直白点就是钱不多，先做个置换的跳板以防踏空；所以坚决只考虑两个标准，一是流通性，二是保值增值能力，其它都是扯蛋。
⑦
远郊房养老
近几年，无数省外和地州朋友选择在昆明买房养老，主要是因为昆明四季如春的气候适合宜居。
而在2020年前过来买房养老的这群省外朋友，由于不清楚昆明的整体规划以及配套落地的详细情况，大多都是被不负责的中介小哥一顿忽悠后，不是踩坑远郊房就是跳进巫家坝的火坑；最后老没有养好房子还亏了几十上百万，被坑的惨不忍睹。
养老的本质不光只是环境优美生态公园环绕，更的是周边医疗、交通、商超等生活圈便利；一味只追求生态环境和性价比的结果就是，住上几个月后发现周围3公里菜市场都没有一个，想买菜或买点生活用品，60多岁还得驱车几十公里到市区购买，此刻便开始悔恨自己当初的愚蠢决定。
千年文化延续至今，国人骨子里真正喜欢的其实是闹中取静，而不是鸟不拉屎的偏远寂静，内心真正追求的是主城区里的诗和远方，而非是想去道路不通杂草丛生的郊区苟且。
真正的想养老，应该是主城的自住别墅或主城有天有地，生活医疗便利的品质房；并非是跑到远郊大山上，白天目光呆滞的看着杂草发呆，晚上满目凄凉的望着隔壁仙邻们暗自伤神。
养老房，钱少就选择主城区公园环绕，品质略高的小洋房或城边联排，钱多就选择环湖独栋或市中心大平层；可没钱还要硬去远郊装情怀，那你的命运注定不是在买房养老，而是在自己找罪受。
⑧
无债一身轻
2024年9月11日统计局公布数据显示，8月份国内CPI同比上涨了0.6%；其实，通胀早在4月份便早已有征兆了，唯一不同的点是此轮是直接强行拉升。
4月份，大部分城市宣布水电燃气等公共服务涨价；5月份，多条高铁票价上浮20%；6月份，猪肉价格上涨18.1%；7月份，中药价格普遍上涨，其中涨幅较高的类目达到50%；8月份，蔬菜价格上涨66%。请恕我直言，目前这些都还只是开始而已。
物价上涨这一点，我丝毫没有觉得意外，因为早在我去年的原创文中说过了，通胀是对抗一切显性隐性债务的核武器，只要通胀到来一切就会开始变好；如今回头看，正和我2023年的经验总结一样。扯下花裤衩，一涨解千愁！
早在3个月前，我曾在朋友圈以及文章中笃定告诉过大家，存量房贷利率一定会再次下调，甚至趋近于新政利率。如今漂亮国已明确降息，国内存款利率也仍在不断下调；国内官媒先说存量可商转贷，随后又立马站出来辟谣。时至9月13日，外网以及小道消息宣称存量即将降息。
这一切的一切，其实都早在我预料之中了。未来多年，房贷成本将会被通胀所覆盖；利率越来越低，工资收入和物价却越来越高，这是大势所趋谁都无法阻挡。
通胀和负债的核心本质就是，通胀稀释了富人和中产的负债，让负债成为了资产；同时，也会在无形间把穷人手中为数不多的现金消耗殆尽，最后流向负债的中产和富人；不敢贷款或负债穷人越努力越穷，负债越多能对冲的也就越多；通胀到来，穷人抗通缩富人抗通胀，贫富差距越拉越大。
这一点，谁都无法独善其身，请勇敢面对现实与趋势吧！
所以，千万别觉得现在收入降低或房价横盘，就担心负债或不敢贷款；正确的做法是只要在自己能承受的范围内，尽量贷满贷足，还贷期限拉到最长月供越少越划算，欠银行越多越久越占便宜。
经济不景气也好，收入下滑也罢，这些都只是暂时的；等物价彻底放飞自我之际，房价开始上涨之时，你会发现此刻你所焦虑的一切问题，都不是问题。
⑨
市场饱和了
从08房改开始至今，砖家们曾无数次说过，国内房子已饱和过剩二手房存量市场巨大，房价不可能再涨；我承认国内人均持房率是在攀高，房屋存量确实也不少，但远还没到饱或过剩的阶段。
目前，很多人手一套房的家庭比比皆是。爷爷名下一套房，父母名下一套房，还没读小学的孙子名下也有一套全款房；可最大的悲哀就是，这些房子不是在远郊就是老破旧，不是一房两房就是小三房。
人类从一丝不挂的山洞猿人进化到如今的都市丽人，从解散大锅饭时的有得吃到如今的要吃好；房子也是一样的道理，从一开始的有房住到要住好，只是以前大家都在埋头做加法，导致房子是有好几套，可真正算得上资产的却只有一两套，而有些家庭甚至一套都没有。
比如昆明这类二线城市，常住人口有600多万，可在三环内或翠湖边人均一套优质品质四房的家庭有几个？我敢说一半都没有，很多家庭现在仍是一家四口挤在89平的小三房里，名下有两套或以上优质四房的家庭，都已算是人上人了，更别说别墅豪宅或核心大平层。
翠湖边或南屏街有2套核心大平层，那叫资产叫富人；晋宁，安宁或郊县有4套房，那都还是个悲哀的苦命人。
千年以来，资本和人性的本质就是追涨杀跌，跌必观涨必买；就像17年房价大涨一样，能买到房子都觉得已是万幸，刚需也好改善也罢，谁都不关心有没有硬伤存量大不大，只要亲眼见利就上，那怕多出几万块钱也觉得无所谓。
所以，只要房价开始上涨，仍会选择一窝蜂的冲进去；少听点制造焦虑侮辱智商的谬论，好好赚钱好好生活努力学习，多点理性与客观的判断，远比什么都强。
⑩
忽略周期
早在2020年疫情之初，我就全网第一人说过：房子即将理性回归居住属性和居住品质，房价即将理性回调，想在未来的楼市里赚钱，那就赶紧开始布局优化名下房产，持有现金坐等抄底行情到来。
可惜，当时很多人由于亲眼见识到2020年初的楼市小阳春，自认为房价会直接涨到银河系，结果就是2020上半年小阳春结束后，高层开始打压房价整顿互联网，房价开始明显下跌。如今对比2020年小阳春时的房价，早已跌倒连妈都快不认识。
同样，从2020年楼市政策收紧开始，如今房价已整整跌了3年，跌幅大的城市或小区早已超跌了20%，告诉大家可以开始入场买房了，你却坚信国内房价一定会跌穿。
自认为隔壁少妇对你一见钟情没错，错就错在是你一厢情愿；相信国内房价永远涨没错，错就错在忽略涨跌周期不懂市场和敬畏；乐观者一直在前行也没错，错就错在你没有乐观者的睿智与勇气。
现实社会中，不站队的人注定永远都是底层，可站错队或不懂站队的人，即便勤勤恳恳任劳任怨干到老死那一天，也不会被提干；唯有眼观六路耳听八方，懂得看清局势，懂得看脸色行事之人，才是真正的高人。
这，就是现实；不光楼市或投资如此，人生也是如此。
以上十点，都是买房路上最常见且又最容易被忽视的坑，一定要牢记于心！
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此文完！
