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知道会来，但没想到来得这么迅猛！

距日耀之城正式交付不到一周，据说连续成交就已到来（不含首套代持）——6月27日开始，截止到昨日（6月30日），已密集成交7套（其中6套143㎡，1套179㎡）。

但人红事非多，每套成交都流出了许多价格版本，给人一种疑云密布的感觉。

不过争议背后，143㎡户型不约而同指向一个价格区间：5万5到5万8。

且这6套成交房源，全是滨水区143㎡四房（低区高区都有）。这至少说明现阶段，部分急售房东和买家，基本达成了价格一致。

滨水143㎡的价格悬念揭晓，但200㎡+大户型和三角区，暂时还看不到答案。

同期交付，为何命运不同？

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第一套143㎡成交位于滨水区8幢18楼，为四房两卫四叶草格局，曝出成交价为裸房900万。

但不少人表示，实际890万左右带子母车位，折合单价5万8出头。

第二套位于滨水区3幢8楼，为143㎡四房两卫四开间南厅格局。据中介朋友多方打听，最终成交价876万带车位，单价也是5万8上下。

3幢位置仅次于200㎡+大户型所在的1幢和2幢，但这套房源楼层较低，看不到江。

第三套也是滨水区3幢，位于5楼。

据说成交价840万裸房，也有说是820万和799万。不少人倾向于后两种说法。

理由很简单，同为3幢相同户型，8楼刚卖了830万（去掉车位）。楼层更低的5楼（一二楼挑空大堂，三楼空中花园，相当于正常小区的3楼），理应更便宜。

第四、第五和第六套均位于9幢，即8幢东侧隔壁。

裸房成交价820-845万左右，折合单价5万7-5万9之间。楼层最低7层最高23层，不过9幢在滨水区中离高铁最近。

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二手房成交价构成相当复杂，涉及到车位、装修、做高做低（线下补差价）、税费等诸多因素。

实际价格多少，只有买卖双方和当事中介知道。

但不管背后有多少水份，至少有两个确切事实：滨水143㎡密集成交，且价格围绕5万5到5万8浮动。

为什么滨水143㎡，既能快速成交又能走量？

核心原因在于，背后的利润和成本，刚好处于房东能接受，买家也能接受的状态。

以第二套成交为例，不算车位新房买入价682.55万（单价47462），账面收益约147万。那么，房东净利润有多少？

以首付3成按揭478万为例，首套利率按5.3%，还贷2年半，利息支出超60万。

再加上契税10万（1.5%）和5-8万的中介费（现在房东基本也要出中介费），还能净赚70多万。

而对买家来说，5万8的单价对比周边二手房，也有不错吸引力。

去年底交付的星翠澜庭，眼下边套139㎡正常楼层价格正是5万8上下，且流速不错。整体品质更胜的日耀之城，自然容易受青睐。

至少心理、面子层面，接受度高得多。而且这个价位短期内轻易不会大跌，再砸就砸破“保利息线”了。

另外，滨水143㎡四房也是世纪城最畅销的主流改善户型，如同三兄弟139㎡和澄品145㎡。

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必须恭喜亚运村的业主们，他们是幸运的。

当下同期交付楼盘中，能受市场认可，并连续卖出高出本金100多万的价格，已是遥遥领先了。

不过，滨水200㎡+大户型和三角区的房东们，还是“一颗心悬着”的状态。

据悉，目前大户型房东普遍预期7-8万，高区甚至不乏8万+。

但实际情况是带看量虽多，大多数客户持观望态度。原因很简单，大户型总价高，首先就决定了接盘侠群体要小得多。

其次，按目前这个开价，房东利润惊人，让买家感到不安。

以高区250㎡为例，按买入价5万报价8万算，账面利润高达750万，潜在下砸空间太大了。

去年8月交付的观品，从10月新政后的8万+，一路调整到了现在的7万上下（正常楼层）。

一套194㎡五房，相当于前后少了差不多200万。

血淋淋的警示在前，不得不让人谨慎啊！一旦行情继续波动，日耀之城投资客很可能果断向下砸盘。

接得起200 ㎡+的哪个没好房子住，观望一两个月再稳稳出手又不会死。

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但大户型的优势，在于楼幢位置普遍不错。

223㎡和249㎡位于最好的1幢和2幢，179㎡位于3幢和靠高铁的9幢。只要价格合理，还是有很多客户在等着，无非赚多赚少。

就像目前唯一成交的一套179㎡（9幢18楼），1200万带车位，折合单价6万4。

而三角区就难多了，现在面临的问题是：即便房东很卑微，接盘侠也不知在哪里？

中介告诉我，有一套高楼层的127㎡，房东给出的底价是710万带车位，折合裸房单价5万2多。

我查了下，新房买入价约4万8，账面价差50来万。基本就是奔着保利息去的。

但中介反馈，空有带看，无人敢出价。

这不难理解，由于靠高铁这一硬伤存在。面对每天高频次的噪音影响，不要说自住需要大魄力，投资客也不敢买啊。

虽然业主表示高铁噪音没那么吵，但行情好时无所谓，行情差时大多数人不敢试听一两次就下单。

况且，滨水区又有这么多性价比好房随便挑。出得起七八百万的人，有几个愿意为了便宜几十万委屈自己冒这个风险？

预算只够买高铁房？市北东还有大把3万上下的满二次新可选。

能让二手房流动起来的，从来不是房东或客户某一方的预期，而是买卖双方对价格的一致认同。

200㎡+大户型和三角区何时破冰，拭目以待。

而日耀之城不同类型房源的走势，对接下来陆续办出证的桂冠东方和亚奥城，也是最好的打样。等它们纷纷上架，应该不再会有试探的过程，赤裸裸直接上实价了！