文/谢逸枫
探讨新的房地产发展模式自2021年12月提出，已过去3年。新模式没有实质性的进展，处于探讨、研究、构建的状态，表述方面以推动、加快构建新模式为主。
新的发展模式最大的问题，来源于住房法律、住房保障法律的缺乏，及土地、金融、财税、住房制度与法律不完善。其次是市场结构性、供需错配、需求断层。
再其次是三大工程自身的问题，例如平急两用的公共基础设施，面临国内外形势的考验，城市自身运行中出现的突发性问题。
例如保障性房的封闭式运作、混合型小区的建设管理、与市场行情的变化。例如城中村改造的周期长、投入大与资金以市场为主。
同时是利益主体复杂，需平衡多方诉求。自持与配建保障性住房比重较大，资金和运营能力要求高。多有历史风貌保护，限制条件较多。
最后是缺乏房地产发展新模式规划、框架构成、基础制度及机制体制的系统性框架，目前对于房地产发展新模式的表述处于探索、研究、构成的理论阶段。
官方对于房地产发展新模式的表述，比较抽象、笼统。例如理念、体制机制、全生命周期管理机制、抓落实，都涉及大量的内容，很难具体化、量化。
2023年11月、12月官方对房地产新模式的表述颇为丰富。11月官方说构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进市场平稳健康发展的治本之策。
过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。
第一是理念上，要始终坚持房住不炒定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。好房子就是要绿色、低碳、智能、安全。
第二是体制机制上，一个是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。
一个是建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。
第三是抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施建设的三大工程。一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。
新模式下，房企要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
房地产发展新的模式，已经引起市场热议，仅仅是理论上的探讨。能否真正实施，才是重点。由于涉及大量的部门、制度等，短期内无法形成新的模式。
新模式的探索，最基本的要意识到从旧三高到新三高的变化，以前叫高杠杆，现在叫高质量，以前叫高负债，现在做高品质，以前叫高周转，现在叫高效益。
官方说体制机制上建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。
体制机制的新机制，涉及户籍制度、住房制度、土地制度、金融及财税制度，短期内都不可能改革完成的。例落户自由、住房双轨制、高价得地等制度。
官方说建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。
过去开发模式是高债务、高杠杆、高周转，现住说转向低债务、低杠杆、慢周期，问题项目资本金、土地、融资、销售、按揭模式都没有彻底的改革。
省外房屋养老金、房屋体检、房屋保险“三项制度”，最大的问题是资金来源，谁来出钱？没有解决资金来源问题，根本无法实施。
其中房屋体检和保险制度，有人提出和汽车一样，维护人民生命财产安全。例如北京、上海、苏州、青岛等地均有推进房屋体检。例如重庆的房屋保障。
供求关系发生重大变化之后，目前房地产项目都是重资产模式，以售的模式为主，期房销售模式为主、间接融资模式为主、住宅业务模式为主。
尽管现住无法高债务、高杠杆、高周转，一旦出清之后，可能部分房企将重新回高债务、高杠杆、高周转的模式，融资模式没有彻底改变前。
房地产市场发生变化的表现看，以重资产模式为主转向轻资产、以土地增量为主的供应转向存量、以新房增量房为主的供应转向存量房（一手转向二手）。
房地产融资方式从以贷款为主，转向贷款、债券、股权融资、产业（房地产住宅、商业、工业、保障房等）投资基金的多元化融资为主。
最关键是债券、股权融资、基金、信托、非标的对于房地产融资限制是否全面放开，才能真正减少房地产融资、资金成本，提高资金使用率。
以代理销售为主转向代理商与自销及渠道多元化、以间接融资为主转向直接融资、以重资产为主转向轻资产、以高债务高杠杆高周转为主转向三低。
以竣工验房为主转向房屋体建并举、以期房预售为主转向现房、以线下销售为主转向线上并举、以开发为主转向租售并举、物业服务、资产运营多元开发经营。
以商品房供应为主转向保障房并举、以卖方市场为主转向买方市场、以出售为主转向售租、自持并举、以住宅为主转向商业、代建、城市更新、保障性住房。
12月官方说构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”。
即保障性住房、平急两用公共基础设施、城中村改造的建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
新模式、高质量的发展，这条逻辑线是非常清晰的，即立足房地产供求关系重大变化的新形势（弱化“房住不炒”的表述），调整当前的调控政策、供求政策。
以进促稳（提振住房消费和确保房企流动性安全），先立后破（建立基础性制度），探索新发展模式（建立“人房地钱”要素联动新机制、建立全生命周期管理机制）。
高质量发展（包括“高水平安全”含义，包括房地产业发展质量、开发效益、房屋质量等），最后是推进中国式现代化新征程（最大的政治目标）。
