前不久，中指研究院发布了《中国房地产市场2021总结&2022展望》报告，对于2021年的楼市进行了总结，并且对于2022年的楼市进行了展望预测。有3个数据值得注意：1、新建住宅方面，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期有所收窄，下半年以来市场持续降温，10-11月累计涨幅明显收窄，预计12月仍将下行；2、2021年1-11月，各季度销供比逐季回落，一季度为1.41，二季度为1.14，三季度为0.88，10-11月降至0.84；3、2022年全国房地产市场各项指标预测结果显示，2022年商品房销售价格上涨幅度约为2%-3.5%。

对此，我们可以得出对应的三个结论：首先是楼市调控真正的作用已经显现，过去房价大涨的趋势早已停止，取而代之的是房价涨幅不断收缩，特别是进入下半年后，楼市泡沫在加速消除。其次，销供比逐渐回落，说明楼市的真正需求得以体现，越来越多的购房者转变为观望态度，对于开发商来说则意味着库存压力会进一步增加。最后，住房的投机属性已经逐渐消除，房价涨幅保持低位，意味着投资房产已经失去了盈利空间。

但与此同时，当前房价依旧处于高位。报告数据显示，纳入统计的30个热点城市中，4个一线城市楼盘套总价均值分别为617万元、613万元、580万元、319万元；18个二线城市中，杭州、厦门、南京、苏州楼盘单套总价超过了300万元，5个城市总价超过200万元，9个城市楼盘单套总价超过百万；8个三线城市中，东莞、绍兴楼盘套总价均值超过了300万元，扬州、佛山楼盘套总价均值超过200万元，其余4个城市也超过了百万元。

这也就意味着，想在热点城市买一套房子，至少也需要花费上百万元。对于没有父母帮助，刚踏上社会的年轻人来说，假设每月收入为5000元，每个月省吃俭用攒3000元，买一套首付30万元的房子需要攒100个月的时间，也就是接近8年的时间才足够，真实情况往往需要花费更长的时间才能存够。导致当前房价过高主要有两个原因，其一是早期城市化建设住房供不应求导致的上涨，其二是许多人加入了炒房投资的行列，推动了房价进一步上涨。

根据央行发布的城镇居民负债统计报告显示，2020年我国城镇家庭住房持有率已经超过了96%，户均持有1.5套房，其中30%的家庭持有2套住房，11.5%的家庭持有3套及以上的房产，换言之41.5%的家庭持有“多套房”。此外，根据“七普”数据显示，2020年我国城镇人口数量为90199万人，户均人口2.62人/户，不难算出，持有两套房的家庭数量为1.03亿，持有三套房及以上的家庭数量约为3960万。前不久，独立经济学家马光远发布了一个视频，并用两句话总结了自己对于未来楼市的看法：

1、“房住不炒”的基调不会变和动摇，将成为永久性调控政策；2、我国目前楼市存在非常严重的“分化”现象，房价下跌会成为常态；3、房地产作为最好的投资品的时代已经结束了。

目前来看，马光远的“预言”正在应验：首先，上述提到的中指研究院发布的报告中提到了，2021年全国各省市发布房地产调控政策超过450次。前三季度，房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。展望2022年，我国仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。并且根据高层发布的《第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》更是明确表示：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

其次，随着人口不断向热点城市集中，目前已经出现了明显的“分化”现象，具体体现为许多偏远地方的城市，房价出现了持续性下跌的情况。根据房价行情网公布的11月314城房价数据来看，房价下跌的城市数量为162个，下跌数量同比年初的时候增加了50%。另一方面，在房企持续降价抛售的趋势下，许多城市的房价也被迫下跌，公开数据显示目前已经有23个城市发布了“限跌令”，来防止房价出现“乱跌”的情况。

最后，根据房地产大佬冯仑的观点来看，对于炒房投资的人来说，要想投资房产获利的话，算上多套房贷利率、持房成本、折旧率等多个因素，需要投资的地段每年涨幅超过9%才能够实现盈利。但目前来看，基本上没有城市能够达到这样的要求，涨幅过高的城市会被约谈“问责”，随着楼市调控的进一步持续，未来房价涨势走势会更加稳定，不会出现大涨的情况，由此可见房地产作为最好的投资品的时代确实已经结束了。

因此，对于手握“多套房”的41.5%的城镇家庭，未来可能会面临以下3个问题：

第一个问题：房价上涨缓慢或者下跌而导致亏损。根据中指研究院的预测来看，2022年房价涨幅将会处于一个较低的水平，远低于炒房盈利的9%的“标准线”，因此即使是热点城市，同样无法实现盈利。此外，目前来看即使是热点城市房价同样会出现下跌，比如发布“限跌令”的城市中，包含了二线城市昆明，还有新一线城市沈阳，甚至是国家中心城市天津。事实上，许多热门城市房价最高点都定格在2017年与2018年，比如天津、郑州、北京等城市。

第二个问题：二手房流动性变差，住房难以出售。对于炒房投资的人来说，主要通过“低买高卖”的方式来盈利。但上文已经提到过了，当前住房市场销供比在逐渐下降，新房库存在不断增加，因此许多房企会采取降价抛售的方式来降低库存压力，挤压了二手房市场。另一方面，多地二手房挂牌量明显上升，说明越来越多的炒房投资客正在抛售手里多余的房产，由此可见未来二手房的流动性会越来越差，对于投资房产的人可能面临房子无法卖掉的问题。

第三个问题：房产税已经明确会落地，持房成本会增加。在10月23日的重要会议上，明确了未来房产税会落地，并且一部分城市会作为试点城市的事实。更为重要的是，房产税是根据“限值”来计算，并不是当时入手的价格。显然，对于投机现象明显、房价高的城市来说，更有可能作为试点城市。因此对于多套房持有者来说，未来或将面临持房成本进一步增加的问题。

也就是说，对于手持多套房的家庭来说，未来大概率将面临上述3个问题，这也是为何进入2021年后，许多专家学者都在“劝诫”手持多套房的人要尽快做好资产配置，卖掉多余用不上的房产。对于刚需来说，房价全面大涨的时代已经过去，因此买房的心态也需要及时改变，没有必要背负巨额负债买房了，就算今年买不起也可以选择明年再买，如果是抱着投资的心态，则需要做好未来持房成本增加，且多余的房子“无人接盘”的准备。