东南渠地块的土拍中止，是否预示着央企对城中村改造打退堂鼓？还是一场蓄势待发的调整？这一切，为即将进行的青岛李沧城中村改造项目增添了些许扑朔迷离的色彩。

▲东南渠改造效果图

1、

央企退出，土拍为何暂停？

在青岛市自然资源和规划局的最新公告中，原定于10月10日拍卖的李沧东南渠湘潭路以南地块因故中止。

这次意外终止让不少人猜测，是不是前期引进的央企中国能建，在这个项目上打退堂鼓了？其实，李沧东南渠地块的冷门并非无迹可寻。此前青岛已出让的三批次地块，大多数由平台公司托底，而东南渠地块无论从位置还是市场需求上来看，都不如前者亮眼。

▲东南渠宜居宜业生态区鸟瞰图

东南渠LC0802-101-1地块，位于李沧北片区的重庆中路以东、湘潭路以南，土地面积15357.5㎡，规划建筑面积30715㎡，容积率2.0，建筑密度22%，绿地率35%，拍卖起始价7500元/㎡，起始总价23036.25万元。

▲李沧北新盘城投青云佳境

李沧北片区，以往的楼市表现也不尽如人意。过去，爱情万象天宸和中交楼山春晓等项目都因销量不佳而停盘封售。最近，青钢片区的城投青云佳境以1.3万元/㎡的超低价入市，更是让原本就竞争激烈的李沧北片区楼市雪上加霜。有业内人士分析，东南渠的土拍在开拍前中止出让，可能和无企业竞价有关。这让人不禁要问，中国能建这次是要彻底退出，还是暂时观望、等一个更好的入市时机？

2、

调容、降价能否成真？

放眼李沧区，这次土拍是否会因“调容、降价”而重启，还未可知。要知道，李沧北片区的楼市温度一直偏冷，而当地的拆迁安置也曾多次遇阻。即便是由央企主导的改造项目，也未必能从根本上提升地块的吸引力。据前期的媒体报道，李沧区引进央企中国能建集团，实施多级联动、全产业导入、共同经营的大片区更新方案，将十梅庵、东南渠片区，打造成集生态魅力与创新智慧于一体的“青岛生态创享新城”。但现实中，这个片区的开发面临着更大的挑战和压力。

▲东南渠宜居宜业生态区空间意向图

此次中止是否暗示即将进行土地价格和容积率调整？就这一问题，业内人士给出的答案是：大概率会调整，不然周边竞品太多，产品没有竞争力。毕竟在这片早已饱和的市场中，高容积率并非长久之计，反倒会带来更大的销售压力。而降价也未必是万能药，只是可能让项目在激烈竞争中稍微增色，最终决定因素，还是在于项目的综合素质和市场接受度。

3、

李沧改造还有未来吗？

东南渠片区及十梅庵区域的改造，计划将生态和创新融为一体，打造一个宜居宜业的新城。虽然中国能建集团凭借其在低碳和一体化投建营方面的实力，可以为片区改造提供强有力的保障，但央企的参与真的能为这一片区带来起色吗？东南渠的未来也许依然充满了变数。

▲拆迁前的东南渠社区

随着这次土拍的中止，周边的楼盘反倒可能从中受益。中国铁建峯悦湾、城投青云佳境、双子星城二期、印象滟等项目，或许可以趁机加速销售，避免未来东南渠地块重新入市带来的冲击。对于这片区域的开发商来说，这次调整可能是个信号，提醒他们在接下来的竞争中做好准备。

▲改造后东南渠效果图

或许，东南渠的改造并不会因此停滞，而是通过调整和优化再度回归。究竟央企中国能建能否卷土重来，将李沧区从城中村改造的阴影中解救出来？未来是否真能看到一个高品质、可持续发展的东南渠生态新城，还需要时间来验证。