前段时间，有家房企25亿买了块地。晚上朋友问我：楼八，这块地你觉得开发商准备怎么搞？我说：肯定还是那老套路，老规矩！弄个带澡堂子地下会所，弄上铝板石材，去国外挖棵百年老树，差不多就是这样子。市场上99%豪宅都这么玩。他说：它会不会搞点创新呢？我说：可能性不大，技术都很成熟了。但事实上，这次我错了，有个楼盘完全不按规矩出牌啊，玩了完全不一样的花样。下个月，它的实景要出现在1000万郑州人民面前了，一起期待！本文，楼八提前剧透一下。【1】

地下生态首创

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。

我问朋友：做豪宅，它不搞地下会所搞啥？

结果，它把目光盯上车库。三岁小孩儿都知道，没个会所，现在都不好意思叫豪宅，至于运营情况，那都是后话。为了不损容，主流豪宅只能做地下会所：弄个露天中庭，中庭周围做上健身房、会客室、儿童课堂、茶室……等等。完事！郑州豪宅基本都是这路子。但这个楼盘，她特立独行。她有露天中庭，但不止一处，除了用作会所，她还在思考一个问题：地下车库舒适度。正常住宅里，包括豪宅，地下车库是黑暗的，所以白天，也需要用日光灯采光。郑州倒是有一二个“自然采光”的项目，但都是面积极小的天井采光，比如泰和，比如善水。最终，这个楼盘是这么做的。如下图：

上图：车库采光露台效果图上图中的红色圈圈就是地下车库中行驶的汽车。这是郑州第一个采用了露天花园的地下停车场，同时，在花园内还设计了环形步梯及观光电梯，所以，这还是郑州第一个有观光电梯的地下车库。这部分空间被她叫做“流光庭院”：让流动的阳光自然地照进了地下车库层，让如园似画的生态享受替代往日地下车库的昏暗单调的压抑沉闷。这不仅仅是郑州设计首创，而且是地下车库的二次革命。目前，豪宅还在因为成本问题纠结于“水磨石与否”，纠结于吊顶是“局部通体”，地下空间的生态舒适度问题对他们来说是高维度问题，他们还没精力思考。从普通水泥或环氧地坪的1.0时代，到水磨石的2.0时代，只是低维度材质层面问题，而空间舒服度问题将引领地下车库进入3.0时代。

上图：流光庭院下的地下车库效果图看上图，你能想象到在这种空间下开车停车的场面吗？这光线和景色，小姐姐倒库一把就够了吧。这应该是郑州第一个真正关注地下空间视野、空间、光线以及舒适度的项目。这就是降维打击。这个楼盘要说的点很多，我为什么先说这个，因为我觉得越是顶级豪宅小区，地下车库层的使用频次越高，远远高于地面景观层，比如马云回家，你觉得他会走地面层，还是走地下车库层？楼八觉得马云走10次地下车库才会走1次地面景观层，越是有钱人，越喜欢“地下活动”。既然如此，高端豪宅领域，为什么开发商要把大成本花在地面层，而对地下层如此苛刻呢？是不是方向错了？醒悟吧！这个流光庭院应该是高端豪宅的未来发展方向，房地产行业发展到今天，建材内卷时代该结束了，地下车库需要光，需要大自然的天然馈赠。【2】

降维打击的立面

我问朋友：做豪宅，不用铝板石材她用啥？

结果，她用了GFRP。我想起了华润幸福里去年一次小纠纷。原因是项目大面积铝板之外，有很小的一部分比例不是铝板，华润官方宣称的数据是5%的比例，客观的讲，这个比例不算高。这个案例很典型。前些年，铝板立面是个稀罕玩意，只有城市顶级豪宅才能用，即便是这二年，也只有高端豪宅才能用，而且很多还不舍得全铝板。前二天文章还说，普通真实漆每平一二百，但铝板要一千多，5倍成本鸿沟差距。200还是要2000？巨大的成本差异让铝板成为高端豪宅的必选项，于是，铝板自然也就成了衡量豪宅最重要标志。但这个盘虽然有部分铝板，它大面积却是GFRP，一个成本又是铝板好几倍的材质。楼八曾花一个晚上研究过这种材质，不禁感慨科技的力量，有兴趣的可以搜搜。因为GFRP的成本实在太高，往往它只用在国际知名公建领域，比如香奈儿移动艺术馆。

上图：GFRP材质的香奈儿移动艺术馆GFRP产品的自洁力很强。涂料，真石漆用时间长了容易坏，铝板用时间长了容易脏，住宅不是写字楼，不可能天天清洗外立面，GFRP的自洁力作用在这里就体现出来了。铝板很多项目使用深色，不敢使用白色，就是因为易脏，而这个盘用的就是米白色的GFRP，不怕脏，所以颜色选择就任性了。又是郑州第一个，又是划时代革新。同时，由于GFRP是一种质量轻强度高的复合材料，其密度只有普通钢材的四分之一，所以，它还具备易造型的重要特点，这就保证了项目可以把外立面进行浑然一体的塑造。看，下图就是它的外立面。

上图：项目外立面效果图她纯乳白色的外立面就像一朵朵云彩，漂浮在空中，没有“自洁力GFRP”，她敢用这么白的色彩吗？她的造型浑然一体，拼接处极少，基本不需要对缝。重大问题的解决方案往往不在问题本身，未来，也许有一天，随着材料科技的持续进步，或许对缝技术就失传了。这就是降维打击。精细化双子星永威和金沙一个月后肯定会来参观这个项目，楼八估计，他们看完，一定不停念叨：时代变了，时代变了……的确！科技改变生活。为了确保整体的观感，她不仅在外立面上下功夫，阳台她也没放过。大家有没有注意到另外一个问题，很多楼盘的外立面材质还可以，但阳台封得乱七八糟，严重影响了视野？这种项目完全不存在这种情况，原因三点：1、阳台2层挑空成露台，不封闭。2、露台超大进深已成为独立室外空间。3、露台未来就是空中花园，近7米竖向空间让花园充满无限山水想象。

上图：项目阳台空间效果图其实，它的作法已经是第四代住宅了，但因为她的其它方面实在太过于出众优秀，四代宅的光环就被遮盖了。你们不知道吧，杨幂的毛笔字也是一流！材质+空间的双革新，让这个楼盘在外立面领域赢下了郑州全部豪宅，是all，不服的留言区露个脸。【3】

真正的山水景观

我问朋友：做豪宅，不搞百年老树她搞啥？

结果，她搞山水画卷。其实文章的原标题是《郑州楼市过去20年吹过的牛，谁来兑现？》，说的就是景观。过去，我们的“楼盘宣传片”说到景观，几乎每一个楼盘都说自己是“原生态、回归自然”，回忆一下，是不是这样？结果呢？最好的景观也无非是石头多一些，水景多一些，树多一些，并未有“回归自然”的特色设计，如果非说有，思念果岭算一下。这个楼盘厉害了，她真的有！景观上，她要打造一种“中国山水画”般的诗意生活。她通过三点去实现这一理想。1、平面走向立体，打破95%传统豪宅手法。几乎所有的楼盘，包括大部分豪宅的景观都是在一个平面上进行的发挥，稍微有点创新的会通过“局部坡地景观”实现一些“平面上”的突破，但真正实现立体的景观，郑州还没有。走向立体比较典型的就是大量的凸出山丘以及凹入下沉空间，正是这些上上下下的设计，让景观完成从“平面到立体”的升级。

上图：项目光映水台景观效果图以项目的“光映水台”为例。这是一个洞穴状半开放下沉空间，设计沿用中国园林“隐与放”手法，让整体看起来若隐若现，一眼望去，你看不到什么，仔细看看又在丛林植被花草中看到有人在园区里休憩，这就是立体中“下沉”的价值。2、让洞穴回归自然小孩子都喜欢藏在洞里捉迷藏。

上图：项目景观效果图找一个极其隐蔽的角落藏起来，看着外面人来人往的事物，你能看到他们，他们看不到你，这种快乐不但对于小孩子来说是极致的快乐，连大人们也很喜欢。3、寄情山水慰藉心灵寄情山水，不能只是一句营销说辞。抬头，不能只是建筑，前望，不能只是马路，低头不能只是草坪，她应该有流淌的小溪，有覆盖了丛林的山谷，有空中盛开的花朵，有阴凉隐蔽的洞穴，这才应该是能寄托情思的山水。下图，这项目实现了我们想象中的场景：

上图：项目的建筑效果图站在小区的任何一个角落，抬头看天空，你眼中不是冰冷的建筑，甚至不是铝板玻璃幕的豪宅，而是一片片乳白色的云朵，灵芝林，中间还有绿叶红花；平视看前方，是松林，是山丘，是洞穴；低下头，是流淌的小溪……这个盘面积不大，但未来，它可能是郑州最浓缩的山水盆景。景观上，她没有轰轰烈烈的技术创新，但她在中国传统山水上实现了精神传承，她的目的很简单，她希望能给流恋在其中的业主以心灵上的治愈。当“回家之旅就是度假的开始”还是别人家楼盘推广营销语的时候，她已经真正做到了。【4】

推动房地产行业革命

有些人已经看出来了，没错，它就是北龙湖皇冠上的超级明珠：松苑。一个月后，她将正式实景亮相！它的设计师MAD马岩松说：松苑所传递出来的山水意境批判的就是传统住宅的所谓豪华。传统的豪宅，大多是一些华丽代名词及建筑材料的堆积，很少关注到人的温度。我明白马先生的意思。对于松苑，《楼八》也有自己的理解。她的出现，更像是房地产行业以及建筑行业的一次革命，她让人们的目光从建筑的奢华和园林的名贵转向对人文的关怀。这件事只有她能去做，别的楼盘很难承担这一伟大的历史使命。原因一：她位置极好，几乎是北龙湖最后的一块黄金宝地上图：松苑和三大豪宅位置图壹号院、上和院和金茂府是北龙湖的三大豪宅，松苑和其中的上和院一路之隔，是整个北龙湖南站距离北龙湖“南岸核心景观区”最近、资源占有度最强的楼盘，位置可谓是无以复加。原因二：她成本很高据楼八估计，松苑的综合成本在北龙湖应该是一线水平，这几乎是北龙湖90%项目售价的天花板了，这也是她敢进行技术革新的底气。原因三：她指标优异松苑占地97亩，规模适中，在北龙湖被极限分割的不利条件下，这样的规模十分难得；项目容积率1.7，适中；总户数300户，适中；项目210-550㎡的面积段，纯高端顶级改善。正是这三个条件，赋予了松苑引领行业革新的资本。天赋异禀+资金实力，她就敢去创新，敢去革命，敢去挑战普通豪宅所不敢挑战的维度升级，将一座伟大的时代产品带给郑州人民。松苑，将推动行业的一次大步伐。希望有一天，我们在看豪宅时，不是去看它的用材多么名贵，而是去体验它带给我们的视觉、听觉，甚至嗅觉舒不舒服。希望有一天，我们在看豪宅时，不是去想她售价多少，她造价多少，而是去感受她能否把我们在城市里产生的那份浮躁消除掉，能否让我们的心静下来。希望有一天，我们在看豪宅时，不仅要考虑她将来能否让我们的钱包鼓起来，还要看她能否给我们心灵上的慰藉和治愈。盼望着，盼望着……MAD马岩松老师的这座山水城市巨作终于要从童话故事里走出来了！下个月，我们将首次看到山水城市的真面目，感受GFRP带给我们的现场震撼。下个月，下面这张效果图的实景就做好了，她讲美美地呈现给1000万郑州人民。

上图：松苑会所（售楼部）效果图不知道你们是否期待，而我已经迫不及待了。结尾

楼八的话

我能想象，未来的松苑，只有二种颜色，白色的建筑和绿色的山水。如果让楼八一句话说松苑，那就是：一位不守规矩的白色骑士，为行业革新而来！哪您呢？您想对松苑说一句什么话？欢迎在评论区留言。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。