作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

最近几天，又有不少朋友在问预制板房、老旧小区和拆迁等方面的事情，实际上类似的文章我们写了很多篇了，大家可以去参考一下。

据波哥看楼市梳理，其中的各类问题比较多，归纳起来，主要有四种比较集中的情况：

●一是，很多人问他们家的那些老房子什么时候能够拆掉？这个只能在当地政府部门去打听，国家发布的城市更新、三大工程、城中村改造等政策，皆为相对宏观的大政策，至于具体的某个城市的拆迁情况、居民的房子是否要拆和何时拆迁等，必须依据当地政府的整体规划和计划才能确定。

●二是，有一两个朋友提出了一个比较有意思的话题——“现在还有谁家的衣服是新三年旧三年缝缝补补又三年的吗？过去的预制板结构的房子真没必要旧改了，给最底层的老百姓一次住进新房的机会，享受改革开放的红利！”

可见，很多人对国家的这些政策是举双手双脚赞成的，而且希望能够加快推进，和最好直接破旧换新，波哥觉得这个观点比较“可爱”，因而在此提出来，以便能让大家稍微轻松点：）

●三是，有个别朋友的问题比较专业，比如“请问一下：老旧小区实行旧改新政，旧改资金从哪几个方面来？什么部门牵头安排旧改计划和实施？”

此类朋友比较懂行，其思维是紧跟国家政策在走，值得点赞。

●四是，还有一些人，对上述国家政策半信半疑，可能是对政策的关注度和了解程度不够，或者是自己住了几十年的老房子，还没有被拆迁，有点心急或麻木了等，故而觉得此类情况与自己距离较远，有点情绪吧。

对此，波哥建议，先多去了解相关政策的内容，也要以合理的心态去看待政策的推进过程，因为，这是一个全国性的大事，需要科学合理地安排，不可能为了某些人或个别城市就去急工冒进，不然就会打乱国家的整体计划和安排，其效果和结果反而更加不美了。

毕竟，心急吃不了热豆腐。

以上，算是对近日各类朋友所问的100多个问题，一个简单的归纳和回应吧，实际上，在波哥看楼市看来，这些问题，在本质上，都是城市更新范畴内的细部性反映。

所以，住建部把城市更新视为第一大民生工程是非常有道理的，因为，它将影响着每一个每一个家庭的发展变化。

这一观点，在上一篇文章里已有不少论述，在此就不再赘述了。

另外，在上述四类问题中，其实大家最关心的还是“拆迁”的问题，因为，这是最简单粗暴和见效快的方式，而且以前在市场上流传的众多暴富的故事，让很多人都心痒痒的，因此，大家都希望拆迁的事情跟自己有关，这个心情可以理解，毕竟谁都想看到——房子一倒、宝马来了这样的场景。

但是，这样的想法，可能实现不了了，因为大拆大建这个模式在2019年就被国家否决了，而被城市更新取代了。

因为经济高速发展和住房短缺的时代，已经过去了，整体发展进入了一个全新的周期和阶段，就是国家所讲的城市更新时代。

好了，这些基础背景，大家基本上都有所了解，就不去费舌了。

下面，再重点介绍几个政策或情况，以供大家加深印象。

◢2003年，据人民日报报道：

2023年4月，中共中央政治局召开会议指出，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”；去年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

◢今年6月5日，据人民日报报道：

住房城乡建设部有关负责人介绍，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，重点是拓展配售型保障性住房的新路子。

城中村改造是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。

“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，重点是平时用得着、关键时刻能用得上。

当前，各地各部门抓紧推进“三大工程”建设，完善土地、财税、金融等各项配套支持政策，推动一批项目落地实施，形成实物工作量。

“加快推进‘三大工程’，既是利民之举，又是发展之计，也是转型之策。今年重点就是抓开工建设、抓质量安全，尽快取得实实在在的成效。”住房城乡建设部有关负责人说。

其中，在三大工程中，特别强调了——“稳步实施城市更新行动，推进 ‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”这一点，由此可知，三个推动工作中，有两个都涉及拆迁，一个是城市更新行动，另一个是城中村改造，可见拆迁于城市发展的重要性。

此外，还要推进新型城镇化，就是要继续把农业人口转移到城市里面来。老实说，农村人收入并不高，他们何德何能可在城里买房安家呢？

说白了，农村也得拆，虽然不会像城里面补偿那么多，但如果有一二十万的话，起码在县城付个首付是绰绰有余的。所以，停了许久的农村拆迁应会重启或者加快进度，这是现实的选择。

◢2024年7月28日，国务院颁布了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》这一最新的政策，主要在4个方面做了详细科学的安排：

1、实施新一轮农业转移人口市民化行动

2、实施潜力地区城镇化水平提升行动

3、实施现代化都市圈培育行动

4、实施城市更新和安全韧性提升行动

在第4点中，再次重申和强化了三大工程在新型城镇化方面的内容，摘录如下：

“2.加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。加大保障性住房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期。

采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，推进城中村改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境。

推进“平急两用”公共基础设施建设，在超大特大城市辖区内的山区县（区），打造一批具有隔离功能的旅游居住设施，升级一批医疗应急服务点，新建或改扩建一批城郊大仓基地，提升城市应对突发公共事件能力。”

同时，在政策和资金保障方面，也做了系统的规划：

“（三）政策措施

加大中央财政性建设资金对符合条件的保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造、城市排水防涝、超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设等项目的支持力度。

中央财政城镇保障性安居工程补助资金对符合条件的保障性住房、城中村改造项目予以积极支持。

地方政府专项债券支持符合条件的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造项目。

采取特许经营模式，规范实施政府和社会资本合作新机制。

有效发挥城中村改造专项借款作用。支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

建立可持续的城市更新模式和政策法规，落实相关税费优惠减免政策。

研究完善城市更新的土地和规划政策，允许土地用途兼容、建筑功能混合。”

波哥看楼市认为，这是一个非常完备的多元化资金运作体系，综合组合了相关政策性资金、专项证券和借款等，尤其是在城中村改造上，本次国家推出了不动产投资信托基金（REITs）这一新模式，可见国家对城中村改造的重视。

上面已经说了，拆迁在其中的占比还是比较大的，诸如“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式”，这是什么意思，大家可以自己去思考哈。

也就是讲，对城中村改造，国家要花大力气来重点推动了，政策资金+市场类证券化资金两手抓，都要硬起来了。

这个问题，就是重点破解人们一直在问的“钱从哪里来”这个关键问题，也是对前文那个朋友所咨询问题的一个解释（至于如何实施，请参考上述《计划》中的“六、组织实施”部分的相关内容）。

以上，对几个主要的政策做了一定的阐述，当然，类似的政策还有很多，就不一一去罗列了。

一言以蔽之，城中村改造等，是国家要重点发力的领域，关乎楼市去库存、保障房建设、拉动国内的投资、促进相关产业及其产业链的发展、以及带动消费等，加速和重金投入，已箭在弦上，不得不发了。

也因此，会大大推动拆迁的力度，也即，相比以往的拆迁，考虑到地方债务负担，现在主要由国家财政主导，无论是推进力度还是速度，应比以往强许多。

下面，再来简单聊一聊：

那几类房子，将会被纳入新一轮的拆迁中？

对此，业内普遍认为：

毋庸置疑的是，拆迁在任何时候都是一个普通家庭翻身的机会，不过是“巨富”还是“大富”的区别，关键就是不知道自己的房子属不属于优先拆迁的范畴？

从样本城市的拆迁看，以经济先行示范区深圳为例，深圳根据顶层设计在即将实施的拆迁新规中明确，这4类房子起码属于优先拆迁范围：

一是，位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；

二是，位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；

三是，位于20大先进制造业园区（注：《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》）、重大产业项目范围的；

四是，存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟须实施改造的。

经波哥看楼市分析，当然，深圳模式，考虑得比较全面；但并不是说，其他城市就完全去抄深圳的作业就完事了，没有那么简单。

毕竟，每个城市的情况，在共性之外，还有不少地区性差异，比如，很多城市没有那么多产业园区，或者是很多产业园区基本已经搬迁到城市相对郊远的区域了，此类的房子就很少或基本没有了。

譬如，在我们长沙，经过这么多年的发展，三环以内的城市中心范围内，工厂和产业园早就搬到城市的外围去了，或者已经改制和变性为商住用地了，这就不同于深圳的情况。

此外，事实上，大家可以对照一下各自所在城市的拆迁情形，基本上把需要拆迁的类型都考虑进去了。除去城市发展规划的既定需要拆迁项目外，我们常说的房屋老旧、不安全都含在其中，连环境差、配套落后等情形都纳入拆迁范围了，基本做到了“能拆尽拆，希望拆就给拆”。

最后，值得一提的是，目前的城中村改造，跟过去的棚改，出现了很大的区别，千万不要混为一谈。

这里，相同的是，就如广州、南京、沈阳、贵阳、石家庄等各城已投放的首笔城中村改造专项借款看，包含了像过去棚改的征收安置补偿、建设安置房以及相关配套设施建设资金。

然而，从近年来各地的创新实践来看，其中已开始有一部分用房票安置替代实物和货币安置。

这样做的原因，相信大家也清楚，城中村改造拆迁，不仅仅是为了拉动经济发展，同时还要帮助楼市去库存。

这是今年楼市需要逐步有效解决的一大重点课题。

写在最后：

因众多老铁们的厚爱和支持，就近期很多朋友关心的问题，今日再就拆迁一事做了一些分析，以供大家参考与交流。

据波哥看楼市观察，实际上，城市更新—三大工程—城中村改造—拆迁和安置—策动新一轮投资—激活产业链和消费—帮助楼市去库存等，这是一个全方位的立体化的城市优化提质、及产业重构的体系，哪些房子会优先受益，较之这个系统而言，是一个道与术的关系，也是过去、当下和未来三者间如何继承与发展的问题，想通了这些问题，你才能有效把握政策的精髓，方可在周期的轮动中合理找到其中的价值，和跟上趋势和国家的发展步伐。

最后，波哥想说一句，拆迁潮来了，这是目前不变的事实了，不管你认不认同，它都是客观存在。

本文所讲的4类房子或将优先被纳入新的拆迁中，这个也是时代趋势和国家产业发展方向大更迭下的有效律动，该来的终究会来，而且，很多新情况已经来临，你还要在那里自怨自艾或质疑观望吗？