12月22日，易居房地产研究院发布了2021年度报告，报告指出，今年全国商品房成交均价同比上涨2%，明年可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。事实上，这与许多专家学者的推测不谋而合，自2016年起，我国正式进入了“房住不炒”的调控周期，随着过去几年持续的调控下，整体房价走势逐渐收缩，说明投资炒房的获利空间在逐渐收窄，住房的投机属性正在逐渐消除。

楼市的转折点在2021年，今年的楼市呈现出了“倒V型”变化，从三个方面能够体现出现，首先是房价从“普涨”到“普跌”，根据房价行情网公布的数据显示，2021年初纳入统计的310余座城市中，房价环比上涨的城市有214座，下跌城市有104座，而根据国家统计局公布数据显示，11月份70个典型城市中，仅有9座城市房价上涨，二手房房价环比上涨的城市数量减少至3个，已经连续8个月出现下降，回到了2015年冷清的水平。

其三是政策从“限涨”到“限跌”，公开资料显示，住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，理由是这5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。并将这5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单。而到了下半年，在楼市逐渐转冷的情况下，越来越多的房企开始降价抛售，引发房价出现“乱跌”，导致当地需要通过“限跌”的方式进行调控，截至目前已经有23座城市发布了“限跌令”。

最后则是如今房价已经真正下跌了，相较于过去“涨幅不断收缩”，如今新房价格指数已经出现了“三连跌”，整体平均房价重新回落至万元以下，达到了2019年的水平，这也让越来越多的刚需对于买房有了希望，随着不断地持续调控下，住房的投机属性会进一步消除，未来楼市真正的需求能够体验。网红经济学家任泽平曾提出过判断房价走势的经典理论：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。

由此可见，人口才是决定房价的最终因素。其实也很好理解，“人口”对应着“住房需求”，从本质上来看，住房也属于一种“商品”，当供不应求的时候，其价格会上涨，当供过于求时，其价格会下跌。当前我国住房数量已经远大于需求数量了，根据央行发布的数据显示，截至2019年12月，我国城镇家庭住房拥有率就高达96%，且户均持有1.5套房，相当于仅有4%的城镇家庭是真正刚需。

反观住房供应，根据2017年西南中国家庭金融调查与研究中心发布的调查报告数据来看，2017年我国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，按照国际标准，属于“商品房严重积压”区间，数据显示2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。按照21.4%的空置率来计算，过去3年我国每年平均销售面积约为17亿平米，假设每套房80㎡，则过去3年我国新增约800万套空置房，整体商品房控制数量达到7300万套，如果算上回迁房、安置房、小产权房等各类房源，按照30%的占比估算，整体空置房数量显然已经超过了1亿套。

也就是说，仅当前的空置房数量，就足以满足接近3亿人的住房需求，由此可见住房供应已经远超住房需求。那么为何过去几年房价没有下跌呢？原因在于住房的投机属性，炒房客们放大了住房“需求”，因此随着不断地调控下，越来越多炒房客退出市场，住房投机属性逐渐消除后，楼市的真正需求在逐渐体现出来，那么整体的楼市泡沫也会逐渐消除，房价会逐渐回归合理的价格。

因此在这样的楼市趋势下，对于还没有买房的刚需来说，没有必要背负过高的负债买房，未来房价不会像过去那样大涨，更大概率是稳中有涨或者稳中有跌，因此就算今年买不起也不需要着急，可以选择明年再买，或许能够以更低的价格买到合适自己的房子。与此同时，根据住建部释放的“信号”来看，明年起入手这两类住房需要慎重。

1、高层住宅

从去年4月开始，住建部首次发布新规要求“严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，新建100米以上超高层住宅应该充分论证、集中布局”。今年5月，住建部等15部门于近日联合印发的《关于加强县城绿色低碳建设的意见》中更是明确要求县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，新建住宅最高不超过18层。9月10日，住建部第三次发布新规《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，提出实行超高层建筑责任终身制。

不难发现，如今高层住宅正受着越来越多的限制，对于开发商来说未来可能不会拆除高层住宅，原因很简单，高层“限高”后，对于如今遍地三四十层的高层住宅来说，推倒重建的话至少需要建造六七十层的住宅才能回本，但如今超过100米的高层住宅都受到了严格限制，因此开发商大概率不会推倒重建。此外，对于住户来说，高层住宅如今也暴露出越来越多的缺点，比如过大的公摊面积、过高的容积率、居住体验差、过度依赖电梯、安全隐患增加等等。

事实上，近几年就连许多专家学者都不看好高层住宅，比如东北财经大学经济研究中心周天勇曾公开表示：“未来大量的高层住宅会面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧等一系列难题，将会变成永久贫民窟”。2019年初，北大光华管理学院朱国种教授也发表了类似的观点，认为高层住宅的价值未来会“一落千丈”。某研究院发布的数据显示，购房者对于13层以上的喜爱度由2017年的50%降至2020年的33%，多层住宅成为如今最受欢迎的类型之一。

由此可见，对于地段不好的高层住宅小区来说，未来更有可能受到住户排斥，在条件允许的情况下，很多人也会搬离高层住宅，那么高层住宅整体需求也会进一步降低。此外，随着房价逐渐回归理性，人们对于居住要求也会逐渐提高，更多人会选择公摊小、容积率低、安全隐患小的多层住宅，那么高层住宅的价值自然也会降低。因此，如果不是城市的黄金地段，不建议入手高层住宅。

2、小产权房

过去房价大涨的时间里，一些资金困难又迫于买房的家庭入手了小产权房，此外小产权房也是许多炒房客的投资目标，在房价大涨的时候，小产权房的价值能够水涨船高，但问题在于，相较于商品房，小产权房没有“附加功能”，比如落户等，因此其价格容易受到影响，一旦房价开始回落，小产权房则会以更快的速度出现下跌。早在2020年5月，住建部就发布通告明确，“小产权房不得借不动产登记‘洗白’”，意思很明确，小产权房难以实现“转正”。

此外，央媒人民日报也曾发文《禁止小产权房交易，为何屡禁不止》，提到了小产权房交易屡禁不止的问题。事实上，小产权房交易存在隐患，过程不受法律保护。无独有偶，央媒人民网在其文章《北京将对小产权房分类处理，涉六类房应依法拆除》中提到了应该拆除的6类小产权房，由此可见，真正能够实现转正的小产权房数量并不多，即使需要转正也应该补缴各类税费、对房产质量进行重新评估。由此可见，在房价逐渐回归理性的大趋势下，小产权房并不适合刚需购买。