在房价常常以数百万甚至数千万计的深圳，有项目宣称仅需6万元首付便可落户，配备阳台、燃气设施以及独立的产权证，这无疑能吸引到无数人的眼光。
近日有记者注意到，有项目是以“华为旁、地铁口，给TA在深圳一个安稳的家”，总价58万元起，月供4200+元。”为宣传点。
但经过记者的多方采访发现，揭露了这些房源实际上是工业配套宿舍。一位房地产公司的内部人士在接受记者采访时透露，目前深圳宿舍不能个人买，只能是行政区厂房企业购买。
首付6万能在深圳买房？
据了解，该项目为共联都市智谷，坐落于深圳市龙华区九龙山数字城的平安路与库坑一路的交汇地带。
项目推广时宣称，其距离22号线的库坑站大约900米远，提供了包括高标准工厂、人才商品房、配套商业设施等在内一站式生产生活配置。
根据在深圳市住建局官方所查询到的信息里，该项目所在宗地土地用途为普通工业用地，土地使用年期为50年，具体时间为2020年12月31日起至2070年12月30日止。
共联都市智谷备案名为共联富基创新园，2023年8月备案取得预售许可证，开发商为深圳市共联富基投资有限公司（下称共联富基）、深圳市松元厦股份合作公司。房屋用途为工业厂房、宿舍、商业和食堂，其中工业产房共101377.73平方米71套，宿舍面积为35031.25平方米共896套，商业面积为1012.58平方米20套，食堂2075.84平方米4套。
项目的宣传资料显示，该项目目前单价约1.9万元/m²，首付3成，月供4200元，房源有29、46、51平方米的1-3房，层高3.9米，不限购不限贷不占名额，50年红本产权。
记者在采访中获悉，在中介推介的宣传资料中，该项目又叫九龙公馆，他提供了一个创新的购房方案，即个人购房无需受到限购政策的限制，也不占用购房名额，但前提是必须通过注册公司来进行购房。
大型中介平台的一位李经理向我们揭示了这一购房模式的细节。他解释说，个人无法直接购买该项目的房产，但开发商可以协助购房者注册公司，并每年提供账务服务。这一用地类型被称为新型产业用地，其产品享受民用水电和燃气，甚至可以挂靠户口，水电费用与住宅相同。
关于持有房产的成本，李经理表示，每年的税费大约只需要支付两千多元，相比其他房产投资成本要低得多。此外，购买流程也相当便利，项目工作人员将协助客户免费注册公司，并提供免费的报账记账服务，这项服务在市场上的价格通常在1500-2000元每年。
对于首付问题，该项目提供了一种创新的解决方案，即最低首付只需6万元，并且开发商提供2成的首付借款，一年内还清即可，期间免息。整个购房过程大约需要2-3个月的时间，购房者在完成购房后即可开始还款。
项目的交付时间预计在今年底或明年初，届时购房者可以享受到精装修的房产。交付后，房产即可进入租赁市场，为购房者带来潜在的租金收入。
购房行为要符合规范要求
关于工业宿舍的销售状况，一位来自头部房地产公司的工作人员在接受记者采访时指出，目前在深圳，宿舍物业不向个人出售，只能由在该行政区内设有工厂的企业购买。而鉴于目前的市场环境，这类工业厂房配套的宿舍销售面临较大困难。
2020年初，深圳市人民政府办公厅发布关于印发深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法的通知，对于工业配套宿舍受让人资格、购置面积等均有严格的规定
专业律师表示，该通知主要是为了规范深圳市工业楼宇及配套用房的转让行为，保障产业发展空间，促进产业转型升级。根据管理办法的规定，工业楼宇及其配套用房的转让需符合一定的条件和程序，以确保其用于工业生产、研发等产业用途，而非居住用途。
“通常情况下，个人是不允许购买工业楼宇及其附带宿舍的。”专业律师强调，个人在考虑购买工业楼宇和相关配套设施时，必须仔细研究相关规定，确保自己的购房行为遵守政策法规。对于有投资需求的个人，他建议可以考虑其他种类的房产，例如商品住宅或公寓等。
法律专家指出，工业配套宿舍主要面向企业和机构销售，不适合个人购房者。因此，个人在考虑购买此类产品时需要特别小心。开发商在宣传资料中提到的低首付安家深圳，或是帮助成立空壳公司以销售工业楼宇宿舍等行为，可能存在违规的风险。
业内人士承认，“这类产品确实存在缺陷，基本上只适合买来居住或出租，升值的可能性几乎为零。”在转让方面，客户可以通过直接将公司所有权转让给他人并变更法人身份来操作，由于房产登记在公司名下，通过转让公司来间接转让房产，这样可以节省一部分交易税费。
律师提醒购房者，还应当注意通过公司购买房产在持有期间可能产生的税费，以及再次转让时较高的税费和较少的符合条件的接手方。同时，购房者应注意购买的公司可能存在的风险，如果空壳公司在购买前有违法行为或涉及法律纠纷，购房者可能会受到牵连，面临法律风险。
此外，工业楼宇宿舍类产品的性质和用途与普通住宅不同，购买此类产品可能会遇到产权不明晰、使用权限制以及增值潜力有限等风险。
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