楼市资本论研究院注意到，一批现金流相对稳健型的房企，在这一轮史无前例的宏观调控中获得更多利好。
中南建设的资本“两手硬”策略，让其成为行业典型样本。一手硬债券，去年12月24日兑付“17中南02”债券后，近期已无到期债券。另一手硬现金流，去年前三季度，中南建设经营性现金流入约1123亿元，是一年内到期的各类有息负债的近7倍，务实的经营性现金流管控策略，持续保障了其经营安全。
投资者则用真金白银投下信任票。截至1月20日收盘，中南建设报4.89元/股，创下近60日新高，年初至今累计涨幅18.12%。
显然，在地产调控出现阶段性拐点的大背景下，房企受益呈现分化，更利现金流稳定的房企。
在去年底央行1.2万亿的降准后，今年1月17日央行将一年期MLF和七天逆回购利率下调10个基点，发出正式降息信号。1月20日，全国银行间同业拆借中心公布1年期和5年期LPR同时减低10个基点。本次降息在幅度和时点上都略高于预期。
楼市资本论研究院认为，这个标志性事件，叠加官方多次提及行业要“良性循环”，无疑意味着房地产调控的阶段性拐点正在出现。
【一】拐点出现的意义
土拍持续遇冷、销售快速回落、企业频繁爆雷，在经历了漫长的深度调控之后，房地产走到了十字路口。去年9月份以来，从中央到地方，从金融政策到销售领域，监管层不断释放善意，以重塑行业发展信心。
楼市资本论研究院注意到，早在9月24日央行的三季度例会中就提出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
进入12月后，继银保监会表示，将在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导金融机构为房企之间合规并购提供金融工具支持后；货币流动性整体宽松也在实施过程中。
央行于2021年12月15日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，共计释放长期资金约1.2万亿元。
尽管此次降准不是大水漫灌，但预计仍将惠及包括房地产公司在内的多元企业主体。
在楼市资本论研究院看来，自2020年进入本轮调控周期以来，为扭转行业普遍追寻的高杠杆、高负债、高增长的发展模式，行业金融政策不断收紧，引导行业回归运营本质。2021年三季度以来，面对拐点到来，房地产调控政策也具备了改善的空间。
综合来看，在多个主管部门预期指引下，2022年房地产行业风险出清过程将以稳为主，作为国民经济的支柱产业作用仍将得到发挥。
对于房企而言，这意味着一方面，前期过紧的金融政策将开始调整，缓解房企债务和经营压力；另一方面，优质房企也会得到更多政策倾斜。
亚布力智库专家武亮指出，随着风险缓释，行业清整将进一步推动各类资源向优质房企聚拢，以中南为代表的偿债压力小、综合能力突出的优质房企，将修复正常的估值溢价。
【二】中南建设释放债券压力
楼市资本论认为，观察一家房企的财务稳健程度，债券价格是重要指标之一，要知道财务风险起先正爆发于债券价格大跌。稳定债券价格的关键在于企业的回购能力，这需要直接拿出占用现金流的真金白银。
2021年12月24日，中南建设发布关于“17中南02”2021年付息兑付及摘牌公告。据悉，17中南02发行规模为人民币5.00亿元，截至公告日本期债券余额为人民币2.89亿元，此次为最后一次兑付。
加上本笔债券兑付，近180天内中南建设兑付、回购债券金额已超50亿元，2021年到期债券已全部兑付完成。
就算把时间拉长到一年来看，中南建设2022年内只有6月有两笔美元债公开市场到期兑付，合计金额只有2.2亿美元；偿债压力小，安全性的保障自然就高。
从2018年至今，中南建设的有息负债规模，占当期销售金额的比率就一直保持在41%以下，远低于行业平均70%的水平。
当稳健财务表现重要标准就是现金流，中南建设的财务管理将现金流作为近年来的重中之重。
2021年1-9月，中南建设经营性现金流入1123亿元，是一年内到期的各类有息负债的7倍，月均流入125亿元，远超一年内有息负债的月均值14亿元。
前三季度，中南经营活动产生的现金流量净额14亿元，连续四年保持正值，持续维护公司基本安全。
2021年9月末，中南净负债率77.61％，比20年末下降19.66个百分点；扣除受限资金之后的现金短债比1.08，比20年末提高3.38个百分点，两项指标均达绿线并继续优化。扣除预收账款后的资产负债率75.81％，比20年末下降2.88个百分点，进一步靠近70％的规则要求。
在楼市资本论看来，当下中国房地产市场正在遭遇信用重构，动荡之下，中南建设的多次主动购回托举了债券市场信心，也塑造出长期恪守财务安全而成功跨越周期的行业标本。
【三】手握4740万平土储的“全域营销”
从短期看，整个行业目前仍处在艰难度过流动性紧张阶段，如何修复长期价值，建立持续动销的能力。楼市资本论认为，一看土储布局，二看销售能力。
平稳度过偿债高峰的房企，土储资源是否丰富成为打开未来增长空间的关键。截至目前，中南建设已经在内地116个城市布局了相关项目，总土储建筑面积达到了4740万平米。
值得一提的是，有近5成的土储建筑面积位于长三角，一二线城市占比为33%，三四线城市占比为67%。
在楼市资本论看来，长三角区域作为中国经济最活跃的城市群之一，房地产市场发展成熟健康，一直是各房企均重点布局的区域板块。拆解中南建设的土储内核发现，凭借长三角区域多年布局，已在板块形成品牌的围合效应，能保证企业保持长健康、可持续的发展。
另一方面，中南建设突出的数字化营销能力，是其销售成功的秘密抓手。
中南建设迎合新生代消费群体需求，主动拥抱数字化营销。与天猫好房、阿里拍卖、腾讯广告、企业微信、抖音等联动合作，拓宽流量通道。
楼市资本论从其内部了解到，中南建设的数字营销打法，顺应客户全生命周期触点，延展营销的全生命周期打法，通过在公域矩阵搭建、运营，在私域矩阵的转化和建设，坚持营销的长期主义，通过数字营销能力，让营销回归专业，实现精准获客，全面实现竞争突围。
值得一提的是，继天猫旗舰店，阿里拍卖，腾讯私域打法的实践之后，中南置地抖音官方旗舰店于2021年12月12日盛大开业，2021年通过数字营销矩阵，店铺总浏览量超600万次，访客数超100万，旗下已运营超1000人的主播团队，通过线上线下一体化的标准打法，借助数字浪潮，构建更强大的营销力。
经过这场史无前例的地产调控淬炼，幸存者已经浴火重生。
在楼市资本论看来，相比于以前头痛医头、犹豫不决的房地产调控政策，这次更为精准，更为科学。减少房地产金融投机属性，中国房地产正回归实体、回归健康。
随着流动性放松，以中南建设为代表的稳健房企，紧抓现金流管控，有望摆脱偿债的紧箍咒，也将放开手脚，唱好整合市场资源和产业升级的大戏。
