近三年，全国楼市持续大幅降温，房价大跌，至今仍未见底。
关于本轮楼市罕见的大降温，许多机构和专家做了很多有益的探究。
其原因是多元且复杂的，其中之一，多数人认为：居民部门的杠杆率攀升太快、冲得太高，扛不住了。
也就是说，很多家庭为了买房，或者正在还住房按揭，家庭资金被房贷掏空了；或者说为了买房、住房，预支透支了未来很多年的家庭收入。
那么，问题来了，居民部门杠杆率，多高才算高，多低才算合理？当前我国处于什么水平，未来会怎么变化？
为了搞清楚这一点，老杨放眼全球（做房地产宏观研究必须得有国际视野），做点居民部门杠杆率（家庭债务占国内生产总值，也可称家庭债务率）的国际比较吧。
先说明一点：各国家庭负债，结构有差别，但主要都是房贷，尤其是东亚国家房贷占比更大些。另外，正由于此，居民部门杠杆率走势图，同时也是个人房贷规模与占比的走势图，同时也就是各国房地产市场发展的生命周期图。注意看完噢，中国在最后。
首先看张全球纵览图根据国际组织的统计，2023年全球42个国家或地区的居民部门杠杆率，瑞士最高，达126%，其次是澳大利亚、加拿大；最低的是墨西哥和印尼，16%。
总体来看，发达国家和地区，尤其是移民国的杠杆率较高；发展中国家杠杆率较低。
中国为62%，略高于中位数的56%，明显高于发展中国家的平均水平。
这么简单对比之后，大家先有一个粗略的认知。
接下来，先我们对典型国家做进一步的比对性分析。
1、美国二战后至60年代中期，美国急缺房，居民买房量快增，家庭杠杆率升超40%，80、90年代缓升。
在超宽松货币政策，以及小布什支持提升住房自有率的背景下，2001至2007年美国楼市繁荣，尤其是房贷超级宽松，导致美国家庭杠杆率一路急升至98%。
07年房价开始下跌，次贷危机爆发，其后房价连跌五年。美国人买房意愿大降，同时利用贷款方面也谨慎起来。于是家庭杠杆率持续下滑至2019至2020年一季度的75%。
其后，为应对疫情美国货币超级放水，贷款买房积极性提升，杠杆率小升至2021年初的80%；随着由于房贷利率渐趋上升，买房热情下降，杠杆率重新回落。
虽然22年7月以来美国房价下跌，但从杠杆率上看，当前美国房价泡沫程度远小于2006－07年。
2、英国英国，虽然是比美国还要老牌的资本主义国家，但二战后长期实行带有一定福利化色彩的住房制度，所以很长时间内，英国的家庭杠杆率低于美国。
80年代撒切尔夫人出任首相后，进行住房制度改革（更加市场化）之后，英国人买房量大增，导致家庭杠杆率持续快增10年左右。
进入本世纪的头十年，在宽松货币政策推动下，英国家庭杠杆率出现第二波快增，最高冲至97%。
美英哥俩亲。这组指标技术形态很相似。
只是，由于次贷危机没发生在英国，且2010－2011年受欧债危机影响，英国杠杆率见顶时间滞后美国2年多。
如今，仍在80%以上。
3、澳大利亚著名移民国，且为非传统意义上的欧美国家，一定程度上受亚洲影响。中国人爱润的地方之一。
1990年代之前，澳大利亚家庭杠杆率增长缓慢，90年代开始提速增长，01年开始加速，直至08年爆发国际金融危机，这段时间的快增背景与美英相似。
与美英不同的是，08年时澳大利亚的杠杆率已高达110%。作为移民国，部分人收入在国外（如中国）、还贷在澳大利亚，杠杆率高一点，可以理解。
2013至2017年，澳大利亚一波较大规模的房价上涨，导致杠杆率随之上升，超过120%。
近两年，杠杆率有所下降。
接来下，眼光转向亚洲，这对于我国的参考价值更高些。
4、日本60年代初，日本家庭杠杆率只有20%，处于房地产市场大发展的初期。
其后，一直保持较快增长，直至1990年，其中87－90年增速最快，对应楼市超级繁荣，泡沫急速膨胀。
1991年楼市泡沫破灭！
但直至2001年，杠杆率维在70%左右的高位盘整。这个高位横了十年的形态，有点奇怪（一般会下降）。
老杨推测有两个原因：1、虽然日本人买房与新增贷款量下降，但断供的家庭很少（不像07年后的美国）；2、泡沫破后，日本经济增速很低，也即计算杠杆率的分母增长极慢。
2001年至2016年，日本家庭杠杆率先下降后盘整，企稳在60%。
2017年以来，随着楼市持续回暖，杠杆率反弹，2021年以来在68%左右盘整。
值得一提的是，虽然当前日本家庭杠杆率反弹之后接近90年代的历史高位，但基本没什么房价泡沫。
因此，大家不能简单的将房价泡沫与家庭杠杆率相挂勾。这叫“以时间换空间”。细品一下吧。
5、韩国韩国经济起飞晚于日本，加之二战之后至90年代在住宅制度方面带有一定的计划经济色彩，市场化程度明显低于日本。所在直至90年代后期，韩国家庭杠杆率也只有40%多一点。
05年后，家庭杠杆率持续增长；值得关注是，20年初至21年初有一波急升，这与疫情后货币大放水有关，并且使杠杆率一举冲破100%大关。居然比90年代初的日本还要高一点。
同学们，这难道不是泡沫吗？有因，必有果。2022年以来韩国房价由热转冷，一年时间便急跌二成。这不是泡沫破灭，又是何物？
近两年，杠杆率盘整中略降，仍超100%。作为非移民国，韩国杠杆率这么高，是否意味着这轮楼市降温时间会比较长？
6、泰国泰国经济起飞晚于韩国，房地产市场发展亦如此。90年代初，泰国的家庭杠杆率不足30%，略高于中国。
90年代，泰国经济繁荣，房价大涨，97年泰铢崩盘，并引爆东亚金融危机。
与之相一致，90年泰国家庭杠杆率快速攀升，97年50%多，见顶；其后回落。
从去杠杆上看，泰国花了较长时间，98年至08年，花了十年时间。
09年－2015年，杠杆率持续上升，超过97年高点，达到70%，这是日本泡沫时期的水平，但却不能用来衡量泰国的房价泡沫！
2020年杠杆率拉升至91%，幅度太大，估计属于统计方面的异常，因为这一时段泰国楼市并没出现相对应的超级繁荣。
7、中国与上述六国相比，我国经济起飞最晚，住宅市场化则更晚。
2010年之前，我国家庭杠杆率仍低于30%，居民所持有的房贷总量与经济总量相比很小，还处于长个子的阶段。
07年楼市火爆，杠杆急升，但这么急还是有点异常。
08年楼市降温，杠杆盘整中微降。
09至20年，总体呈上升态势。
21年初最高达62%，其后至今，高位盘整， 今年5月为63.7%。
关于我国居民杠杆率，略做展开，再看两个指标。
第一个指标，居民贷款余额同比增速
过去10年，增速高点是2017年初前后，正是全国楼市繁花似锦之际；其后进入下行通道，其中2020二季度至2021一季度，略有反弹，当时全国楼市出现新一轮的局部行情。
2023年，在低位盘整了一年。
2024年以来，再度下行，今年5月已降至4.39%的历史最低点！
什么时候降至负增长，也就意味着居民部门贷款池子的水位下降，那将是痛不欲生之痛哎。但愿别出现！
第二个指标，居民部门存贷差
也就是存款总额，减去，贷款总额。
这个指标，反映的是：居民更愿贷款，还是更愿存款？
回顾过去历史，基本规律是：
楼市好的时候，存贷差下行（居民更愿贷款）；楼市差的时候，存贷差上行（居民更愿存款）。
2020年以来，存贷差进入上行通道；尤其是2022年以来，持续快速上升，这一形态历史罕见！
这意味着居民不愿消费、不敢投资，一门心思想着存钱！存钱！存钱！
这一上行通道如果不能中断，则对于经济和楼市的负面影响较大。
各位，请发挥主观能动性，拿中国与六个典型国家，尤其是东亚三国比较之后，大家有什么感觉？
老杨的观点有三：一、从杠杆率历史变化来看，楼市需要较长时间调整。
本轮我国楼市降温的压力大于08年，楼市下降时长与幅度也应大于08年。
或者换种说法，杠杆率连增12年、且突破60%大关后，居民负债有所透支，楼市存在泡沫，需要调整、休养较长时间。
二、静态来看，当前63%的杠杆率，超过发展中国平均水平。
但我国是否已脱离了发展中国家？有些欧美国家提出我国已不算穷了，已进入发达国家了！
客观地讲，我国的综合实力、人均经济水平，确实不低了。
所以，63%的杠杆率高于发展中国家，但总体低于发达国家，接近42个国家或地区的中位数，基本可以认为属于中性水平。
与上述六个典型国家相比，我国是最低的！
几年之后，我国家庭杠杆率还会再次反弹，而且大概率会再创新高，等到70%的时候，大家也不要认为房价泡沫会大于2021年。届时，如果哪个无知的大嘴经济学家敢这么说，咱们一起揙TA!
三、本轮我国居民杠杆率还将调整多久？
2021年以来，我国居民杠杆率一直盘整， 已经三年半了。
日本房价泡沫破来后，杠杆率维在70%左右盘整了十年之久，其后才下行。
韩国房价近两年下跌，杠杆率停止攀升，同样是盘整形态，只是杠杆率超100%，远高于当前日本泡沫破后的70%和我国的63%。
老杨的感觉是：我国居民杠杆率未来2-5年基本平稳，大概会小降一些；其后就会进入新一轮上升通道。
总体来看，预判杠杆率走势，难度挺大，欢迎各位高手指教或补充……
