作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

01

政策大利好

今天上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会主要负责人介绍了金融支持经济高质量发展有关情况。多项重磅政策同时推出，加大货币政策调控强度，进一步支持经济稳增长。

中国人民银行主要负责人介绍，在房贷方面，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。具体是：

●引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

●将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

●发布会上，中国人民银行还宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。

简析：

据波哥看楼市观察，这次央行市真的放了一个王炸级的三连招，尤其是对存量房贷利率下调50个bp，这是史上目前最大的幅度了。

当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，相当于接下来存量房贷平均利率达到3.42%左右，这个幅度比较大。

如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。

这都是真金白银，对很多人来说，相当于30年的物业管理费不用另外掏钱了，妥妥的支持消费啊。

另外，据央行数据，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%，上面的利率调降基本赶上了新房贷款利率了，这个力度不可谓不大。

对广大的存量房贷业主来说，是真正的利好，原来大家都在心心念念呼唤降低存量房贷利率的事情，这次央妈终于听进去了，一步给你搞到位，惊不惊喜。

此外，据悉，这是第二轮存量房贷利率下调。自去年9月25日起，存量首套房贷利率已经历了一波下调，借款人减少了利息支出。

人民银行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》中，以专题形式介绍了降低存量房贷利率政策的显著成效。

该报告指出，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

另外，今天在发布会上，潘行长还说到：

“银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，我们预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。”

按潘行长这个说法，存量房贷降低后，释放出来的价值就很恐怖了，相当于有5000户家庭，每户每年发放了3万，一下子可以减轻5000户家庭的还贷压力了，银行让利于民，必将有效提振市场的许多信心。

比如，在让利方面，截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。

上述的第二条，全国降低首套房首付的政策，有利拉动新房的购买，这点的力度没有那么大，就不多说了。

第三条，降准0.5个百分点，释放出来的1万亿，将不断流入实体市场，其带动效应也会很大。大家都知道，国内目前资金空转比较严重，巨量的资金都未进入实体市场和消费终端，基本都在金融圈体系内打转，而导致经济发展乏力和消费下跌。

当然，这此也是一个综合性的政策大礼包，剑指居民减负、提振楼市股市、刺激消费等，是一次有效的促进全国经济发展和企稳的大动作。

02

为何这么猛？

据波哥看楼市观察，今天的消息出来之后，楼市股市欢腾一片，譬如：

富时中国A50指数期货直线拉升，涨幅一度扩大到超2%。中国10年期国债收益率触及2%，再创新低，日内下行3.45bp；30年期国债收益率触及2.10%，日内下行3.75bp。

A股三大指数集体高开，钢铁、零售、环保、煤炭等行业涨幅居前等。

这不亚于一次强心针，迅速激活了市场的热情。

那么，为啥这次的力度这么大呢？

归结起来，主要是两点：

●其一，经济大压力下，需要快速有效提振。

前不久，央行和国家统计局分别发布了今年1—8月的经营运行数据，除出口的数据不错之外，投资、楼市、股市和消费的数据都在持续走弱，让大家心中忐忑不安。

而且，目前整体经济的发展遇到了较大的问题，在三驾马车中，固投和消费在继续下跌，市场寒气依然浓烈。

例如，在消费板块，其增长数据，还是在今年连续几个月处于下跌的情况下的结果。根据国家统计局的相关数据，相较于去年，消费总额，2024年总体上弱于2023年，并且1—8月份，也是一个下跌的大趋势。

受外部大环境影响，和国内房地产市场的拖累等，这几年大家都过得有点苦逼，而且这个趋势仍在下滑，导致阴霾重重，市场普遍都希望看到有效的大招，而快速去改变当下的困窘局面和恢复信心。

这个大家都知道，就不去费舌了。

●其二，楼市持续下行，严重拉跨了整体经济的发展。

这个体感，应该每个人都强烈感受到了。

近年来，虽然政府不断放出了许多的政策，但受制于大周期的深度震荡，一些政策的有效作用日益在减弱，拉不住总体趋势的下跌力。

而造成大家都普遍谨小慎微了，奶茶也不怎么喝了、馆子也不怎么下了、都快速学会蹭单位的电费和食堂了，苟成一片。

在楼市方面，库存依然高企，裁员和降薪等，已经从民营房企逐步向国央企进行传导，而房地产捆绑了众多相关产业，而导致其寒气不断向其他领域渗透和肆虐。

比如

在2024年上半年各大房企公布的业绩中，几乎所有企业的营收和利润都很吃力。

——保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口。除了华润营收增长13%以外，其他三家的营收原地踏步，但利润却惨不忍睹，华润（-25%）、保利（-39%）、中海（-24%）、招商（-34%）。

——五矿地产就是典型的例子，今年上半年公司收入仅为50亿元，同比减少40%；净亏损达到10.5亿元，同比大跌277%。

——绿地控股更夸张，2021年最高峰的时候，利润超过210亿，可到了今年上半年，利润只有2亿，短短三年，暴跌98%。

由此可知，以前大家都不太相信，作为楼市最后的压舱石和定海神针的一众央国企，应该不会被下行的寒气所感染；然而，时局急速嬗变，连这些浓眉大眼的中流砥柱都跌得这么严重，难道不能说明很多的问题吗？

而，这个变化，其核心原因来自于购买端的不给力，为啥不给力？

原因很简单，居民口袋变瘪了，对未来的预期变差了，都不敢消费，更别说去掏出一家人的积蓄去买房了，都纷纷捂紧了自己的六个钱包。

购买端的力量越来越弱，很多新房只能不断成为市场的库存，房企的消费业绩也大为缩水，其收入、利润等财务指标能好起来才怪。

其中，导致购买端超跌的一大因素，就是以前那些在高点上车的存量房贷业主们，其还贷压力较大，叠加就业和收入的不景气等，许多人的可支配收入业已变得不稳定和缺乏足够的有效支撑，大大挫伤了市场的购买力和消费的积极性。

毕竟，众所周知，房地产是居民最重要的资产，也是最大的负债来源，2/3的资产都是房子，而70%左右的债务都与房子相关。

或许，这也是本次央行，把大幅度降低存量房贷利率的动作摆在首位的主要原因。

5000万户的体量，每年减少房贷利息支出1500亿元——也即，未来每年将有1500亿的实有货币流入市场，再叠加其中的乘数效应，带动的消费规模，将是一个庞大的数字。

一言以蔽之，降低存量房贷利率，快速破解了存量房市场的重大堵点，在政策和公平层面，能有效消除很多质疑的声音，又能惠及1.5亿人，同时也能对新房去化方面进行有效的加持，对去库存也是一大利好，因为可以有效腾出一部分子弹，来考虑住房改善和升级的问题了。

同时，亦能有效推动其他消费的达成，和加速资金在房地产领域内的流动等，最后，必将驱策有效的资金，在经济大体系内有效运转。

利国利民利企，当为基础层面的强劲大动能，真实不虚。

因为，房地产并非普通产业，关联了约150个左右的产业，并且从一开始就与国民经济、地方财政、居民财产捆绑在一起，牵一发而动全身。

03

写在最后

据波哥看楼市独家观察，今天央行的降息降准等多箭齐发之政策，犹如一记春雷，快速炸响在神州大地，回归终端、回归民生、回归消费、回归楼市、回归实体等，其价值将是划时代的一大转折点，说是“史诗级的大招”并不为过。

毕竟，一直以来，楼市是国内经济发展中的重要引擎之一，其惯性依然强大，在新质生产力尚在成长的过程中，其地位短时间内难以被取代，这几年的情况基本已经印证了这一点。

救楼市，才能救经济，已成为各界的共识。

周期和发展模式的合理转换，冰冻三尺非一日之寒，要徐徐图之，步子迈大了，会扯疼蛋。

诚然，这样的动作，不仅仅是国内的单一问题。

为何，存量房贷千呼万唤始出来？

不得不提一下，也有外部的作用力在干扰。

比方说，美联储一系列的加息动作，掣肘了国内楼市的相关进程，如今老美自己扛不住了，外部压力得以缓解，给了国内一定的降息和调整空间，因此，本次，才得以释放出如此的大招，而振奋了市场的信心。

最后一句话总结一下：

大幅度降存量房贷利率和降准等，皆是刺激实有货币真正参与到实际经济的运行中，银行让利于民和为老百姓有效减负，令大家看到新的希望，市场才有信心去逐步发力。

在终端和底层，才能焕发出真正的动能，其他的自然会日上日新。

为38万亿房贷减压，你心不心动？