保定楼市：最高法关于烂尾楼优先保障购房者权益批复的重大意义

这是冬冬冬的第461篇原创文章

内容提要：近日，最高法公告了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，这条新闻最近在保定许业主群转发，有人说意义重大，有人说实际作用不大，那么究竟有没有实际意义呢？在和许多房地产圈的朋友交流之后，把结果分享给大家，仅供参考！

我是冬冬冬，喜欢用文字记录工作日常，保定房产圈的一个小学生，每天都会更新一些购房经验和保定楼市的最新信息，欢迎关注。

第一、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》原文

最高人民法院

关于商品房消费者权利保护问题的批复

（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）

法释〔2023〕1号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

第二、想要获得优先权需要注意的两个要点

1、购房者本身需要全额交付购房款，这里的购房款可以理解为按揭贷款，不能出现断供。

如果你想获得优先权，要么已经全额支付购房款，要么已经办理银行按揭，如果已经办理了银行按揭，就一定不能出现断供。

所以，尽量不要出现单方面断供的情况，这样不利于后期维护自身的合法权益。

2、需要认定房屋工程确实持续烂尾，已经没有交付条件。

这一点也很重要，比如博鑫翰城，开发商已经进入到破产清算的阶段了，这就可以很肯定的明确博鑫翰城持续烂尾的事实了，那么像秀兰的许多楼盘，也是同样的情况，不能说一动不动吧，只能说几乎没动。

这么一对比，隆基泰和的楼盘就算不上烂尾楼，因为就算工地上工人少，工程进度慢，但是至少还有工人，现在只能算是延期，还没有到烂尾的阶段。

第三、最高法对烂尾楼批复的意义

1、以前在购房者、银行和承建商三者中间，购房者是排在最后的债权人，几乎得不到任何赔偿。

以前也经常会有粉丝朋友咨询，楼盘已经烂尾了，能不能退房。如果放在以前只能很无奈的建议大家尽量不要退房，因为真的很难拿到钱，排在购房者前面的还有银行和承建商。

但是，现在优先权把购房者排到了第一位，已经确定烂尾的项目，购房者都可以拿到较高比例的偿付，甚至是全部。这一点和之前相比，在购房安全性方面有了本质上的改变。

2、很多烂尾楼经过多年拖拖拉拉的工程进度，已经达到交房入住的标准，但是因为银行抵押和承建商债务，购房者只能望房兴叹。

现在同样发生了根本性的改变，只要房屋达到交房入住标准，那么购房者要求交付使用权优先于银行和承建商，同样排在了第一位。

3、银行对于涉房贷款的审批和监管将会更加严格。以前银行通过优先权的设置，基本上可以保证底线的安全性，风险和损失都由承建商和购房者来承担了。

现在偿付的顺位发生改变，和普通的债权人差不多，鉴于涉房贷款的重要性和不得不做的这个现实，今后银行在审批环节上会更加的严格，在后续资金的监管和跟进上也会更加负责。

当银行更有作为之后，或许我们会惊喜的发现，原来可以有那么大的能量，可以大大的减少烂尾楼发生的可能。

4、以前买到烂尾楼，是最弱的群体承担了最重的后果，这既不合情也不合理，现在购房者终于有了最根本的法律保障。

有了这层法律保障，购房者将恢复对楼市的信心，恢复对于购买期房的信心，这有利于房地产市场平稳健康发展。

综上所述，最高法关于烂尾楼优先保障购房者权益的批复，意义还是很大的。

最后，虽然有了法律保障，但是还是希望大家在购房过程当中，选择那些比较优质的期房楼盘，尤其是首套房的购房者，最好还是选择一套可以正常过户的现房。

还有一点就是，对于那些已经烂到根里的楼盘来说，这条批复的意义就不是那么大了。

关于《最高法关于烂尾楼的批复有什么重大意义》这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，来自冬冬冬，纯属个人看法，仅供参考。

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