很多年前，兴隆湖周边住宅是不对外销售的，主要基于三点原因：

1、吸取过往房价挤压产业教训，避免产业未兴房价先行2、优先为科技人才、产业人才提供居住用地3、以低价土地、福利政策吸引产业所以兴隆湖只要任何楼盘有风吹草动，各种小道消息就满天飞，但大部分最后都不了了之。这么多年，也就北鑫苑、东鑫苑、龙湖天境三个项目对外销售，前面两个都是天投的项目，一刚一改，属于带有福利性质的土地供应。假如你在2015年左右，就能以4000-5000元/㎡左右的价格买入北鑫苑，而到了2019年，产品更刚需的东鑫苑均价大概1.3万/㎡。再看另一个过去只对外销售的项目中铁卓越城，2018年新房均价大约1.3万/㎡，而且主要是洋房产品。能在15-16年市场整体下行期买30公里开外兴隆湖板块的人，眼光是没得说，还是拿北鑫苑举例，可以看看它最近的二手房成交价：

以二手房倒推新房市场，和北鑫苑品质、地段差距不大的新盘，均价在2.5万/㎡以内基本都还存在倒挂，所以当我听说中铁卓越城首次有对外销售住宅，并且高层房源2万/㎡内就能拿下还是相当震惊的。就在两个月前，同处兴隆湖沿岸，龙湖天境同样推出小高层+叠拼房源，355套房源有1153人报名参与摇号，单价18005-29999元/㎡，平层已经全部售罄，只有部分叠拼在售，可以说先吃螃蟹这位已经尝到了甜头。今天带大家看的，是未曾对外销售的中铁卓越城（三期案名悦鹿府）。它这次开发了大约1180套房源，本来有消息声称一次梭哈，但我周一踩盘向置业顾问核实只有672套有预售打算，虽然少了几百套，但是在兴隆湖，这个量基本也管饱了。

关于兴隆湖的定位我觉得网上资料汗牛充栋，直观点来说，可以盘点一下湖区周边都有哪些企业、园区、研究院。比如：中国兵器工业集团、天府大数据研究院、天府菁蓉中心、中交西南研发中心、中铁轨道研发设计中心、卫星通导及系统融合产业园、成都超算中心等等...成都哪儿的科技含量有这儿高？

兴隆湖全景（图源天府新区成都管委会官网）

回到住房逻辑本身来说，这些产业以及这些产业背后的人才是大家关注的焦点。有人必定有居住需求，现阶段兴隆湖周边都还是初步开发，独角兽岛、鹿溪智谷、紫光天府芯城几个开发园区还在建设阶段，当前人口和产业优势都尚未完全呈现。

兴隆湖北岸产业群

悦鹿府项目和龙湖天境、东鑫苑、北鑫苑对比，位置上更靠近独角兽岛，两面被鹿溪河环绕。沿科智路南下有东鑫苑、鹿溪樾府这些大盘，相对集中的住宅意味着后续大量人口入住，商业配套必然会优先辐射这个区域。它有三点配套优势值得重点关注：1、自然资源相对丰富，两面环芦溪河，项目本身处在一个半岛上，第三期北侧景观面对视河景，外部居住环境较好。2、周边预计配套规模会大于湖畔路北段，几个住宅项目都集中在东侧，易形成规模效应，带动商业配套补齐。3、学区隶属天府新区E区划片，目前仅有天府一小，由成实领办，即便后续会有新学校加入多校划片，周边生源质量还是有保证。

天府一小当然，兴隆湖周边配套上的短板也很明显，对这个区域不了解的购房者需要注意：1、周边产业对外部配套需求有限。很多企事业单位内部就能解决吃喝住行，这些人口对商业带动作用有待观察。2、板块相对独立，具有很强内生性。投机性购房带来不了真实居住需求，和上一条一样，究竟能吸引多少真实居住需求存在不确定性。3、缺地铁。除北鑫苑、鹿溪澜岸是特例外，其它项目业主想出去都得依靠自驾、公交（连共享单车都没有），现阶段对于刚需自住并不友好。总结起来，兴隆湖板块整体上是优质地段，有很多能溢价的配套都还在规划或建设中，算是个价值洼地。缺点也很明显，整个板块像一个“独立王国”，与天府新区其它板块联系很弱，发展到什么程度取决于周边产业与人口。

和其它项目一样，悦鹿府也是高低配布局，仅以三期来看，地块位于东侧，自北向南依次抬高的设计，洋房位于最北端，高层位于南侧，这个设计有利有弊。将低密产品放到北侧，5/11#必然会被高层遮挡采光，但是为洋房留出观景空间，可以直接对视北边的芦溪河，而高层货值不高就放到南侧不占用太多资源，这应该是开发商布局的考量。

本次一共推672套，建面约118-165㎡，包含洋房和高层产品，两部分可以分开说。洋房：推荐关注6/10两栋楼先说洋房部分，本次开6/8/9/10/11这五栋，楼层8-14F，只有143㎡和165㎡两种户型，保证了居住纯粹性。个人看好6/10号楼较高层房源，南边没有高层直接遮挡，北边也不临路，最前面两排也是1T2设置，相当于电梯直接入户，规格要高于第三排。

洋房产品效果图

当然，如果你是实用主义者，不在意这点采光、视野上的优势，更看中户型大小、居住舒适度，那11号楼有最大户型，是更优选择。这部分洋房和大多数产品一样也是平衡的产物，没有把所有资源都给某一栋楼，要最好的视野采光就不能选最大的户型，要不临路就不能选密度最低的产品，由于项目待售我没看到一房一价，综合平衡“性能”最好的还是第二排的洋房产品（较高楼层）。

沙盘实景图

高层：推荐优选4/12两栋楼再看高层部分，这次开1/4/12三栋楼，全部2T4板塔结合设计，楼层设计24F。整体偏改善化，和洋房部分有明显分隔，采用点式围合布局。虽然是作为“密度承压”产品，但是楼栋之间无遮挡，预留南北约104米、东西约137米间距，项目体量较大，所以中庭空间相对充足。选择上我更建议4/12两栋的中高楼层房源，北侧都是洋房产品，没有任何视野遮挡，南侧正对中庭，选得太高享受不到中庭景观，选得太低会被北侧小高层遮挡失去采光，由于前排洋房是14层，往这个楼层以上选更有居住体验。

效果图

最后我谈一下悦鹿府的两个遗憾，首先地块位于兴隆湖东侧，直接做东西朝向可以看湖，但是采光会大受影响，中铁还是比较务实，直接做南北采光面，“看湖”和“采光”二者只可取其一，相较于北鑫苑地块本身有天生缺憾。其次是地块容积率限制了总楼层高度，以兴隆湖周边自然资源，做超高层住宅肯定有更多卖点，于开发商而言增加了货值，于购房者而言，有了一览兴隆湖畔的机会。

兴隆湖鸟瞰图实景（图源720云）

但是客观来说，中铁卓越城这块地不管是位置、面积还是指标都相当优质，瑕不掩瑜，以中铁卓越城前两期实际观感和周边资源来看，这都是个很能打的产品。在本就供应不足的兴隆湖沿岸，类似住宅项目会越来越少，大胆预测以后兴隆湖周边会控制开发强度，为产业用地让路。户型部分这次是推了6个，但是有些户型其实结构一致，只有微小面积差异，实际只有四个户型：

我就不一个一个再点评了，只说一下参观样板间以后的主观感受：首先全部都是竖厅，中铁在户型设计上偏向保守，并且没有做那种无过道的大横厅设计，每一个户型都有不小的过道空间。你可以说它浪费了一点空间，但是私密性和仪式感做得很好，有一点“藏”的那个概念在里面。细节上，阳台做得是真大，130㎡这个直接做到7.5米尺度，1.8米进深，让你看风景看个够。不吹不黑，7.5米开间的阳台我见过不少，但是进深普遍非常短。悦鹿府部分房源阳台进深做到了2.1米，另外所有户型都是套房设计，很标准的纯改善产品。不做飘窗这个我估计是考虑到实得空间，各有所爱不做评价。装修这一块因为不让拍给不到展示效果，你们自己去看吧，三大件配齐了的。装标置业顾问介绍是高层约3800元/㎡、洋房约4200元/㎡，算顶格标准，

直接说价格，置业顾问预估（注意是预估）的是高层2万/㎡以内，有可能门槛会放到1.8万/㎡（带装修）左右；洋房大约2.2-2.3万/㎡（带装修），最终以预售价格为准。这个品质和定位对标这个价格来看不算贵，我踩盘当天和几位看房的朋友聊了一下，都声称是自己要住，而且大部分相中了洋房，对高层反而不感兴趣。综合分析龙湖天境销售情况、北鑫苑二手房成交价、兴隆湖对外销售房源供应三大因素，我觉得悦鹿府除了底楼可能要走顺销， 其它房源恐怕并不好摇，除非买来交房（交房时间预计2023年4月）就要住，否则我建议重点关注。买这种有潜力的改善项目，只要摇号顺序够靠前，能上大的就不上小的，能买洋房就不买高层，逻辑上跟东鑫苑还是不一样。