现在房地产市场仍然在调整，最近刚公布的一系列房地产数据显示，一线城市房价全部下跌，市场恢复仍需时日。在这样的预期下，无论是购房者还是业主，他们的心态都在发生改变。

想当年，深圳刚刚在国内率先建立二手住房参考价格时，绝大多数的二手房业主心气还是非常趾高气扬的，他们认为只要业主心齐，死守房价，就一定能战胜所谓的指导价。他们在卖房时报价都高于参考价，算下来，参考价大概是挂牌价7-8成左右。

但一切都在改变，他们的坚守并没有形成铜墙铁壁，心理防线早已经被现实击穿。据媒体报道，很多业主都是低于二手房参考价来卖房，业主对未来预期在下滑，但依然成交困难，急于卖房的业主已经逐步接受市场，基本只能降至同小区最低价。

据了解，在二手房价格下跌、在售量居高不下的同时，深圳楼市出现了一个重要变化。前不久出让的某地块，商品房销售价格未做限制，而深圳近几年一直在土拍环节对商品房有最高限售价。这也意味着可能在逐步放开对房价的限制。

此外，就在11月22日有消息称，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。这一次居然把非普通住宅跟普通住宅进行了统一下调，可见深圳楼市调整的现实有多么严峻，而政策力度又是有多么猛。

在调整二套房首付比例的同时，还对普通住房标准进行了优化。深圳市住建局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确对普通住房标准进行优化，也是自2023年11月23日起执行。

这意味着什么呢？原有政策不是不能覆盖到一些高端购房客群吗？那就从普通住宅标准上来做调整，原来的规定是，需要同时满足三个条件：第一，小区建筑容积率1.0以上（含1.0），第二，单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），第三，实际成交总价750万元以下（含750万元）。

现在把最后一项条件取消了，变成了前两个条件。也就是说，不再考核成交总价了，因为像深圳这样的一线城市，房价很高，动不动就会超过750万，调整后等于扩大了享受普通住房优惠范围，让更多的购房者以更低的是首付比例买房，可以节省大笔税费，降低购房成本，更好地满足合理住房需求，尤其是改善购房需求。

过去很多政策都是针对首套房的刚需购房者，而现在更加注重对改善购房者的政策倾斜。高首付比例很轻易就能把一些改善群体挡在门外，之前就有一些项目为了让一些改善客群满足条件，故意把交付标准从精装调整为毛坯，目的就是控制总价，使其可以按照普通住宅标准计算，从而降低购房者首付的压力。

现在政策一调整，二套住房的购房门槛大幅降低了，二套房买家首付压力最高可以减少一半。如果原来一套千万豪宅，首付就是800万，如今只需要400万。也没有了750万的限制，能直接节省一大笔税费费用。有利于更好满足刚性和改善性住房需求。最重要的是，而且还面向了有钱人的群体，就是买豪宅的一批人。

但首付和月供就是此消彼长，你少我就多，如果首付减少了，那么也就意味着月供增加，“首付从70%降到40%，那贷款额度就会从30%变成60%，月供压力将翻倍。”

作为普通刚需购房者，很在乎首付比例，因为这涉及到一个买房门槛问题，但更要把后期的月供算进去，否则稍微一失算，就无法承担后续的还款压力。没做过有钱人，他们大概不太会在乎后期的月供问题，反而更在乎用更低的首付撬动更高的杠杆。如果是这样，那么政策的精准调控就非常有意义了。所以，对于他们来说，将是最受益的群体。

当然，我相信改善买房的不一定都是有钱人，还是奉劝要做好长期打算，不能被眼前的利益所蒙蔽，一定要有足够的资金来备不时之需。

其实除了深圳，北京、上海也一直有不少专家建议，希望调整普通住宅标准，因为确实，一线城市房价单价高，面积可能不大，就已经超标，而且很多普通住宅标准都是2016年以前的，与现在的实际房价水平不符合。所以只要他们愿意买房，应该给他们这个机会，放宽政策标准。

未来一线城市还需要引领全国楼市逐步复苏，需要一系列配套政策来完善市场变化，包括在限制性政策、普通住宅标准等方面，都有一定的调整空间，也有更大的动力。