青岛代建楼盘,使出三板斧,让楼市“惊喜”降级?

晨姐聊房产 2024-10-18 22:31:31

当一个楼盘连售楼处都懒得单独盖的时候,作为购房者,有没有想过,接下来还有什么“惊喜”在等着你?

在房地产大变局之下,平台公司拿地、房企代建,正在成为青岛楼市新一轮潮流。这种代建模式,虽不是新生事物,但从今年开始,青岛楼市的代建盘,越来越多了。

目前青岛楼市几个比较有争议的热点楼盘,其实都是大牌开发商代建。例如新都心的远洋繁花里、市北区水清沟的中铁诺德青樾湾等。最近刚刚开盘、城阳白云山板块的北岸青特观山赋,则是一个由青岛本土开发商青特代建的楼盘。

▲北岸青特观山赋

怎么突然冒出这么多代建项目?青岛楼市刮起的代建风,并非偶然。其背后的根本原因,是青岛近两年来的土地市场拿地主体的转变,受市场影响,地方平台公司为冷门地块兜底,导致大量地块流入平台公司手中。平台公司本身一般没有开发能力,这就需要有丰富经验的品牌房企,来代建辅助开发。

青岛的购房者,大都很挑开发商的品牌,口碑好的大牌开发商,例如海信等,项目一入市,就带着口碑的先天优势。至于是开发商自持,还是代建项目,其实大多数普通购房者未必会关注。

那么,这种代建楼盘可以买吗?下面,就以青特代建管理的北岸青特观山赋项目,来分析一下。

北岸青特观山赋,位于城阳白云山板块,是国科92地块项目,在绿地暴雷之后,于2022年12月,被平台公司北岸旗下的青岛国融盛投房地产开发有限公司,以楼面地价4677元/㎡竞得。

▲北岸青特观山赋经济技术指标

在当前经济环境下,消费降级不仅影响着日常消费品市场,也对房地产市场产生了巨大的影响,购房者更加注重房子的实用性和性价比。说到北岸青特观山赋这个项目,最显眼的就是它的“三板斧”:售楼处、户型设计、价格。能不能让购房者心服口服,就看这三板斧到底砍得准不准。

1、

连售楼处都不单独建了

说出来很多人可能不相信,北岸青特观山赋,连单独的售楼处都没有,而是使用了青特另外一个项目——青特滨湖观澜的售楼处。

▲青特滨湖观澜

▲青特滨湖观澜售楼处

应该说,把偏刚需的北岸青特观山赋的沙盘,放在偏改善的滨湖观澜售楼处,营造出一种高端盘的架势,青特在营销上也是下了一番心思的。

▲北岸青特观山赋沙盘

在房地产行情好的时候,没哪个楼盘会节省售楼处这点“小钱”,但今时不同往日,开发商资金链承压,况且代建盘的利润本身也不高,这省下的售楼处钱,似乎成了“节流”的第一步。问题来了,售楼处都省了,楼盘的配置会不会也“省”得让人心凉?

2、

把户型利用率拉满

刚需的购房者,最关注的户型设计,是高利用率和实用性的户型,既要面积适中,又要三室或四室、还要双卫……

平心而论,北岸青特观山赋的户型设计的还是不错的。目前楼座只有两个面积段:108平的三室两厅两卫和 119平四室两厅两卫。

目前市场上119平左右的主流户型,一般是三室,而北岸青特观山赋119平户型,做到了四室,目的将每个房间的面积利用到极致,最大限度地提高空间使用效率。

▲北岸青特观山赋样板间

这套119平的户型设计,号称做出了四居室,还搞了个6.5米的宽厅,乍一看真是让人眼前一亮,但仔细一瞧,这个四居室设计,得改成三居室才能体现宽厅的价值。如果用作四居室,那客厅的面宽尺寸只能达到3米左右,反而显得有些鸡肋,购房者要的舒适感,大打折扣。这个面积段想打造出一个像样的四居室,确实有些难为设计人员了。

3、

刚刚开盘就开始降价

北岸青特观山赋,是一个计容建面5.3万㎡、容积率1.65、总共11栋小高层的项目,这么小的项目,还分为2期,首期交房时间是26年6月,开盘的价格在1.1万元/㎡左右。目前,已经开始了降价模式,如果现在买,有的房源可以单独申请,砍价到万元线以内。

▲北岸青特观山赋鸟瞰图

北岸青特观山赋,周边自然环境不错,但是商业、公共交通配套一般。项目位于白云山板块,西侧是和达和园,南侧是青特公园、泰康之家,北侧是绿地国科的几个楼盘,东侧是凤山,与项目名称观山赋倒也相符,但离项目不远处有的凤山上有一处怀念堂,触目可及,算是美中不足。

▲北岸青特观山赋,东侧有怀念堂(红框处)

最后回答一下这个问题:这种代建楼盘,能买吗?

如果是国有平台公司地块+TOP品牌房企代建的项目,应该没问题。因为国有平台公司的属性,决定了一般不会烂尾。而如果是一般的小房企代建项目,还是建议斟酌观望,因为小房企的代建项目,如果销售不佳,大概率会出现半路分家的情况,留下一地鸡毛。

▲建设中的北岸青特观山赋

具体到北岸青特观山赋,不论是北岸还是青特,以往的项目都存在首开之后高开低走的情况,各种名义的特价房、工抵房层出不穷,因此,不排除北岸青特观山赋,后期大概率会出现以各种名义降价的可能。所以房产君给出的建议是:暂时观望等待,等到现房再上车不迟。

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