文/谢逸枫

江苏南京、苏州、广东广州宣布放开第三套房贷，意味着时隔14年（2010年4月限贷令出台），限贷令终于迎来放松时刻，堪称房地产调控历史性突破。

这是释放出宽房贷、加杠杆的房地产市场刺激信号。继南京、苏州、广州宣布放开第三套房贷款之后，预计未来会有更多的城市放开第三套房贷。

2024年2月28日，南京房贷新政的具体细则为已有两套房，贷款全部结清，现购买第三套房，可以按照首套首贷来按揭，即主城四区首付2.5成，其他区域首付2成，利率3.65。

已有两套房，一套全款，一套按揭，现购买第三套，首付3成，利率4.25，可以按照二套房来按揭，即主城四区3.5成，其他区域首付3成，利率4.25%。已有两套贷款房，两套都未结清，现购买第三套，拒贷。

2024年2月28日，苏州具体细则为在苏州，无贷款记录或贷款已还清，现购买第三套，直接和首套房一样，首付2成，利率3.75%。一套全款或贷款已还清，一套贷款再购买第三套，首付3成，利率4.25%。两套都未结清，第三套房拒贷。

2024年3月7日，广州房贷新政策为自有住房用于长租或挂牌出售，按照首套房贷款申请，最低2成或者3成的首付。广州的房贷新政，主要是以长租或挂牌出售为判断，而南京、苏州是以是否有贷款、是否结清为判断标准。

2024年2月28日江苏南京、苏州宣布放开第三套房贷（同时南京、徐州（认房不认贷，不追溯外地贷款）政策之后，3月7日，广州第三套房贷政策正式出炉。

值得注意的是南京和徐州推行认房不认贷，不追溯外地贷款情况的政策，将成为更多的城市楼市政策放松榜样、示范意义，具有非常强的市场可操作性作用。

按照3月7日的广州某股份制银行内部发文落实广州《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》）中关于优化调整广州市限购的政策。

即在广州如果已有两套房，两套全部放租或者出售备案，可首付三成，按首套利率贷款。如果把广州有贷款的房子放租或者放售备案，也可首付三成，按首套利率贷款。

金融主管部门表示，目前广州的房贷办理依据并未改变，依旧以查册为标准。按照银行、中介的说法，尚未正式办理，还谈不上放款。仅仅是已有客户在办理中，但数量很少。

广州第三套房贷政策出炉，成为第三个第三套房贷放开的城市，一线城市唯一的城市。按照文件看，购房者自有住房用于长租或挂牌出售，可核减“限贷”套数。

一是意味着购房者（本地、外地居民）在广州拥有两套房产，若将这两套全部放盘租或出售备案，即可按照首套房申请贷款，首付比例降至三成，享受首套利率优惠。

二是一旦实施，广州房贷政策已经非常宽松，之前第三套房认房又认贷，必须全款，现在购买第三套房的门槛、还贷压力大大降低，购房的首付、经济压力小了许多。

三是现在银行可以根据购房者名下的贷款、信用、购买房子的价值、还款能力的综合情况来决定是否可以第三套房贷款，这为购房者提供了更多的购房机会。

四是广州正在办理中，只有南京、苏州有银行已经开始执行新政，已有买房人成功办理，新的房贷政策已经开始发挥作用，将对市场产生了积极影响，促进楼市企稳复苏。

五是使得购房者（本地、外地居民）有更多的购房选择，全面释放市场三大需求。不仅可以释放出潜在改善性与投资性住房需求，还可以刺激更多的首次刚性购房需求。

六是随着利好楼市、购房者的新政策出来，政策放开的加码力度不断上升，相信广州楼市小阳春更加值得期待。预计广州楼市小阳春出现的概率大大提高，能否实现火爆，依然要观察。