大平层和别墅，就算是在富人圈里，也都是萝卜青菜，各有所爱的。

首先，大平层的概念就首先限定了，只有一二线城市的房子，才配有大平层，其他低线城市的平层，顶多只能算大户型的房子。

其次，别墅这种房产的分化是很明显的，最顶配的有庄园独栋，最低配的有联排、排屋，甚至叠拼别墅（如果叠拼也叫别墅的话）。

对于真正想要改善居住的高净值、高购买力人群而言，能让他们看得上眼的，其实也就是以下两种类型：

有钱的第一步，是换城市。

高净值人士，主要集中在一二线城市，因为只有一二线城市，才能够匹配得上高净值人士的生活需求和资源供给，其他段位的城市，要么档次缩水，要么规模有限。

而大平层不只是户型大这么简单，还囊括了房产所能绑定的教育、医疗、商业、交通等资源，因此，只有，一二线城市才会有真正的大平层，也才配叫做大平层。

三四五线和十八线城市的“大平层”，只能被叫做大户型，连一二线城市远郊区的“远大新”，含金量都要更高一些。

为什么强调中心地段，因为大平层锁定的大都是稀缺资源，房子的面积可以复制、户型可以复制，甚至连购买力都是可以不断累积的，而唯独城市中心、环线的地段变迁，是一个相对漫长且缓慢的平稳变化周期，能够最大限度保证资产不会快速缩水。

这里之所以给别墅加了这么多修饰前缀：二线城市以上、近郊、大面宽等等，就是因为别墅市场，高低分化是非常明显的。

在一些二线城市，近远郊区会有一些专门面向中产家庭的“经济适用墅”，典型特征就是总价偏低（有的二线省会城市周边甚至150万左右就能拿下一套“经济适用墅”）、联排或合院、花园小、单层面宽小、距离城区配套较远等。

对于高净值人士而言，这样的“经济适用墅”，无论是资产门槛价位上（有的小别墅，总价还不如城区一套大面积刚需住宅），还是在居住体验上，都会给改善居住带来太多的减分项。

因此，需要对真正用于改善的别墅，加上一些限定，避免堕入低配的产品圈层。

二线以上城市的重要性，在说大平层的时候已经提到过，哪怕是在二线城市郊区的远大新，未来的增值和保值潜力，都要比三四五十八线城市中心地段的独栋别墅，更有优势。

别墅也是如此，当然，对于别墅而言，20分钟的自驾生活圈，能够匹配到城市核心地段的核心资源，比如教育、医疗、商业、交通等，是最合适的半径。

大面宽，也避免了实得户型“面积不够，楼层来凑”的尴尬，后期居住使用起来会更阔绰。

对于高净值人士而言，身边选择大平层的还是要多于别墅一些，原因一方面可能是因为大平层天生的城市亲近感，融入市区主城。

另一方面，也可能和目前市面供应的产品有关：真正面向高净值人士改善的别墅项目并不多，大多数还是面向中产的经济适用墅，要么就是非常极少数的独栋庄园，只能说，中高偏上的改善别墅市场，还存在着不少的空白。