深圳的新房销售从来没有现在这样艰难过，如果没有特别大的利好推动，接下来的数据会说明一切。未来是不确的，没办法预测未来深圳楼市的准确价格，在最一线对当前市场温度的感知不会错，通过对当前市场温度的分析，在做决定的时候做出最优选择。

从深圳现在新房销售情况看，接下来如果没有特别大的利好，深圳西部新房价格跳水的可能性很大。深圳西部的房价全靠几个标杆新房撑着，在新房销售压力越来越大的情况下，开发商放弃硬撑只是时间问题。

2019年前深圳新房价格都比附近二手房价格贵，从2019年深圳新房开盘价受限后，形成了一个潜规则，那就是新房价格要比附近二手房价格低，只有这样新房才好卖。目前龙华核心地段的标杆新房，南山的标杆新房，光明核心地段的标杆新房都比附近二手房便宜，降价也走在附近二手房前面，这也是过去引起深圳房价快速下降的一方面原因，越是新房开盘比较多的片区，越是开发商比较卷的片区，片区房价降的越快。

深圳很多片区都一样，目前就宝安西部片区例外，两个标杆新房长时间价格高于附近竞品二手房，这两个楼盘就是宝安的网红盘鸿荣源珈誉府和万丰海岸城，过去西部片区房价跌了很多，如果没有这两个盘撑着房价会跌的更多。

首先是鸿荣源珈誉府，从去年第一期开盘至今，4次加推均价都是约5万/㎡，鸿荣源珈誉府一路之隔户型和单元格局更好的华强城，目前二手房成交价已经接近4万/㎡，华强城和鸿荣源珈誉府价格相差约20%。在附近竞品二手房降价很多的情况下，已经严重影响到了鸿荣源珈誉府的销售，去年7月份鸿荣源珈誉府第一期开盘卖了约1000套，是深圳当时销售最好的新房之一，今年6月份推出867套，至今才卖了约150套。鸿荣源珈誉府去年开盘时的价格不算高，今年的价格已经变高了，结合当下市场变的更差了，仅库存还有1000多套的鸿荣源珈誉府在市场不发生重大转变的情况下，想要卖掉房子必须大幅度降价。

沙井万丰海岸城是过去深圳的网红盘之一，目前新房均价约5.5万/㎡，原村民回迁二手房成交价对比鸿荣源珈誉府附近二手房的差价更大，万丰海岸城二手房多套成交价约4.3万/㎡，差价约30%，幸运的是万丰海岸城推出来的比较早，大部分在过去市场好的时候卖掉了，目前推出的房源并不多，库存压力相对较小，如果接下来要走量，也必须大幅度降价。

整个深圳西部以沙井为中心，目前周边大部分二手房都是最近几年建起来的新小区，也都是目前在售新房的竞品，这些竞品二手房成交价绝大部分都在约4.5万/㎡，很多成交价已经到4万/㎡，并且沙井是过去楼市火爆时候投资客的热门片区，现在的次新二手房放盘量都特别大，比如万科星城二手房有100多套挂盘，华强城二手房有100多套挂盘。

宝安区已批待售的新房还有7300多套，在深圳各区中排名第三，这些库存新房大部分都集中在西部的福永、沙井和松岗片区，这些片区的新房和二手房同质化都特别严重。在新房库存越来越多，销售越来越难，开发商销售压力越来越大的情况下，面对现实只有降价走量这一条路，光明很多新房已经走在了前面。

宝安西边以鸿荣源珈誉府和万丰海岸城为主的新房接下来降价去库存可能会来的很快，面对现在不利的环境降价少了都没有效果，和深圳其它片区新房一样，还必须和附近二手房成交价拉开差距。购房者静观其变，现在进去确定的风险很大。