去年10月，国务院14号文明确：未来5年，将在35个300万人口以上城市率先试点，建成600万套保障性住房。
逐步形成“保障房+商品房”的双轨制，让商品房回归商品属性，进入开放市场流通，保障房封闭管理，满足民生的基本居住需求。
今年，全国各地开始摸排探索配售型保障住房的建设，截止目前，全国已有65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地。
而兰州的配售型保障性住房，也开始有眉目了。
今年9月，兰州新区率先出台了关于配售型保障房建设和管理实施办法，但目前还没有公开的项目落地。
11月25日，兰州住建局发布了一则关于公开征求《兰州市配售型保障性住房管理暂行办法（征求意见稿）》意见的公告。
《办法》旨在完善“市场+住宅”的住房供应体系，推进配售型保障性住房筹建、供给和规范运营，加快解决工薪收入群体住房困难问题。
办法主要适用于兰州主城各区和高新区、经济区，远郊县区可结合实际情况，参照执行。
这意味着，兰州在配售型保障住房的探索落地上，迈出了关键的第一步。
配售型保障房主要通过存量房收购、政策性住房调整和新建等方式筹集建设。
存量房收购，主要是针对开发商已建成的存量商品房收购，以及房企破产处置商品住房、闲置住房收购。
政策性住房调整主要是：企事业单位、高校、科研机构在建或已建成用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房。
新建的话，就是土地划拨，除了集中供应外，还有像之前已批未建的、企业破产处置的……以及一些闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设。
变更属性的时候不需要补缴出让金，还有企事业单位的自有土地，以及城改、城市更新、危旧房改造项目的余量房。
这其中，普通人比较关心的可能是申请条件、配售价格、面积等问题。
而各大开发商重点关注的可能是存量房收购，以及配售型保障房可能会对楼市造成的冲击。
兰州的配售型保障房主要面向的是低收入群体，以及机关事业单位人员和城市需要的引进人才等群体。
而且申请的条件也相对宽松：成年、非失信惩戒人员，拥有兰州户籍或居住证、外来务工证明，家庭人均居住面积低于40平就可以申请。
而且和人才引进，鼓励生育的政策也绑定了，如果是引进的特殊人才、三孩家庭可以享受优先配售。
价格方面，配售价格按不超过划拨土地、建安、融资、税金等成本的5％进行核定。
如果是收购的已建成存量商品房，价格按收购价加5%利润进行核算。
收购的价格以同地段配售型保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加5%的利润。
根据其他城市已经实践的情况来看，售价基本上是周边商品房小区的5-7折。
便宜的原因，很显然，土地是划拨，加建安成本，外加微薄利润，配售型保障房价格会非常有优势。
看了一下规定标准，配售型保障房的配置，其实并不低，和兰州现在市场上大部分的商品房区别不是很大。
它的建设标准是要求，优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。
面积在120平以内，如果是副高以上职称、高级技师以上职业资格或博士及以上学历的高层次人才、重点产业急需紧缺人才享有人才计划支持的高层次人才，还可以增加到140平。
享有商品房同等的落户、子女入学等政策，而且要求基础配套和教育、医疗、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施同步规划建设、交付。
相关建设投入，不摊入配售型保障性住房配售价格。
单这个政策来说，配售型保障住房如果落地，能实实在在帮助低收入家庭，或者不想当房奴的新一代年轻人。
收入一般的普通人住房难的问题解决了，生活质量肯定也能得到提升。
当然，这个房子肯定是不可以上市交易的，完全剥离金融属性，实行严格的封闭管理。
将来如果要卖，只能是政府或者运营主体进行折旧回购。
接下来就来到了大家探讨比较多的问题，配售型保障房入市，会对兰州楼市产生多大的冲击？
可以确定的是，不管新房还是二手房，肯定会有影响。
如果政策落地到位的话，以后的楼市真的就是两条腿走路，商品房归商品房，面积大，环境好，价格也贵。
普通住房就是通过配售型保障房，租赁住房，公租房，廉租房解决了。
长期下来，两极分化，周而复始，不断循环。
但是考虑到深远影响，这种配售型的保障房肯定会考虑量和平衡的问题。
不管是新建还是收购，它的供应量完全是政府主导把控的，如果供应量过大，那卖地必然会受到影响。
所以，按道理，它肯定是不会大规模供应的。
而且，现在调成第四代住宅以后，兰州11月开始集中供地了，这个平衡肯定是要维持好的。
但是，配售型保障房对兰州以后新建的商品房的开发，肯定有直接的影响。
首先，刚需数量变少了，一部分注定会被分流到保障房那边去，刚需住宅的需求量会持续萎缩。
刚需阵地的大转移，是政策要达到的最终效果，这是不可逆的，完成只是时间问题。
其次，普通商品房项目，如果和配售型保障房的差异性不大，没有更显著的优势，那么就无法给大家提供购买理由了。
当下在建在售的，已经没有改变的余地了，但是后续如果开发商还要拿地，还要在兰州房地产市场继续上新。
那肯定就是往纯改、高改的方向去了，而且产品规划和设计不得不做出改变。
只有绝对的差异化和明显的进阶，才能带来机会，要不然很难保持竞争力。
以前的兰州楼市，产品进步那几乎没几个大声谈论的，基本就是别人什么样我也大差不差即可。
所谓的改善盘，很多基本也就是在地段和面积上说事，产品本身本质没改善啥。
现在就是一个全新的发展时期，所有人都要用新的思维来看当下的楼市格局。
最好的结局就是，配售型保障房落地真的能带来新的活力，倒逼房企改变，老百姓安家置业也有更多的选择。
然后，整个房地产市场也能实现两条腿走路，最终达到动态平衡！
