最近两三年，有这样一种观点特别流行：未来20-30年后，“高层住宅会由于玻璃老化、电梯故障、维修困难、设备老旧等一系列因素，许多城市的高层住宅将会沦为‘贫民窟’”。

第一眼看到这个说法，很多人可能会不屑一顾，自己好不容易攒钱买的房子，等到二三十年后房贷还完后，怎么会变成贫民窟？但需要注意的是，提出这个观点的并非普通人，而是学术界内知名的一系列专家学者。查阅资料可知，最先提出这个观点的是东北财经大学经济研究中心主任周天勇，于2018年8月的某次公开演讲中谈到了对于高层住宅的看法。2019年初，北京光华管理学院朱国种教授在演讲时也表示：高层住宅没有升值潜力，将沦为“空中贫民窟”。无独有偶，原城市规划设计研究院院长李晓江也直言不讳表示：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的负担。

要知道，高层住宅尚未普及时，还是非常受购房者欢迎的，当时北京甚至有一些住户卖掉四合院后搬入高层。但随着时间的流逝，高层住宅数量越来越多，高度越来越高，密度越来越大，由此也衍生出了一系列问题。自去年以来，住建部也在不断发布新规来约束高层建筑的建设。比如去年4月发布了，《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，今年3月发布了《加强绿色低碳建设的意见稿》，以及9月份《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，明确提出要实行超高层建筑责任终身制。

从具体数据来看，也能够支撑高层住宅正逐渐不受购房者欢迎的观点：贝壳研究院发布的数据显示，过去4年，购房者对于13层以上的高层住宅受欢迎程度由50%降至33%，18层以上的高层住宅由33.6%降至22.7%，“4-7层”的住宅成为购房者最受欢迎的住宅。不难发现，如今越来越多的高层住户，正计划或者已经搬离多层，笔者所在的小区正是如此，高层住宅空置率越来越高，有幸采访了楼上的住了15年的老业主，老业主指出了高层住宅存在的5大“硬伤”，可以作为正犹豫买高层还是低层的购房者参考：

第一个硬伤：高层住宅小区容积率高，生活居住体验差

老业主表示，该小区建成于2004年，自己是2005年入手，早期小区只有1期，且全部是18层的住宅，小区容积率不到3，公共设施资源都能够享受，整体生活体验较好。但随着不断扩建，2期和3期增加到了32层，小区的业主越来越多，容积率达到5以上，整体生活居住体验越来越差。由于物业疏于监管，小区内随意停放的车辆越来越多，上下班高峰期出行甚至会出现堵车的情况，并且各种资源设施也没法享用。

开发商为了更多的利润，增大小区住宅建设密度，许多城市的高层住宅小区都是如此，特别是二三线典型城市，早期炒房客囤积房子后，将房子租出去，整个小区一半以上都是租客，常年居住着大量外来务工人员。每逢节假日以及傍晚，小区人满为患，各种噪音不绝于耳，影响正常作息。而这样的小区也会衰老得比较快，一般10年过后就会变得很破旧，看起来像房龄二三十年的小区。

第二个硬伤：公摊系数高，得房率低，性价比越来越低

我们知道，随着建筑高度的增加，容纳的住户也会增加，那么相应的公共设施数量也会变多，比如电梯、楼梯、设备房等。但这些公共设施都属于“公摊面积”的一部分，也就是说住宅高度越高，对应的公摊面积也就越大，根据市场标准，一般超过30层的高层住宅公摊面积在20%-25%左右，但实际情况却是不少高层住宅小区公摊系数达到了30%以上，得房率极低。

对于购房者来说，买一套100平米的房子，相当于到手的实际面积不到70平，其余的面积都“被公摊”了，试想一下，如果是二线城市，那么公摊出去的面积就价值大几十万元，如果是一线城市那么公摊出去的面积达到百万元，足以在绝大多数三四线城市全款买一套房。除了公摊面积大以外，高层住宅性价比低的体现还在于后续的支出，比如物业费、取暖费等等，这些都是按照100平米来缴纳。正因如此，许多业主宁愿选择价格稍高一些的小洋房，公摊系数低出不少，得房率也高一些。

第三个硬伤：存在一定的安全隐患，特别是火灾安全隐患，救援难度高

上面已经提到过，高层小区住宅老化速度非常快，完工5-10年左右，各种设备设施都会老化，而早期缴纳的维修金早已经用光，并且很多住户都是租客，也不愿意花钱维修，由此导致这些老化设备难以维护维修，加大了安全隐患。而一旦发生火灾，由于风力的影响，火势蔓延会比多层住宅更快。但对于高层住户来说，逃生并不是那么容易，由于电梯无法使用，单靠步行跑下楼就需要花费不少时间，有价值的东西更是无法携带，因此高层住宅一旦发生火灾，必然伴随着巨大的经济损失。

另一方面，高层发生火灾救援的难度也比较大，主要原因是高度问题，对于普遍超过百米的高层建筑来说，消防用的高压水枪和云梯极限距离也难以达到最高点，如果是一些小县城，那么消防救援能力就更加低了。但如果是低层住宅的话，相应的逃生难度以及救援难度都会小得多，并且多层住宅发生火灾的概率也要小得多，这也是许多住户选择多层的原因之一。

第四个硬伤：未来可能不会拆迁

在住建部的要求下，未来开发商的建设高度有了明确的要求，不能像以前那样往高处建造了。一位开发商曾透露，未来高层住宅拆除难度极大，主要有两方面的影响，其一是高度问题，对于开发商来说，如果拆除一栋20层的住宅，新建的高层需要达到35层以上才能实现盈利，如果是30层的住宅则需要达到50层以上，但如今超过100米的高层建设受到了限制，对于普遍三四十层的高层住宅来说，开发商不愿意拆除。

第二个原因在于如今越来越多购房者不喜爱高层住宅，因此一味地建设高层住宅将导致入住率越来越低，那么收益也会下降，因此开发商更愿意建设购房者喜爱的多层住宅，减少高层住宅的建设投入，甚至“停拆停建”。那么站在购房者的角度来看，未来高层住宅可能要面临难以拆除的问题，因此也不愿意入手高层。

第五个硬伤：对于电梯过度依赖

对于住在高层的业主来说，对于电梯十分依赖，但正如上文提到的一样，一旦发生火灾电梯反而无法使用了。而一旦遇到停电的问题，高层住户上下楼将会极为困难。不过目前许多小区的电梯都配置了备用电源，但尽管如此，电梯也避免不了出现故障需要维修的情况，这时剩余的电梯就会显得异常拥挤，早高峰的时候甚至第一趟都无法搭乘电梯，也因此耽误了不少时间。

老业主总结出高层住宅存在的5大“硬伤”还是非常现实的，对于未来购房需求的人以及准备改善型需求换房的家庭起到了参考作用。随着楼市不断调控，如今房地产也逐渐走向正轨，在楼市泡沫消除的同时，房价也会越来越趋于理性。因此，我们对于买房的态度也要发生改变，不能像过去房价大涨的时候那样无脑买房，应该结合需求来选择最适合自己的房子。