随着房地产进入存量居住时代，住建部开始研究房屋体检、房屋养老金和房屋保险三项制度，并且将在上海等22个城市进行试点。

其中最引人瞩目的是房屋养老金制度，这也是国内在形成职工社保养老金和城乡居民养老金制度体系之后，在房地产领域建立的新型养老金制度。

不管是临近退休的人员，还是社保养老金制度的参与者，都对房屋养老金制度产生了浓厚兴趣，想要弄明白住房养老金和社保养老金的区别。

一部分人甚至担心以后养老金发放会受到房地产影响，认为有房产的参保人和没有房产的参保人，退休之后领取的养老金不一样？

面对大家的诸多疑问，今天我们围绕房屋养老金制度这个话题，做一个深度的科普，看看他与我们现行的社保养老金制度，有哪些异同？

房屋养老金制度也叫做住房养老金制度，它的前身是住建部的住房维修金制度，它与房屋体检制度和房屋保险制度是挂钩在一起的，

你的房子需要先经过体检评估，确定有没有问题，然后才能去申请这笔住房养老金，用于房屋的专项维修翻新，杜绝房屋的安全隐患。

同时还会设立专门的房屋保险产品，用来解决房屋出现问题后，带来的一些财务损失，提供风险补偿。

房屋养老金制度和社保养老金制度有相似性，但是针对的对象却是完全不同的，社保养老金制度针对的是10多亿参保退休人员，其中近3亿退休人员都需要靠每月发放的养老金，解决养老生活保障问题。

同时还有职工医保和居民医保的保障，解决退休养老生活期间可能存在的疾病和意外风险等，带来的财务损失问题，避免养老金被突发财务损失消耗掉，让退休老人可以安稳养老。

同样的房子和人一样，也是需要医疗和养老保障的，房屋体检和房屋保险制度就类似社保中的医疗保险和工伤保险。

它可以解决房子在未来发生的各种不确定风险，及时维修加固，并提供所需的资金，保障房屋安全的同时，减少财务损失。

房屋养老金制度是针对房子的养老保障，社保养老金是针对退休老人的保障，彼此的完全独立的两个制度。

你的养老金领取只需要满足15年缴费年限，并且达到男性60周岁，女性50周岁的法定退休年龄，跟你是否持有房产无关。

养老金的发放和领取水平，以及每年的养老金调整，也不会受到房屋养老金制度的影响，

这就与我们的城市化建设相关了，在40年经济发展过程中，我们在不断的推动城市化，并且形成了北上广深的核心都市经济体系。

此外，城市圈和湾区经济也开始发展起来，形成了新一线城市体系，解决区域经济发展不平衡的问题。

房地产也从过去的增量发展周期进入到现在的存量发展周期，300万亿的存量居住市场，意味着我们已经进入了城市化的后半段，需要加强城市房屋的管理和维护，并且提供相关的居住服务了。

在存量居住房中，在城市化初期建立的首批商品房，到了今天其实已经算是旧房了，按照房子70年的产权。

这些房子的房屋年龄已经有几十年时间了，需要进行维修和加固，才能够继续供人居住，这也是在保障居住市场的安全，避免危房带来的安全隐患。

住房养老金制度的诞生，就是为了解决房屋更新换代过程中，旧房的维修保障问题，而住建部早在房地产高速增长期，就已经让房屋的产权人缴纳了住宅专项维修基金，建立了住房养老金的个人账户。

这次的住房养老金制度在上海22个城市试点，其主要目的是通过政府的住建部或房管局将住房养老金制度的公共账户建立起来，类似于社保中的养老金统筹账户和个人账户。

住房养老金制度的个人账户，其实就是早期住房维修金制度的升级模式，主要由产权人或业主缴纳。

但这个专项的住宅维修资金规模并不大，只能解决一些日常房屋的体检和修复问题，一旦遇到需要耗费大量资金的房屋维护和改制工程，个人账户是无法解决的，需要专门的公共账户来解决。

你可以从社保的医疗保障去理解这个事情，平时的看病用药，可以使用医保个人账户，还可以家庭共济，而遇到住院医疗等大额医疗财务的支出，则需要医保基金的统筹账户报销，才能解决，提供财务损失补偿。

房屋的维护和长期保障也是一样的道理，平时房子的一些小规模维护和翻修，小钱就从住房养老金的个人账户支出，大额资金则通过政府管理的公共账户支出，实现房屋的全生命周期的保障。

目前来看，国内的住宅专项维修资金规模超过了1万亿，其中上海、北京等一线城市的住宅专项维修资金，已经有百亿规模的结余。

但个人账户的维修资金其实使用率不高，花在房屋维护上的资金只占到总量资金的10%左右，其中四川成都和广东深圳使用率更低，只占到4%到5%。

这也与当下国内存量房屋的存在周期有关，二手房也不一定就是需要维护的旧房，国内现存的300万亿规模房屋居住市场中，房屋年龄达到30年以上的，占比在20%左右。

在房价快速上涨的阶段，新房的增长速度非常快，以至于二手房和需要维护的旧房占比比较低。

但现在的房价下跌周期中，存量房越来越多，新房的建设越来越少，房企已经不敢随意拿地建设新房了，都在想方设法的消化库存，回笼资金，解决自身债务杠杆问题。

这也意味着老旧房子的维护和改造将是未来存量房地产市场的重要发展方向，一边是消化库存和盘活存量市场，一边是加强存量房中老旧房屋的维修保障，实现另一种形式的安居工程。

后续需要用到的住房维修资金将会越来越多，仅仅靠业主缴纳的万亿住宅专项维修资金，已经无法满足市场需求了，需要通过试点的22个城市的公共账户，储备更多住房养老金，才能解决问题。

上海是率先推出住房养老金制度的城市，走在了时代的前头，其实不止是住房养老金制度的试点。

上海还是首个实施住房公积金制度和房地产税的城市，其中还未全国实施的房地产税，已经在上海实施多年了。

这次新增的房屋养老金制度的试点，意味着上海居民除了要缴纳房地产税，还需要缴纳多一笔房屋养老金，等于增加了上海业主和产权人的房屋持有成本。

其余21个城市虽然还没有房地产税的压力，但是房屋养老金制度的出现，也是变相的增加了房子的持有成本。

目前房屋养老金制度还没有具体的细则出现，目前房屋养老金的个人账户部分，业主已经缴纳了很长时间了，接下来就是公共账户如何建立的问题。

若是完全由政府财政负担，那对于拥有房产的个人和家庭影响不大，不需要增加财务支出，但若是有个人缴纳加上财政补贴的形式，那就会增加房产持有人和家庭的财务支出了，影响就会比较大了。

大部分人买房都是首付加上住房贷款的模式，每个月都要供房，而且很多还是高杠杆的房贷债务，供房压力很大，特别是2019年到2023年高位买房的群体。

这个时候推出22城住房养老金试点，无疑会增加供房群体的财务压力，这笔钱该怎么交，交多少是一个需要综合考虑的事情。

如果缴纳到公共账户的房屋养老金太高，月供压力较大的业主恐怕无法接受，如果缴纳的费用太低，又发挥不了房屋养老金制度的报销功能，不利于老旧房屋的维修改造，已经后续的保养。

从房价波动的视角看，长期而言，住房养老金制度是对存量房地产市场的保障升级，对新建房屋和二手房的房价，都是利好的。

但短期而言，住房养老金制度，带来的房屋持有成本增加的市场预期，可能会带来房价的下跌，尤其是新房市场的房价。

总之，住房养老金制度的试点，短期对于个人和家庭来说意味着财务支出的增加，也不利于房子的保值，但长期看却是对家庭住宅增加了长期保障，提升了居住质量。

我们理性看待即可，试点也意味着是一个摸索和反馈的过程，只要每年需要缴纳的房屋养老金数额不高，那么有房一族也不需要太过纠结，就当做定期给自己的房子装修翻修一样，储备一笔房屋备用资金。

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