根据克而瑞数据，截至2024年4月末，全国128个城市中住宅去化周期超过36个月的共有52个，占比达到四成。

按照自然资源部的最新要求，这些城市或将需要暂停住宅用地的供应。幸运的是，佛山并不在这52个城市内。

截至2024年4月底，佛山住宅去化周期为24.7个月，库存量为8.5万套，面积约999.59万㎡。

其中，禅城区去化周期全市最低，仅有19.1个月；另外有6成板块去化周期在2年以上！

其中三水区的南山镇库存虽然只有483套，但流速非常慢，去化周期达到了96.8个月，折算下来将近8年，为全市最长。

存量大且流速慢的板块中，库存套数超4000+的分别是北滘、西江新城、荷城、以及陈村。

数据来源：克而瑞

户型结构方面，目前佛山120㎡以下户型住宅的库存为57862套，占比68%。而120㎡以上改善户型的库存为27218套，占比32%。

120㎡以下户型细分来看，90-110㎡户型库存最多，达到了2.5万套，占比30%；其次是70-90㎡户型，占比约19%。

数据来源：克而瑞

可见，目前住宅库存量大的板块主要集中在顺德和高明。而佛山购房的热门板块，依然聚焦在禅桂区域。

对此，我们做了一组房价地图，大家可参考禅桂各板块的最新房价走势：

历来有着最强公办教育称号的桂城，在这次13条新政出台后就更受关注了。能在桂城入户，意味着能进入桂城的公办名校。

虽然购房入户的吸引力很大，但要买到桂城的新房也并不容易，刚需家庭可重点看看三山和平洲，三山最低1.7万/㎡起，平洲最低1.5万/㎡。

禅城方面，张槎最低1.3万/㎡起，其中大华紫樾府邻近地铁站、城发悦城峯境享一线江景，都是不错的选择。

石湾镇涵盖了澜石、奇槎、城南、亚艺等板块，在售新盘众多，价格跨度也很大。

刚需家庭可重点关注地铁旁的粤海拾桂府、粤海壹桂府；想更大概率摇号华英+佛实，可关注怡亚通珑樾、三龙湾保利和颂。

南庄包括了绿岛湖、湖涌、以及南庄主城区，刚需置业主要看重性价比。

可重点关注烟火气十足的凤翔湾壹号，或者地铁上盖的保利中交大都汇。

祖庙的新盘主要集中在城北，佛山3号线开通在即，加上海五路已通车，城北多个新盘的交通便利性都很强。

在库存量大背景下，除了积极去库存，还需要优化增量。

该如何优化？最直接的方式是：建市场需要的房子！

如今佛山已经进入以自住改善为目的的置业时代，购房者更关注套内使用面积；更看重居住舒适度，更关注房子的附加值，如环境、学校、服务等。

无论是一线城市还是佛山，首先卖爆的都是豪宅，可见打造高品质的大平层，才能激发更多改善需求。

这都是属于城市优化增量的好方法，只要房子质量和服务都上来了，才能吸引更多人置业。