近日，龙湖龙智造发布一张海报。
内容显示：
携手智造未来龙湖龙智造代建代销郑州市中原区郑政出【2024】19号地块携手通派地产/助力未来城市智慧营造智慧营造领航者
【2024】19号地块即原恒大云玺二期地块通派地产即19号地的新主人
海报里“代建代销”四个字确定了19号地将由龙湖龙智造进行主导建设和销售。
龙湖龙智造是龙湖地产的“代建板块”业务，龙湖地产就是那个“五重立体景观”神话的缔造者。
近二年，龙湖地产在快速转型，其中，“代建”板块的“龙智造”公司业务近期发展迅猛，仅仅今年上半年，新签代建项目26个，以平均一周一个的肉眼可见速度冲进了：
全国代建行业4强
【1】
龙湖进军中原核心感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。
近日，通派地产，以一个极其陌生的身份突然出现在郑州地产行业，并以一个近乎“托底者”的身份摘走了距离郑州市政府仅600米的19号地块。
这块地原本是恒大云玺的二期地块。
上图：恒大云玺效果图
而如今，沧海桑田，地标搁置，二期地块也寻找新主人，谁也没想到它的新主人竟然是一个郑州人完全陌生的房企。
虽然郑州人陌生，但事实上，根据有关资料显示，通派地产已经成立了25年，比建业小7岁，比美盛大5岁，其前身是1999年已经开始涉及住宅业务的通派实业。
早期的通派地产主要活跃在豫西南地区，在当地也算是小有名气，开盘的楼盘数量也不算少，近几年，其开始走出豫西南，向中原地区出发。
通派地产进入郑州的第一站选择的就是龙湖地产。
龙湖熙上的摘地单位原本是龙湖的全资子公司郑州龙兴房地产开发有限公司，而摘地后，又成立了新的项目公司进行地块开发，新项目公司即郑州通瑞置业。
通瑞置业背后的股东之一是龙之瑞置业，股份占比30%，而龙之瑞置业的背后便是摘下郑州19号地块的河南通派地产。
由此可见，通派和龙湖早已是战略伙伴关系，且历时已久。
《楼八》认为，通派地产此次出手，很大一部分原因是因为其在入股熙上项目尝到的甜头，毕竟，龙湖熙上从开盘至今，一直是片区销售冠军，短短1年半就实现了清盘，利润可想而知。
上图：19号地块和裕达国贸的关系
龙湖熙上之后，我们再看云玺南地块，怎么着市中心的核心地块也比管城南四环附近的地块要好。
可以确认，在摘地之前，通派地产其实已经和龙湖龙智造谈好了合作，现在的“代建代销”只是在项目实施前走个形式，双方早已珠联璧合。
【2】
一线房企的经济账招商蛇口
这二天，另一个代建比较火的是央企巨头招商局。
相关消息透漏，招商蛇口的“代建”板块公司招商建管联合招商蛇口郑州公司与金水投资集团签署了郑州市金水区杨金路16号地块和76号地块代建管理业务。
这里的代建管理和龙智造的“代建代销”有所不同，相比较而言，金水城投给予招商蛇口的权限可能略小于通派地产给予龙智造的权限。
不排除后期继续放权的可能性。
豫发置业
而金水投资集团在和本土房企豫发以及央企巨头华润的合作中，则全部给予了“代建代销”的权限。
在最近大热的豫发豫园项目的股权比例中，金水投资集团的占比达到了51%，而代建的豫发同时在执行营销业务。
华润置地
在金水区马李庄片区城市更新中的D02地块中，金水投资集团与华润进行了合作，在华润的官方宣告中，使用了“代管代建代销”字样，但由于还牵涉到资本方泰山置业，目前项目进展并不顺利。
金地永威置业
在高新的几个地块中，高新建设也选择了和房企进行代建代销模式。但这一类的代建代销相比龙湖、招商蛇口和华润，却有本质的不同。
1、代建房企的传统开发业务受市场以及企业资金影响已经崩溃，代建是无奈之下的转型，高新永威和锦莲序的永威，高新金地和锦瞻云中的金地，均是如此，而非龙湖、招商和华润的代建只是增长型业务。
2、代建房企权限较小。这一类代建的资方对代建方并没有完全的信任，甚至可以说是双方共同建设和营销
3、代建只是合作，实质决策者还是土地方，常常扮演太上皇角色。
再回过头来看通派选择龙湖龙智造代建，与以上均有不同，是一个全新的模式。
首先，通派地产不是城投公司，是一个标准的民企，在郑州的房地产领域，如果土地方是民企，即便其在郑州的地缘性不强，大多也不会选择代建，而是自己主导开发。
经三路的申泰、超总基地的大来等等，都是自主开放。
通派选择龙湖地产，一半原因是基于对龙湖地产信任，另一半原因则是对自己“对地块成功开发”的信心不足。
的确，这块地，不好操盘。
【3】
最好的选择我们再来看一下19号地块的现状条件。
上图：恒大云玺项目
原恒大云玺地块分为三宗小地块：
A，临近中原西路的地块
该地块原规划的是恒大300米超高层建筑，楼八判断，该地块一时半会，大概率会放在这里了，但楼八认为，这是一件好事，且不说300米地标本身就是恒大在吹牛逼，即便恒大还在，大概率还会因为“国安”和正弘坊一样的结局。
退一万步，如果真的建成了，楼八觉得也不能给中原西路带来新的形象，目前预达国贸领衔的中原路很漂亮，多一个300米反而怪怪的。
其实，这地方更适合建一个由大师设计、高度在50米以内的地标性高端商业，写字楼也不一定完全有必要。
B、恒大云玺地块
众所周知，这个项目出了问题。
未来，即便是项目交了房，补偿问题、物业费问题、管理问题……都让人头疼，再加上这么高的容积率，如果处理不好，对北侧的商业和南侧的19号地都是一种“近邻负担”。
C、19号地块
再往南，就是通派的19号地块了，在前一期的文章里，楼八详细阐述了这宗地块开发的四大难点：1、周边、特别是云玺的日照问题；2、去除幼儿园后，地块19亩的小规模问题；3、国安协调问题。
其实，还有最重要的一点，就是市场竞争格局问题。
相比中海时光之境，项目有一定的地理优势，相比中原华曦府，项目还是有一定的地理优势。
项目似乎只有地理优势，但，同时劣势也十分明显：地块小、周边质素一般、品牌不强等。
在这种情况下，继续选择有品牌力、产品力和实操经验的战略伙伴龙湖来对地块进行操盘，也是通派地产的上佳明智选择。
结尾
楼八的话在原本以为19号地会和北龙湖南岸7号地一样的结局的时候，通派地产站了出来，避免了主城区唯一一宗地块的流拍，同时，选择龙湖合作，也展示了通派地产想做出一个好产品的决心和初心。
感谢通派，欢迎通派，祝福通派。
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
