01

“这60万装修，算是白送了！”

上周，走出二手房签约中心的张先生，深呼一口气，一身轻松又一脸无奈。

轻松的是，挂牌近一年的房子终于出手，借钱炒股的亏空可以填掉，经济上的压力能减轻不少。

无奈的是，不仅多还一年利息，房子还少卖20万。

更无语的是，不谙楼市的他，在中介的逼单下，承担了更多税费（相对买家）：好房推荐1%，中介费1%，个税1%（买家仅契税和0.5%中介费）。

最终550万的成交价，净到手530多万。

而这套2018年底480多万买入、后期又豪装60多万的城东某刚改小区135㎡四房，账面成本就高达540多万。

“持有5年多，还付了六七十万利息。”换言之，相当于60万装修白送给买家了。

这一买一卖，让张先生悔不当初：不该买大户型，更不该在装修上投入过多。卖房时也不能太急，要多咨询业内人士。

02

2018年，杭州新房摇号盛起的一年。

和大多数人一样，张先生苦摇红盘不中。因为怕上不了车，退而求其次，当年底紧急入手了城东某流摇新盘（毛坯）。

考虑到家里人较多，张先生选了一套中间楼层的135㎡，单价约3万6。当时同等楼层的89㎡三房，基本3万5以下。若是一般楼幢的中间套，还不到3万3。

两年后交付，张先生开始了下一笔投入：装修。

出于对未来美好生活的向往，他毫不吝啬地投入了大量资金，总计60多万——全屋实木地板，大金中央空调，还是华丽的美式风。

对比豪宅，这点投入不算什么。但相比同小区主流二三十万的装修，堪称豪装。

示意图

可计划总是没有变化快。

近几年，炒股的频频失利，让他深陷其中，甚至还套用了房屋抵押贷。难以轮转下，去年动起了卖房的心思（市区还有房）。

可一进入二手市场，却连遭打击。

花费大量精力和财力的装修，任自己介绍得绘声绘色，买家并不感冒也不认可。更糟的是，适逢市场低迷，570万的底价迟迟无人接手。

就这样拖到了今年，一连串密集新政，加上再度下调20万，终于成交。

结果和买家一聊，更是闹心。买主是同小区置换，刚刚卖了一套小户型，单价约3万8。对比不到3万4的买入价，算上装修也能保本。

而张先生这套大户型，单价不到4万。不算装修，实际单价3万5，直接破发。

但如果装修少投入点，至少能少亏些。

03

新房大户型比小户型贵，二手房反而不如小户型！

这样的现象，许多刚改盘都有。这主要是因为新房阶段，大户型基本是边套又占据小区最好位置，而到二手阶段，又受制于客户的总价承受力。

刚改盘的装修卖不上价，也是普遍现象。

一临平朋友，之前卖了一套小户型，装修40来万。成交价和邻居普通装修，并没有拉开明显差距。

小区内是这样，放大到同板块的楼盘之间亦如此（前提品质差距不大）。比如三墩北的西湖国际城和西雅图，前者毛坯开盘均价2万3多，后者精装修均价2万7多。

但到了二手市场，新房装修的近4000价差，并没有充分体现。

以最近成交为例，西雅图好楼层网签价3万5左右，西湖国际城3万2-3万3，差距3000上下。

再如新街，雅逸府高层毛坯2万4，隔壁的保利欣品精装2万7。而目前两个小区诚心卖的高区房源，挂价相差不过2000。

背后的原因，其实很简单。

一来，刚改盘的主流买家，基本是总价敏感型。二来，装修全凭房主喜好，很难适应购买者的要求。

像老父亲们喜欢的红木富贵风，年轻人就很难爱。

更关键的是，装修费用难以透明，即便你确实真金白银花投入很多，购房者大多也不认可。

限价时代的装修品质，多多少少也存在一些水份。加上眼下市场起伏，买方占主导，房东在装修上自然没话语权。

04

从某种角度看，刚改房豪装就像现在的绑车位。

一手高价投入，但在二手市场基本折价才能出手。不过有了一定性价比，带装修（带车位）的房源，也相对更好卖。

买主只要能接受装修风格，既降低了总体投入，又能省去不少时间成本。

当然，不是说装修高的房子，就一定要亏本卖。

之前，我有一个住在城东的同事，就是因为买家特别喜欢她家的装修，卖出了比邻居更好的价格，至今是小区天花板。

另外，核心地段的豪宅，还可能凭装修卖出溢价。

上个月，滨江区的贺田尚城，一套246㎡四房六卫排屋，报价2000万，结果最后2200万成交。

据悉，该房为现代时尚风格，房东斥资约500万，前前后后装了近5年（受疫情影响）。而排屋合院类产品，装修动辄周期长达两三年、甚至更久。

对富人来说，时间是最宝贵的，千金难买心头好。

长期自住投入再大也不为过，但若短期有置换计划，装修不能太特立独行，尽量要符合大众审美。

少折价、快成交，才是王道。