北漂换房的艰难开篇今天咱们来深入聊聊 “带押过户”。先讲讲我一段刻骨铭心的亲身经历，那可真是一场房产交易的 “惊险之旅”。
10年前，我在北京五环外拥有了一套属于自己的房子，在外人看来，我算是 “北漂上岸” 成功了。可实际情况呢？
买房时我只凑出2万首付，其余都是向爸妈、爷奶、七大姑八大姨借的，三代人的经济实力有限，只能买下上世纪80年代的红砖房，40多平米，两室没厅。有了孩子后，一家三代挤在一起，生活诸多不便。靠工资换房，根本不现实。
好在我在券商工作时赶上一轮牛市，我意识到，想换房得借助资本力量，“以魔法打败魔法”。然而房价一路飞涨，我手头房子虽也涨价，但和心仪房源的价差却越来越大，2015年6月后，房价继续飙升，股市却一蹶不振。
后来我转行到银行做贷款业务，发现靠打工和投资A股换房不靠谱，关键得靠杠杆。重新评估自身条件后，我发现杠杆没拉满，还有机会。但我一直犹豫，直到得知北京2017年3月18日要执行新二套政策：再申请房贷首付最低6成，利率上浮。我意识到再不上车就晚了，于是咬咬牙拉满杠杆，背负沉重贷款，几乎赌上后半生。
连环交易的重重困境很快我找到合适卖家，可当时北京房产交易火爆，我卷入一场涉及四个家庭的连环交易，我处于第三个环节。这意味着我要等第二户把房子卖给第一户，第一户贷款，第二户收到房款后我才能拿到首付；我还得等第二户批贷，才有资金付下套房首付。
给大家简单介绍下二手房常规交易流程：若房产有未结清贷款，需先结清、解抵押，才能进行房屋核验、网签合同、交首付等操作，之后买家去银行申请按揭贷款，银行审批通过出批贷函，同意过户，过户后银行拿新房产证抵押，完成后放款。
这过程多环节耗时不定，取决于银行效率。当时二套政策落地日临近，若不能在这之前完成交易，我面临违约风险，一旦违约，可能等价置换，居住条件无法改善，还得多交税费、中介费，又得装修搬家，损失巨大。
所以从业务开始，我紧盯流程，很快我和上家都面临难题：拿什么钱解抵押？中介推荐过桥垫资服务，月息1.8%，年利率超21.6%，加上杂七杂八手续费、服务费，贷款成本超30%。垫资90万，一周费用超1万。
其实银行消费贷每周费用只要1100多，但消费贷资金原则上不许进房地产市场，虽说消费贷支持取现，背后操作大家心知肚明。我作为业内人，不忍上家被 “宰”，违背职业道德建议用消费贷，可上家最终信中介，我更担心中介为赚利息拖延时间。
争分夺秒的自救行动果不其然，等近一周，中介安排的银行毫无批贷动静。我坐不住了，找到上家，劝他们在我所在银行申请贷款，保证紧盯流程、提高效率，还能省过桥垫资费用，上家被漫长等待折磨，欣然同意。我憋着劲要跟中介指定银行赛跑。
第一天晚上，我陪上家签完贷款申请资料，第二天一早查征信，发现上家征信上无机构查询信息，意味着贷款根本没开始。我又气又急，迅速协调行内资源，当天下午就将业务报到总行。
在我的催促下，第二天中午不到贷款审批通过，我马上以拜访客户为由，把批贷函送到中介手里，中介都傻眼了，他们不知我换银行之事。过户前，我联系黄牛安排快速通道，两天后抵押登记完成，当天贷款发放，从签单到放款仅4天，我成银行办理业务最快的人，3月15日我的贷款也顺利发放，距新规执行仅差两天，我松了口气。
经此一役，我对中介尤其是过桥垫资的金融中介厌恶至极。我作为业内人有办法解决问题，可普通购房者在复杂流程里就像砧板上的肉，任人宰割。说到底，是现行交易流程漏洞给金融中介滋生土壤。
这些过桥垫资服务本质是高利贷，购房者无奈使用，用完还得感恩，令人气愤无奈。我深知部分地区金融中介与银行勾结，资质好的客户银行不愿做，中介推的烂业务银行抢着接，客户经理还配合中介拖延刁难客户捞好处费，甚至有些金融中介是银行人合开，能将银行给优质企业的低成本贷款转为中介放高利贷的 “弹药”，银行人不敢收红包怕禁入，经中介转手就能堂而皇之收费。所以我举双手赞成 “带押过户” 政策推行。
带押过户的曙光在 “带押过户” 新模式下，抵押房产可直接先行过户，避开过桥垫资、解抵押步骤，降低交易难度与成本，对像我有置换需求的人是福音，或许还能带动新房销售，提升市场交易热情。
目前看，受益最大的是杠杆过重、资金风险高的炒房客，行情差时，他们可借此 “下车”，实现高杠杆投资软着陆，也为银行房贷系统降坏账风险。此外能规避二手房交易中拿首付不过户、过户不付尾款等风险，且房产中介金融服务回归银行主导。从房地产交易市场全局看，这项金融创新意义重大。
不过“带押过户” 本质是优化流程，没高深技术含量，早该全国推广，为何前两年才推出、这两年才完善？我查阅资料发现，2008年上海就有探索，之后其他城市试点，但始终小众。直接原因是银行不作为。
设想，若房东贷款在A行，你 “带押过户” 也选A行贷款，A 行客户经理忙活一场无油水，白干一场；选B行贷款，虽对买家好，但需A行配合，A行利益受损还为B行做嫁衣，B行可能赚灰色收入。
而且，“带押过户” 全面落地需银行间建信息交换平台，成本不菲，没监管强推，银行没动力做。正因如此，才有北京允许跨银行操作、无锡办理首笔涉公积金贷款 “带押过户” 业务，标志从一行走向多行、从商贷拓展到公积金领域。
“带押过户” 还有利于部分开发商。常理新房无抵押，实际有些开发商资金紧张，会抵押未售房产回笼资金，购房者在解抵押前无法贷款，开发商常要求找全款客户，若资金挪用，全款购房者拿不到房产证甚至陷入纠纷。“带押过户” 给此类房企出货台阶，变相纾困。
若要盘活我国多地死水般的房地产交易市场，有两个办法。一是开放源头，引资本市场活水，如不动产私募；二是清理淤积，疏通阻塞水道，比如“带押过户” 就是在做这件事，去除交易障碍，让市场重焕生机。
市场盘活后，政府可落地房产税增财政收入，维持活性还需更强监管体系。不动产私募、金融改革、“带押过户” 这一套组合拳，为房产税落地提供前置条件，有望扭转地方土地财政困境，为地方财政开创新生。
当然这是我个人猜测，最终能否如愿，要看各项政策落地执行情况，毕竟利益群体复杂，阻碍巨大。
文本来源@柳行长 的视频内容
