文/谢逸枫

笔者对中国房地产行业发展最惊奇的三个提法，一个是房地产发展长效机制，一个是房住不炒，一个是房地产发展新模式。因为到目前没有一个丰富又明确的概念，没有一个系统又完整的框架制度，凡正就是这么一个官方说词。

房地产发展长效机制（现在叫健全风险防控长效机制）自2006年4月提出，一直到目前已经有18年。2023年前叫房地产发展长效机制，2024年3月开始叫健全风险防控长效机制，尽管提法又变了，意义与本质是一样的。

房住不炒自2016年12月提出，一直到目前已经有8年，市场对房住不炒的理解，依然是停留在房子是用来住的，不是用来炒的；地是用来建房的，不是用来囤的；金融是用来服务实体的，不是用来炒房地产的。

房地产发展新模式自2021年12月提出，一直到目前已经有3年，市场对房地产发展新模式的理解，依然是停留说词上。当然，可以理解为房地产发展新模式，就是一个有理念、有机制、有实施的系统房地产发展新模式框架。

房地产发展新模式，即为房住不炒、双轨制（商品房与保障房住房供应体系）与租购并举的住房制度+人房地钱要素联动新机制、长期住房发展规划与完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制+保障性住房、城市更新、好房子。

一是理念上，为房住不炒、双轨制（商品房与保障房住房供应体系）与租购并举的住房制度。简单说是房地产要遵循经济规律，政府主导模式，建立双轨制（商品房与保障房住房供应体系）与租购并举的住房制度。

二是机制上，为建立人、房、地、钱要素联动新机制、长期住房发展规划与完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。简单说是以人定房、以房定地、以房定钱的市场决定资源配置，完善房地产供应端、需求端、物业端制度、法律。

三是实施上，为规划建设保障性住房、城中村改造、建设好房子。规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系（发展租赁型保障性住房，重点是配售型保障性住房），简单说建设保障性住房与城市更新，是为建立双轨制、租购并举的住房制度。

城中村改造，是改善居住环境，提高城市发展质量。建设好房子，是绿色、低碳、智能、安全的标准提供。简单说是房屋建筑标准、品质标准的提高）。目前来看，实施建设保障性住房与城市更新、平急两用的公共基础设施是支撑房地产发展新模式的重点。

这个房地产发展新模式，能否对中国房地产行业发展产生深刻又深远的影响，能否改变房地产行业的大局，能否解决房地产行业发展的问题，至少短期5年-10年是无法预见的。最简单的道理是这个新模式，没有形成一套系统成熟又有效的规划、制度、法律机制。

提法，只是停留在理念、概念、机制的探索过程之中，要形成一套系统成熟又有效的规划、制度、法律机制，需要很长的时间。一方面是房地产业的长期规划缺乏，发展才25年，而美国250年，另一方面是房地产业各项制度、法律的完善是长期的工程。

建设保障房与城市更新及好房子的建设，困难非常多。如建设保障房的房源、土地、资金来源等依然是大问题。城市更新的拆迁安置模式、资金来源、开发模式等。好房子，涉及房子建设高成本（特别是高品质的材料）、高地价、高税收、高融资成本等。

全球住房制度最成功的国家，分别是德国、新加坡。新加坡有着超过 90%的住房拥有率，大多数居民住在政府建设的组屋（保障房）中。德国仅有 45%左右的房屋拥有率，通过完善制度让过半居民安心租在市场化建设的住房里。

新加坡的住房制度是市场主导模式，德国的住房制度是政府主导模式，是最成功的住房制度代表。不同的地方仅在于政府参与市场的深度，新加坡是市场主导模式，政府只是参与者，以管控政府为主，市场为辅，保障房与租赁市场成熟。

德国是政府主导模式，政府是决策者，是政府调控市场为主。完全决定着土地、住房供应，交易、持有的环节，住房补贴，政策的制定，重心在保障性住房制度的完善，调动一切的人、房、地、金资源，形成一套完整又有效的住房制度。

新加坡、德国的住房制度相同之处，第一是土地供应端，对征地的立法与修正案来控制土地成本。第二是交易、持有端，在交易环节设置较多税赋与限制来压制住房金融属性。第三是住房供给端，根据申请数量来制定建房计划。

第四是需求端，针对不同阶层给予相应的住房补贴。第五是政策端，面对市场的突然变化快速制定政策调整。通过土地供应端、交易持有端、住房供给端、需求端、政策端的制度完善，形成系统又成熟有效的一套住房制度。

新加坡的住房拥有率超9成，且其中9成居民住在政府组建的组屋（保障房）中。与德国政府市场调控为主不同，新加坡以政府管控为主，市场为辅。第一是新加坡政府成立建屋发展局（HDB），立法授予其征地的权力，负责组屋的规划、金融、建设、运营。

第一是HDB根据居民申请数量来匹配制定组屋的建造数量，组屋价格参考居民收入中位数进行发布，同时再辅佐财政补贴，住房价格长期稳定。第二是新加坡住房制度有其特殊性。

我国曾参考新加坡中央公积金制度（CPF）建立了公积金体系，但新加坡政府在保障房（组屋）建设中持续赤字补贴。第三是在建设初期通过了强制非市场化征地的法案，且后续修订案让政府征地能力进一步增强，土地成本长期低于市场成本。

第四是新加坡租屋建设规划值得借鉴，HDB会接受居民的购房申请，只有在申请达到必须数量时才会考虑建房，一定程度上避免了区域供过于求的情况。而中国保障房建设规划的执行、落实及退出机制不完善，导致供大于求。

德国的租赁市场成熟，目前超过一半人选择租房。2005-2023年间，德国人均可支配收入增幅达56%，同期租金指数涨幅仅为27%。第一是德国政府在住房供给不足的时候动用财政补贴、税收减免、低息无息贷款政策鼓励私人和机构建房。

第二是在住房短缺极端时期政府出资建社一部分刚需保障房应急，需求端采取租金补贴、按揭利率优惠等方式减轻居民的购房、租房压力，同时，在房产交易环节设置多重税收及繁琐流程来压制其金融属性。

第三是德国住房制度真正值得借鉴的地方在其政府面对市场变化时能够快速做出正确应对的能力与魄力。德国政府在二战后住房短缺时期颁布较多住房建设及租金管控法律措施。

第四是随着供给提升及房屋保有量提升，政府便推动住房市场化，提升保障房流通性，优化资源配置效率。中国保障房的市场化、流通机制差，资源配置效率低，其中与保障房制度不完善有直接的关系。

第五是面对20世纪90年代的东西德合并，2015年以后欧洲难民进入德国两次重大事件对房地产市场带来的冲击，德国政府快速相应，提高住房补贴覆盖人群与补贴力度，重启保障房建设，颁布新的租金管控条例等，有效的控制住租金及房价的快速上涨。

笔者曾经两次谈论过房地产发展模式的话题，与房地产发展长效机制在意义与本质上是一样的。如何理解房地产发展新模式，什么是新模式的讨论，已经引起市场的铺天盖地解读，相信未来官方对于房地产发展新模式会有新的体会。

市场上把房地产发展新模式的内涵，解读为高杠杆高周转高债务转向低杠杆高效运营专业化的融资经营模式、重资产转向轻资产模式、增量转向存量的业务发展模式、构建与人口、产业、价格、住宅比例相匹配的土地供应模式。

购转向租购并举、商品房转向商品房与保障房的住房双轨制、刚需转向改善与折旧及刚需的多元化住房需求、预售转向现房的商品房销售模式、短效转向长效的房地产发展机制、土地财政转向税收财政模式。

有代表表示，房地产发展新模式不是另起炉灶，而是优化现有结构。要在高质量发展下贯彻新发展理念，推动房地产企业构建新模式。

房地产领域出现的系列问题并非孤立存在，它与金融体系、土地供应节奏、招拍挂方式以及宏观政策取向的一致性密切相关，必须要用系统的、辩证的思维看问题。

“新”体现在几个方面。总体高质量发展下的“新”、贯彻新发展理念的“新”、房地产企业转型满足人们的美好生活需求的“新”、金融体系改革满足各类房地产企业融资需求的“新”。

过去片面地认为房企是大而不倒，过度追求“三高”（高杠杆、高负债、高周转），导致行业风险有所暴露，这些都需要在新模式下改进完善。市场的归市场，保障的归保障，要实行“两轨并行”或者“双轮驱动”。

不能就房地产谈房地产，新模式不仅仅是房地产业本身的问题，而是应该放在推进高质量发展、推动经济回升向好、保障改善民生、防范化解风险这些战略高度来思考。

按照官方回答将采取哪些措施来推动构建新模式的体会来看，房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康的治本之策。如何构建房地产发展新模式，主要在三点，为 “一二三”，即“一个理念、两项机制、三大工程”。

第一是在理念上。要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。

笔者认为，房地产发展新模式的理念，是正确的，方向是对的。目前来看，中国房地产发展新模式，既有德国住房制度的政府主导模式（政府市场调控为主），又有新加坡住房制度的市场主导模式（管控政府为主，市场为辅。）

房住不炒的理念，最能够体现的政策将是限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限户型与限面积及限法拍房、限赠与房、限房价与限地价及限自持、竞配建（现房、保障房）政策。限制非标、理财资金入楼市及三高开发模式。

目前这个房住不炒是针对商品房市场的，并非保障性住房的。一旦保障性住房市场建立，商品房市场回归市场，意味着房住不炒就已经失去意义。因为商品房回归市场后，涉房住不炒的限制政策将取消，取而代之的是房地产发展新模式。

通过政府市场调控，完善市场、保障的住房供应体系。商品房归市场，保障房归政府。政府满足基本住房需求（低端有保障），市场满足多层次（中端有需求，高端有市场）多元化住房需求，实现租购并举的住房制度，所谓的住房双轨制。

第二是在机制上。一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，也就是说从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。抓手就是指导各地编制好住房发展规划。

二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。这是一项系统性很强的工作。供给端，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。需求端，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。

笔者认为，房地产发展新模式，与德国、新加坡的一样，不同的是中国的房地产发展新模式，半计划半市场主导。相同之处，是建立市场决定资源配置的制度，所谓的人、房、地、钱要素联动新机制，即以人定房、以房定地、以房定钱。

这个“人、房、地、钱”要素联动新机制建立的关键，是取决于土地（规划与供应模式及地价管控）、金融（房地产贷款、按揭、利率）、财税（补贴、交易与持有税）、户籍、住房、房屋建设规划、租金与房价管控的制度、法律形成。

并且这些制度、法律都趋于完善，形成一套完整又成熟的机制。目前即以人定房、以房定地、以房定钱的机制是中国最需要的，但是这样的机制，恰恰是最难建立的。因为取决于上面的制度、法律形成，并且长期完善。

笔者认为，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，涉及到供应端，第一是征地制度与土地储备制度、土地供应规划与住房建设及需求相匹配制度、土地招拍挂制度及高价得地规则、保障房补贴与市场化及流通制度、项目资本金制度（投资模式）。

第二是开发融资制度（开发贷款制度、委托贷款制度、抵押贷款制度、直接融资制度-发债制度、上市融资制度、房地产投资基金等制度）、住房按揭贷款与利率制度（商业银行、公积金贷款制度）、商品房预售制度。

开发商业模式（称为运营、经营模式，分别为出售模式（重资产模式）为主，自持出租（自持物业模式）与轻资产模式（资产升值与资产附加值的服务模式）为辅，重资产模式依然是市场主流模式。

目前中国房企开发商业模式，基本上以重资产（拿地、开发、融资、建设、出售模式）模式为主，自持出租（自持物业模式）与轻资产模式的房企非常少，因为缺乏成熟的房地产投资基金制度、商业模式制度等相关的法律法规。

供应端的制度来看，没有一个制度是成熟的，并且这些制度的弊端非常明显。但是，完善起来非常困难，主要是经济发展模式、房地产投资、开发、商业模式固定化及缺乏一个的推进专门机构，又没有形成一整套的机制。

涉及到需求端，财政补贴与税收减免及低息无息贷款的住房制度、房价与租金管控制度、房屋体检（竣工验收与检验制度、维修金制度）、房屋养老金（以房养老制度）、房屋保险专项制度（住房保险制度）、物业管理制度，需求端的制度来看，大多都是一片空白，除了维修金制度、物业管理制度外。

最为中国借鉴、学习的德国、新加坡住房制度地方是政府面（国家、地方）对市场变化时能够快速做出正确应对的能力与魄力。从中国应对房地产下行周期的行动、能力、魄力来看，依然是有待于提高，特别是政策出台的时机等。

第三是在实施上。一是规划建设保障性住房，推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。这既是利民之举，又是发展之计，也是转型之策。规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系，重构市场和保障关系的重大改革，重点是拓展配售型保障性住房的新路子。

城中村改造，是解决群众急难愁盼的民生工程，重点是要消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展和安全、提高城市韧性的重大举措，重点是平时用得着，关键时刻能用得上。

笔者认为，在保障房的建设上，完全可以借鉴新加坡、德国的保障房、住房制度，通过土地供应端、交易持有端、住房供给端、需求端、政策端的住房制度完善，形成系统又成熟有效的一套房地产发展新模式机制。

如果单纯靠规划建设保障性住房、城市更新的推进，是无法建立房地产发展新模式的，因为机制的完善，才是重点。其次是保障性住房的退出、流通制度的建立及城市更新的安置、开发、拆除、资金来源的模式改革。

房地产发展新模式的要点，一是强化政府调控市场机制形成，市场双轨制与商品房、保障房的住房供应体系建立，形成租购并举制度。二是供应端、需求端的基础制度与市场决定资源配置的制度完善。三是住房保障制度与法律的完善。四是建立应对市场突变的机制。

二是下力气建设好房子。住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上好房子。

笔者认为，目前房子的价值，一半的土地，只要土地的价格持续上涨，土地招拍挂制度的高价得地模式，土地出让的高税收、金融支持拿地，房子无法消除、压制金融、资产属性。况且供需不平衡，人口往城市集中等趋势。

什么是好房子？不同面积、不同价位都有不同的好房子。引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。

笔者认为，“绿色、低碳、智能、安全”的好房子，其材料肯定是非常贵，如此高成本的房子，销售的价格怎么可能会便宜。除非政府财政补贴、低息贷款、价格管理“绿色、低碳、智能、安全”的材料。

在新模式下，希望现在的房企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

笔者认为，“高质量、新科技、好服务”的前提条件，是不会增加建设好房子的投资、材料、开发成本，不会增加好房子的开发贷款、按揭贷款成本，否则“高质量、新科技、好服务”的好房子根本无法全面实施。