重磅利好政策出台，中山市住宅过剩了吗？房价会涨还是会跌？

我国商品房市场起源于80年代初期。改革开放背景下，各种市场机制逐渐建立，政府开始尝试引入市场机制来改革住房制度，商品房市场自此开始蓬勃发展。在此之前，住房主要由单位福利分配或个人自建为主，个人并没有拥有产权。

1988年，我国召开第一次住房体制改革会议。政府出台了一系列深化住房制度改革、启动住房消费的措施。如住房货币化分配制度改革、相继开放住房二级市场等，个人消费逐渐成为房地产消费市场的主体。

1995年，中国人民银行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》；1999年，中国人民银行《关于鼓励消费贷款的若干意见》等房贷政策出台。

为及时掌握房地产行业开发建设及经营情况，国家从1995年起，正式把房地产开发统计纳入国家统计制度，要求各市定期统计上报数据。

1998年，政府发布《城市房地产管理法》，停止福利分房制度，全面推行住房商品化。1998年，中山市住宅过剩了吗？房价会涨还是会跌？。

刚刚，楼市重磅政策继续出台：取消房贷利率下限；公积金利率下调；首付款比例下调。

中山市商品房市场未来会如何？

1998年之前的中山商品房市场

中山市，首批商品房同样开始于80年代初期。为方便归国侨胞及先富起来的人士置业安居，中山于1980年开始兴建首个商品住宅——莲峰新村，于1981年12月发售时，有80平方米一厅两房和100平方米一厅三房两种规格，售价各为2.1万元和2.5万元。

随后一批住宅小区不断兴建：1984年华佗新村、1985年下闸新村、1987年江畔新村、1989年柏苑新村和松苑新村、1992年竹苑新村，以及随后兴建的东明花园、东盛花园等等。

从房价来看，当时江畔新村、柏苑新村的配套价为480-580元/平方米，住房困难户岀资四成即可购买，一套80平方米的房子，个人岀资大概是1.5至1.9万元之间。1988年，中山市全民所有制单位职工年人均工资为2763元，一年收入可买一套住房。

上述住宅小区主要为解决城区市民住房困难，及用于落实华侨房屋政策。

20世纪80年代至90年代中期，中山的商业房地产市场还处于刚刚起步阶段，房贷业务还未兴起，单位福利分房仍是主流。因此，这些住宅小区，较大比例的住房以四成售价出售给住房困难户、部分住房是市内各机关及企事业单位购买用于分配给单位职工、剩余小部分通过纯商业销售的方式出售给当时先富起来的个人以及华侨、港澳同胞等。各种级别的官员、大大小小的商贾、来去匆匆的港澳侨胞、形色各异的原住房困难市民，共居同一小区，和谐为邻。带来的显赫成果就是：中山市于1997年获得“联合国人居奖”。

私产房方面，中山市政府于1985年4月，成立市房产登记发证办公室，对全市私产房进行重新登记发证。至1990 年底止，全市已登记私产房60103户，重新发证 57319 户。

1990年，中山全市当时只有8家商品房建设企业。由于当时许多法律和规章制度不健全，行业管理不完善，企业盈利机会较高，开发企业个数迅速扩大，1994年增加到29家，掀起了一股房地产开发的热潮。

1998年后的中山商品住宅市场

房地产开发企业，从1990年的8家、1994年的29家，到2002年的161家；到2022年，全市房地产业法人单位已高达8425家。迅猛提升！

1999年，当年全市商品住宅销售了50万平方米，住宅均价2770元/平方米。到了2023年，当年全市商品住宅销售了346万平方米，住宅均价已超1.3万元/平方米。

商品住宅销售面积的峰值是2016年，超1015万平方米。得益于2015年下半年，深圳客开始蜂拥进入中山扫货，带动香港客、广州客、东莞客等都纷至迭来，合力创造出了这个可能是中山市前无古人后无来者的“最高峰”。

数据来源：省、市统计局

外地客的涌入，更是带动了中山住宅销售价格的快速提升。

之前的中山市，城镇居民人均可支配收入早早迈入万元大关向两万进击，而住宅均价一直还不到3千元/平方米。全国房地产行业火爆的那些年，中山市的住宅均价也不过4、5千，对比周边城市，“价格洼地”实至名归！

“深中通道”概念一出，外地客蜂拥，中山全市住宅均价直接从2015年的5千多，飙升到2016年的7千多，自2017年开始迈入万元大关至今。

数据来源：省、市统计局

与之相对应的，2015年至2021年，是中山全市住宅销售额最高的几个年份，是全国“地产大鳄”快速布局中山的年代，也是“地王”频出的年代。

中山市住宅过剩了吗？

中山市1999年就实现了房地一体登记，进行了土地、房产登记数据库的建立；不动产登记信息基础平台也早已经在2017年7月1日正式上线。但数据没有公示，无法查询。只能根据已知数据，做个大概测算。

从已知数据来看，1999年至2023年，全中山商品住宅合计销售11125万平方米。1998年末，中山市常住人口208.05万人，2023年末为445.82万人，25年增加了237.77万人。

即使期间销售的商品住宅，全部销售给了期间增加的常住人口，人均住房面积为46.8平方米，也远高于中山全市人均住房面积。2010年，中山全市人均住房面积为27.88平方米，城镇为34.2平方米。

从另外一个角度看：根据以往历年已售住宅面积和套数测算，已售商品住宅平均109平方米/套左右，则1999年至2023年，全中山商品住宅合计销售大概102万套。中山市2020年“七普”数据显示，平均家庭户人口为2.33人（2010年“六普”是2.73人、2015年1％人口抽样调查是2.71人，逐步在降低）。则这102万套住宅已经满足了至少250万人口的居住需求。

2023年底，中山市农村人口还有超55万。农村自建房很多，而且2013年中山市农村人均住房面积已超42.5平方米。

另外，中山市安居工程是全国做的不错的城市。2000年后历年的廉租房、经适房、公租房、人才房等等，至少解决了十几万人的居住问题。

别忘记中山还有很多住宅供应在路上：已购但未完成网签备案的、已建好待售的、已拿预售证待售的、施工中的、报建通过的、新拿住宅地的等等。2023年末，中山还有330.79万平方米的待售住宅，还有新开工住宅139.83万平方米。

“房住不炒”。先不谈住宅改善需求，也不谈投资需求，从单纯满足中山常住人口基本居住需求的角度出发，截止目前，毫无疑问，中山现在住宅完全能满足现有人口的居住需求。看过到几年前的一份资料，2017年一次中山房地产座谈会上，一位地产主管部门的出席者曾说，中山本地人人均2套房子以上。这有点吓人啊！

中山住宅是否过剩？从总量来说，过剩了。

但是，到底有多少已售商品住宅是非中山常住人口买走了？许多年前的那些存量住房，现况如何？改善型需求量有多大？中山常住人口的刚性需求量有多大？未来人口流入量有多大？这些都不敢妄言，而这些才贯穿中山住宅市场过剩与否的始终。

更注重楼盘品质的改善型需求、经济发展带来外来人口流入的新增需求，这两者，对中山住宅市场至关重要。

中山市住宅均价会涨还是会跌？

从政府层面看：

无论承认与否，目前房地产业仍然是国民经济的重要支柱产业。房地产业对于经济发展、地方财政、就业维稳、金融风险等都意义重大。之前不少地方政府有“限跌令”，现在大的经济环境和地产环境下，地方政府“稳”字当头，保交楼、软着陆，至少不能大跌。中山市亦是如此。

从历年中山住宅均价及居民收入看：

没想到如此严峻的市场环境下，中山市2023年的全市住宅均价还是增长的。

中山住宅房价，近几年一直维持在1万2—1万4的高位，为史上之最。

数据来源：省、市统计局

从中山历年住宅销售均价和城镇居民人均可支配收入看，收入增长幅度是超过房价增长幅度的。但是，对比中山近几年的高房价带来的高购房总金额，可支配收入增幅都只能算“毛毛雨”了。

2023年，中山市城镇居民人均可支配收入64856元、消费支出40366元。按中山市“七普”数据户均人口2.33人算，每户年结余57062元。2023年中山住宅均价13233元/平方米。不吃不喝，平均每个城镇家庭购买100平米的住宅，需要8.8年，不影响现有消费水平则需要超23年。就问你压力大不大？你敢拍着胸脯保证，你家能连续20多年净盈余6万？

关于中山房价，中山市住房和建设局还有一组数据：

数据来源：中山市住建局

虽然统计数据基数有差异，网签数据有滞后性，但大的趋势一致，近几年是中山市住宅均价的最高峰。中山房价存在下跌空间。

中山住宅均价上涨可能性有多大？

首先，在已经是高价位的基础上继续上涨，本身就面临很大压力。

其次，目前大的经济环境和地产行业环境有很多不确定性，开发商资金问题（如刚暴雷的雅居乐和有资金问题的万科，在中山项目都很多）仍未解决，保交楼压力不小，潜在购房者观望情绪仍未缓解，需求端不强烈，房价上涨有点难。

第三，自2015年下半年开始的外地客涌入中山，当时有很多入手的住宅均价都在6千-8千元/平米之间，很多都从未住过，有很大的抛售意愿。如一手住宅价格上涨，会面临二手住宅市场的分流压力。

第四，对比广东其他城市，中山早已不是“价格洼地”了。2022年，中山住宅均价位居广东第六，仅低于深圳、广州、东莞、珠海和佛山。中山市2023年住宅均价还是上涨的。深中通道开通会带动中山房价上涨？想多了，利好已经兑现了。看看现在马鞍岛的房价，对比峰值下降了多少？何况中山并不属于深圳都市圈，看看深圳都市圈内的东莞、惠州临深片区房价，现在是升是降？一条深中通道远远不够。

第五，国家统计局刚刚公布，4月份各线城市住宅销售价格同比降幅扩大。深圳和广州无论是一手还是二手住宅，售价同比都是下降。全国住宅市场形势如此，中山想要继续上涨，想不出理由。

最后，中山住宅均价上涨的可能性就是，经济快速发展带来较大人口流入和居民收入提升，新增的刚性需求和更多的改善需求强烈，中山住宅均价可能就会上涨。中山市目前面临极大的发展机遇，这两年发展势头也不错，但规划落到实处尚需时日，任重道远。

中山市住宅均价到底会涨还是会跌？

政府希望“稳”，市场方面“降”的因素远远多过“涨”的因素。近期来看，应该是小幅下降；长远来看，要看中山经济的发展情况和人口流入情况。

几年前，有些专家信誓旦旦地说，中山房价超3万元/平方米不是梦，几年内就实现的事。我很想听听那些专家，现在对中山市场的看法。