作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
据睿诚研究院独家观察，在今年4-5月连续两次的土拍中，岳麓区观沙岭城市更新片区的两块宅地，被众多企业争抢而触顶熔断，而成为长沙上半年土拍市场中的一个特有现象。
2023年4月14日，[2023]长沙市008号地块，被8家公司争抢；
2023年5月30日，[2023]长沙市019号地块，有6家房企火拼。
在优越位置和性质之外，长沙城市更新典型区域内地块的光环加持，睿诚研究院认为，这是此类地块的腾飞之翼和强劲动力。
在传统的土拍之外，特别是当下艰难时刻，核心区域的纯宅地，被争抢实属当然，全国都差不多，无甚稀奇，也不必多说。
从长沙区域来观察，观沙岭城更宅地等地块，大有从“网红”变成“长红”的趋势，而成为长沙城市更新土地处置中的一个独特案例。
纵观雨花、天心区和岳麓区，各典型片区内城市更新项目中，其相应地块的处置模式也有些许差异，不同于雨花区和天心区在城市更新要求下，有一定指向性的摘牌方式，观沙岭是完全的开放手法。
在一二级的联动模式上，亦有较大差异，目前，观沙岭模式是独此一份。
其主要表现为，观沙岭项目为区域政府和核心平台公司单独操作的项目，与其他区域的政府平台+央企携手操盘的模式不一样，其一级由自己来做，不存在要照顾一级合作伙伴的想法，故而比较纯粹，有更强烈的政府做一级开发的痕迹。
乃为原先模式+城市更新范式的一次综合。
在时代的进与退之间，进行了多角度的思考。
事有因，行有果，不同趋势的交叠，观沙岭城市更新片区项目，是政府重点打造的首发试点类项目，政府主导做地和整体运营、二级充分放开，以土地收益和三级运营收入来回填前期的成本等，方能有效达至项目的自平衡。
顶层设计不一样，也造就了观沙岭项目相关地块摘挂牌的特殊性。
经睿诚研究院分析，未来，这个模式有可能为嫁接到芙蓉区西龙片区等项目中来，皆为政府及相关平台公司主导的项目，放开和封闭操作，有相似性，在政府主导的模式下，一二三级联合作战的模式，难以三全，一级动辄百亿级大投入，如不能在二级有效回笼资金就会出问题。
这一点，在长沙各大城市更新项目中，基本雷同，观沙岭只是由政府平台公司来挂牌相关土地而获取资金，其他项目则由一级或二级央企等合作主体来拿地，以保证资金的快速回笼。
为啥，能成为2023年长沙土拍中的顶流？
睿诚研究院独家观察认为，大致有三个原因：
其一，区位+优势配套+核心项目，浑厚动力交织，无可替代
众多优质要素叠加，区域和项目价值，已成引领态势。
大学城旁、市政府北等，“教城融合示范区”的定位，人文、学区、商圈、产业、环境等，集万千宠爱于一身，支撑元素很多，观沙岭城市更新地块能破圈及力拔头筹，其客观基础坚实。
无需多说。
其二，独特城市更新运作模式，房企可轻装上阵，无压力
去年，招商蛇口拿第一块地时，加载了商业购物中心，其中，在住宅和商业地块之间的楼面地价做了区隔，打破了以前土地招拍挂的算账逻辑，减轻了开发商的压力。
今年的两块纯宅地，要求更低了，皆是“肥肉”，未搭配其他诸如道路等硬骨头，进而引得众英雄竞折腰。
4月8家+5月6家，相继熔断，乃为其表。
其三，湘江西岸+麓山余脉，厚重湖湘价值滋养
立足湘江岸边，吸湖湘文脉灵气，得湘江新区、金融中心、湘江西岸科创走廊等片区和优质产业大项目的激情加持，成湖湘核心福地，和政产文商学研金服发展高地，7大动力呼之欲出，其价值不断彰显。
以麓山为骨架，以湘江为血脉，山水洲城大美空间，其动能喷薄欲出，给观沙岭带来无穷能量。
历史营养+当代动能，观沙岭片区急剧蝶变。
最后，总结一下：
综上所述，观沙岭城市更新地块的不断破圈和引领，有其众多要素的深度策动，而非简单的一块地的挂牌出让之情况，业内很多朋友主要侧重于表层的观察，尚未看到其背后的动力。
睿诚研究院觉得，观沙岭之现象，有其深厚的原因在推动，已跳脱出通行的招拍挂土地的操作打法，有很鲜明的特点。
新趋势新周期下，长沙的城市更新及土拍等，个中一些新的变化，在偶然和必然之间迎风而出，将带来大家更多的思路和感悟。
顶流，自有其因；
网红，亦非偶然！
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左侧回眸
因为链家里面显示，观沙岭，开福中心，麓谷这三个片区，出租成交排前几名，出租多代表人多，经济活跃，资本必然不会错过。[得瑟]