今年的房地产市场是相当有意思的，尤其进入10月份后，楼市行情分化的比较严重，而关于2025年楼市会如何走的观点开始出现了较大的分歧。这个情况与去年情况真是大不相同，去年年底的时候，市场基本上都是认为2024年的楼市会继续调整的。

尤其随着最近2个月，一线城市及部分二线城市楼市的逐步回暖，对于国内房地产市场后续走势，开始出现比较大的分歧和争论。一方观点认为国内房地产市场已开始止跌回稳了，尤其是一线城市和部分二线城市的房地产市场回暖更为明显。持有这类观点的主要是以国内机构为主，也包括一些楼市自媒体博主，当然也包括本号的观点，局部市场已经开始企稳回暖了。这个观点的论据很多。10月份全国房地产的各项数据都出现一定的止跌回稳的信号。且最近2个月，一线城市和部分二线城市的楼市不仅仅是呈现了回暖的趋势，而且还表现非常热情。像上海和深圳这个两个城市的楼市，不仅体现在成交量的上升上，而且房价也是有止跌回涨的态势。为何这些城市的房地产市场能够如此的火热？很重要的原因是这些城市的市场信心已经在逐步恢复。说实话，这些大城市并不缺购买需求，需要是一种信心，一种能让他们加快入市的理由。还有国内的机构更相信政策的力量。自从926重磅会议定调“房地产市场要止跌回稳”之后，对后市的政策力度我们可以更加大胆的预估了，只要目标不实现，支持力度会不断加码。另一方的观点主要是认为2025年国内的房地产市场还会继续下行调整，房价仍有较大幅度的下跌风险。这个观点主要是以外资机构为主的，其中高盛的观点是最具代表性的。本文我就不再赘述高盛的观点的，感兴趣的读者可以到《中国房价还要下跌20%？》这篇文章里去看。以高盛为代表的外资机构就认为我们房地产市场整体库存量很大，短时间无法消化这些需求。所以从整体供需走势的角度来看，国内房地产市场将会继续走低，房价也会有继续大幅下跌的风险。这个角度的分析似乎也有一定道理。毕竟市场的整体处于供大于求的状态下，按照市场规律来走，价格肯定是要继续走低的。对于这两种观点，你会怎么看？地产观点已经在上文说过我们是倾向于第一个观点的，也就是国内房地产市场正在局部止跌回暖，主要是一线城市和二线城市。为何会这么认为？我们认为外资机构对国内房地产市场的分层次特征了解不够以及对政策的效果预估不足。国内的楼市虽然是一个整体市场，但整体供需关系其实很难影响具体城市的房价走势。我之前也分析过，国内每个城市的房地产市场或是同级别城市的房地产市场可以看成同一个市场，在同一个市场里的供需关系才能影响这个市场的价格走势。举个更为具体例子来说明一下，比如深圳及周边的东莞、惠州和中山这个城市，假如这四个城市的住房市场已经是供大于求了，但深圳市场是供不应求，这会影响深圳的房价走势吗？说实话，影响很小的，因为想要买深圳的人，很少会把其他三个城市当作替代的。而实际上真正能体现国内房地产市场活跃度正是目前已经逐渐止跌回稳的一线城市和部分二线城市了，而其他大部分城市的房子属性注定是要以居住为主了，对整体市场的体感影响相对较小。