龙年已经正式开工几天了，今年我们将要面临的经济社会形势依然是复杂的，但同时也孕育着许多机会。

过去一年，国企改革涌现出了大量热点事件，各类不动产新兴领域的发展也逐渐进入了深水区，今年我们有望见证这些热点领域，获得更上一层楼的进步。

趁着新春开工的劲头，明源君抓紧盘点了一下今年值得关注的几个领域，一起关注当下、把握未来。

国企改革持续深化

重组整合将进一步提速

今年国企改革仍然会是最引人关注的话题之一，自去年新一轮国企改革深化提升行动开始以来，中央对国改行动的各类指导意见出台愈发密集。而今年，必定会是本轮改革显现成效的一年。

去年最后一周，国资委召开了中央企业负责人会议，对2024年央企的重点任务作出了明确的部署。

总体来看，接下来国央企需要围绕“增强核心功能、提高核心竞争力”的两个核心目标，去实现有质量、有方向的价值提升。

其中有5个细分目标，即注重提升5个方面的价值：增加值、功能价值、经济增加值、战略性新兴产业收入和增加值占比，以及品牌价值。

在目标体系之下，国央企需要进一步聚焦主责主业进行投资，不能只看规模，还要看作用和效益，在科技创新、产业控制和安全支撑方面挑大梁。

值得注意的是，今年央企的考核将继续维持“一利五率”不变，但考核的导向有一些调整。比如增加了对于科技产出效率持续提高的要求，这意味着中央不仅看重科技研发投入，而且还看重成效成果。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升

在目标与考核体系确立的基础之上，国央企接下来的任务就很清晰了。央企负责人会议提出，要突出抓好“六个着力”，分别是：着力提高质量效益、着力加大科技创新工作力度、着力推进布局优化结构调整、着力深化国资国企改革、着力增强战略支撑托底能力、着力防范化解重大风险。

今年国央企在我国整体经济发展中的定位，将会出现更加明显的转变，凸显更强的功能性。

一方面，需要加强在具有紧迫性的科研领域的投入和孵化力度，肩负提高我国科研产业化水平的重任；另一方面，还需要大力培育新兴产业新赛道，为国家探索新的经济发展动能、打造新的产业支柱。

说白了，未来国央企必须有勇于探索的精神，不能只拣熟悉的、轻松的事做了。

另外，在国企深化改革进程当中，重组整合也是重头戏，今年刚开年就已经出现多宗国央企重组的消息。

优化国有资本布局、加快发展战略性新兴产业，是今年国央企最重要的任务之一。

所以新一轮的国央企并购重组，目的性会非常强，将呈现出与以往不同的面貌，更加突出产业引领，在现代产业领域实现更大突破，比如数字经济、高端装备、新材料、医药健康等等。

此前，国务院国资委主任张玉卓曾表示：“2024年是国企改革深化提升行动落地实施的关键之年，也是承上启下的攻坚之年…”

今年国央企的任务非常重，需要承担探路者和攻坚者的角色。在这套强“作为”导向的任务体系下，今年国央企会做出哪些成果，十分值得期待！

城投发展任重道远

化债与转型仍是主基调

近年来，城投的化债进展关系重大，一直是热点话题。2023年，城投的一揽子化债方案正式实施，地方城投紧绷的资金状况得到一定程度的缓解。

而今年，“化解存量”、“遏制增量”的整体目标仍然会延续下去。

前阵子，国家对债务较高的省份严控政府投资新项目的消息，引起广泛关注。防范地方债务风险、避免债务风险进一步攀升，仍会是今年的主基调。

而在防风险、化债的大任务之下，城投的传统融资功能会进一步剥离，转型需求会变得比以往更加迫切。

所以对城投公司来说，接下来的任务很明确，一是加速排雷，二是盘活资产、努力造血。在化债的同时加速寻求转型路径、重建功能，是城投公司最最重要的事。

今年我们将看到许多城投公司市场化、实体化的提速。而转型慢的、市场化程度低的、实体化能力弱的城投公司，很可能将面临“一步跟不上、步步跟不上”的窘境，逐渐掉队……

正如小明此前所说，城投化债，不仅是经济任务，还是政治任务。城投公司，必须背水一战了。

我国深入存量时代

城市更新暖风再吹

截至2023年末，我国城市化率已经达到了66.16%，城市发展建设的进程已经明显从增量时代转入了存量时代，我国城市接下来的发展对于存量提质的依赖，只会越来越高。

去年7月，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》出台，10月末，中央金融工作会议首提“三大工程”建设，城中村改造也是其中之一。

可见城中村改造的大潮必定会再次启动，并成为今年的热点赛道，有望再现大发展的光景。

然而，与曾经的大拆大改模式不同，存量时代的这一波城市更新的玩法，将会彻底改变。

国家严控大拆大建的态度很明确，所以城市更新项目未来的盈利点将会更多地转移到运营收益上。

同时，城市更新本身也具有一定的保障民生的公益属性，未来小规模渐进式的有机更新、微改造，将会成为主流的更新模式。保障房的筹集，也会更多地依赖城中村改造来进行。

这些新的背景，对接下来参与城市更新的主体提出了全新的要求，做项目必须具有产业思维、运营思维，不能只懂得拆、改、建，还要懂得为项目注入产业、构建服务，并持续地运营。

实际上这也是国央企和城投的优势领域，距离资本和产业资源更近的国资企业，能够更好地构建做城市更新所需的能力体系和禀赋，整合多方资源。

接下来国央企和城投手中的存量土地、厂房、园区等物业，都会迎来一波很好的盘活机会。而决定盘活质量的决胜点其实就在于，能不能做好内容和运营。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升

另外，新一波的城中村改造还将会与保障性租赁住房深度捆绑。

发达城市的城中村通常处于城市核心地段，交通便利、配套成熟，只需要进行内部环境的微改造就能够呈现良好的面貌，出租率也有保障，是非常好的保租房筹集来源。

总体来看，在政策东风的加持下，今年我们有望看到城市更新领域的勃勃生机，而且可能会涌现大量富有创新与运营意识的微更新模式，将为存量时代的城市可持续发展树立一批范本。

国资助力保租房市场提速

配套支撑政策已十分完备

存量时代下，保租房市场的发展速度十分惊人。今年我国的住房双轨制的构建，将会真正走入深水区。

据住建部数据显示，截止至去年9月中旬，全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务已完成72%。

这几年越来越多的国资企业进入保租房市场，大量国企与城投公司成立了自己的租赁住房公司，携带大量房源入场，短时间内就形成了规模优势，使得这片市场的活力和格局得到了明显提升。

同时，保租房市场的配套政策也已经逐步完善。目前保租房类项目无论是新建还是存量改造类型，都已经可以通过REITs实现资本退出。去年10月获发改委正式受理的建信住房保租房公募REITs，就是典型案例。

另外，国家还推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划。这笔购房贷款年化利率约为3%，借款期限长达30年。它由央行于2023年专门设立，计划在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市试点。

核心目的是通过设立专项再贷款，引导试点金融机构向试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，探索长租房市场建设，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

退出机制的完善与资金的注入，给整个保租房市场的参与主体都提振了信心。接下来，我们有望看到更多元化的市场主体参与其中。租购并举住房制度的深化构建，有望取得更多进展。

我国REITs市场层次建设愈发丰富

虽有波动但仍然值得密切关注

自我国公募REITs市场开启以来，国家就在不断完善各项配套政策。如今REITs市场的建设已经愈发完善，产品类型也在快速拓宽，影响力已经越来越大了。

虽然年初有部分公募REITs遭遇持续下跌，引发了市场的关注和一些担忧，但长期来看公募REITs作为盘活存量资产的重要工具，在我国存量时代的发展前景仍然是巨大的。

且目前公募REITs的底层资产都属于优质资产，具有真正的运营内容，现金流表现不俗，且运营主体的实力也值得信赖，所以暂时的波动不会影响REITs的长期价值。

目前公募REITs的底层资产种类已经拓宽覆盖到了产业园、仓储物流、保障房，以及去年备受关注的商业物业领域。REITs的力量已经逐渐渗透到了整个不动产行业，不可能不被关注。

关键是，随着近期的政策利好接连出台，今年REITs市场似乎还会有更多机会。

比如社保基金、公募FOF资金将被REITs纳入投资范围，这就为REITs市场引入了新的“源头活水”。

又比如消费类公募REITs的正式落地，为商业地产市场打开了全新局面，也会我国提振消费注入了力量。

而且去年，REITs市场的“首发+扩募”机制已经建立完善，这又为我国REITs市场增添了层次，有助于纳入更多的优质资产。

多方面不断完善的公募REITs市场，必会吸引更多的市场主体与增量资金，底层资产也有望走向更加多元化的局面，总体而言，我国的公募REITs市场是在加速壮大的。今年会有怎样的表现，值得关注！

数字经济全面铺开

数据正在成为新时代最重要的资产

数字经济这些年在我国的发展，是肉眼可见的迅速。《中国城市数字经济发展报告（2023）》显示，目前我国数字经济规模已超过50万亿元，总量稳居世界第二。

而去年的最后一天，一份重磅政策的出台，为数字经济的发展再添了一把火，它就是《“数据要素×”三年行动计划》。

中央17个部门联合发布的这份计划，是首次单独围绕数据这一要素出台的、极其具体的行动计划，对未来数据要素市场的发展意义非凡，相信今年会得到社会各界的积极响应。

因为《计划》把目标定得十分明确，提出要打造300个以上示范性强、显示度高、带动性广的典型应用场景，培育一批创新能力强、成长性好的数据商和第三方专业服务机构，数据产业年均增速超过20%，数据交易规模倍增……

我们可预见一个十万亿级的庞大市场，正在加速开启。

而这份《计划》尤其值得不动产行业关注，因为它选取了工业制造、商贸流通、金融服务、科技创新、文化旅游、医疗健康、城市治理等12个行业和领域作为切入点，来发挥数据要素的乘数效应。

其中包含了大量与智慧城市、商业地产、产业园区、文旅地产与城投资管等不动产领域相关的行动指引，说它为不动产行业的下一发展阶段指明了方向，都不为过。

小明在《17个部门联合发声，一场新的行业革命来了！》一文中就曾提到过，在数字资产呈现出的巨大潜力下，未来许多不动产企业都有机会转型成“数商”，从事数据资产的采集、加工、管理，以及数据产品的加工、开发、销售、服务。

上海数据交易所曾披露，从2013年至2023年，中国数商企业数量从约11万家增长到超过100万家。

不少不动产企业的数字化部门或是旗下独立的科技企业，已经走出了服务型职能定位，开始成为收入部门。而今年，这个趋势还会加速。

同时，各地国资也在加速入场。截至去年第三季度末，全国以省、市、央企三级主导推动的国资数据集团累计已达21家。越来越多的国央企，会加入到数据要素市场当中。

对于不动产企业这种数据大户来说，数据要素能带来的乘数效应是惊人的。同时，他也与行业高质量发展、国央企的高质量发展紧密相关。在数据要素市场提速发展下的数字经济，热度会迎来进一步的提升。点击下图，了解详情