4月至今的北京楼市表现不如3月。从目前数据来看，4月北京楼市新房和二手房网签量会较3月环比有小幅度下降。 一方面是学区房置业等“小阳春”最主要的置业需求结束；另一方面则是受二手房降价影响，新房价格纷纷跳水，导致了购房者观望。 新房价格较之销售指导价大面积下降：丰台、大兴、顺义、昌平等都是房价下跌重灾区，动辄一套房子比指导价降价上百万元，使得前期买房业主很受伤。 尤其是有2-3个新房项目的区域，其中一个忍不住降价跑货，导致其他项目也跟着降价，最后整个区域新房价格底线失守。 据悉，还有几个豪宅项目，价格底线摇摇欲坠，欲行降价之事，但是恐前期业主闹事，仍在犹豫和纠结中。甚至海淀的某豪宅项目，因为卖得太慢，操盘方想降价促销，奈何合作方坚决不同意。 降价问题逐渐成为合作开发项目的显性矛盾，接下来因为降价而出现的股东方之争事件会很多——操盘方想降价，合作方一般不同意且痛骂操盘方无能，把大家都耽误了；但也有操盘方让出操盘权的，合作方上手，貌似也没办法拯救项目。 丰台是降价的重灾区，尤其是位置较偏，开发商产品设计是大面积段的高端改善产品的，开发商迫于销售压力，动辄每套房降价都在几十万元以上。 当然，降价是针对销售指导价的下调，是否真心降价，给购房者优惠，也要打问号。比如也有开发商表面降价，实际暗地做高价格再打折，实际上价格没降，这是蹭降价热度的。 令人意想不到的是，在一片降价声中，房山的新房价格竟然没降。各家中介机构统计的数据都显示，房山新房价格4月以来没有项目降价。 这是为啥呢？ 1、房山市场今年“小阳春”成色足。正如房小评所之前文章《房山楼市“小阳春”草根调研报告》所言：房山3月份的成交量很大，其中很多在4月份转签。房山的“小阳春”成色足，开发商目前没有销售压力，也就没有降价动力。 2、房山房价不贵。房山房价目前单价在2-3万元，在北京买房很值。总价逻辑符合西南片区居民收入支撑逻辑，购房压力不大。房山的房子不缺客户，降价压力不大。 3、房山是主城外溢改善换房的首选目的地。房山楼市好产品很多，吸引了足够多的外溢需求，购买量一直很稳定。这个在房小评的《房山楼市“小阳春”草根调研报告》文章里也有阐述，在此不再赘述。 4、房山项目业绩预期不高。房山开发商都有肉吃，降价压力不大。这主要得益于集团对房山项目预期不高，给的指标能够完成，开发商之间没必要价格战，相处和谐。 5、房山经济增长好。房山受益于疏解、援建政策，今年经济各项指标增长很好，尤其是固定资产投资。 在疫情后全社会资产负债表修复的时间里，急需政府担任“最后消费者”角色，大规模实施财政刺激政策，拉动经济。但是每个区县的财政实力和增加负债的空间有限，只有房山是新发展、受扶植、担任疏解功能的区域，受益于北京市的财政支持，仍具有经济高速增长的动能。 一个新城发展过程中会造福很多人，也会产生很多购房者，分析亦庄如今的买房主力人群，很多人从业行业恰恰是当年亦庄建设过程中固定资产投资创造的建筑业、餐饮服务业、制造业配套现代服务业等产业的民企、高收入者。 甚至最早到亦庄摆摊卖早餐的人、做劳务外包的人，此时的身家也很了得，可能就是招商玺、北京润府等亦庄新项目的潜在买家。 区域经济高速增长产生时代受益者、买房人的故事，正在房山上演。 （房子是家庭最大的资产，虽然房价低迷，但是仍要换仓，把手里未来看跌的房子看作ST的股票，果断换仓才是明智之举。捂着不动，“等水来，等房价全面涨”的时代一去不返了。但有余力，应该抓紧时间把手里的房子调仓、换仓。在限价政策下，新房和二手房当中仍有不少价格低估的好房子，如果您需要一双慧眼，需要一个好参谋，请添加微信：zgfpbd2018）