北京楼市告别140平米魔咒,真正的变局来了!

楼市资本论 2024-11-27 12:15:58

多年来,140平米成为北京楼市的一个魔咒:多一平米就意味着大量金钱流失!

北京作为全国楼市的风向标,其政策动向和市场变化备受关注。这一次的大招就是:告别140平米分界线!

北京正式宣布取消非普限制!

相关政策的要点如下:

取消普宅非普标准后,满两年的住房出售,一律免征增值税。不满两年的,按照5%全额缴纳增值税。

购买首套140平方米以下住房,契税按1%征收;140平方米以上,契税按1.5%征收。

购买二套住房,140平方米以下的,契税税率为1%,140平方米以上的,契税税率为2%。

就是说以前140平方米以上的非普通住宅,哪怕只是套远大新,总价定1200万,房东购入价800万,仅差额增值税已高达20万以上。而在北京,二手房140平米以上成交占比大约在8%左右。现在平均单套减少的增值税有望超过20万,这些被增值税困住的改善,这一波怕是要出手了,这样一来实际影响绝不小。

楼市资本论认为,向来矜持的北京,这次动作很快,跑在了广州和深圳的前面,甚至连夜发布政策。也都说明“止跌回稳”的任务当前,呵护房地产市场的政策都要争分夺秒,早一秒,快一分都会产生更加积极的效果。

特别是最近,北京楼市已经出现了明显的复苏信号!2024年10月,北京二手房和新房的成交量出现明显上涨,新房成交4943套,二手17367套,环比9月份新房成交3236套,二手13724套,分别上涨了35%、21%。这个成交量已达到了近20个月的新高,22310套。

市场利好叠加重磅政策,这波回暖波行情有望持续!

PART 01 北京楼市迎来政策最好时机

北京楼市的政策调整,是在全国房地产市场整体调控框架下进行的。今年以来,为了稳定房地产市场,国家和地方政府出台了一系列政策措施,旨在促进房地产市场健康发展,满足居民合理住房需求。北京作为首都,其政策调整不仅影响本地市场,还对全国楼市具有示范效应。

1、取消普宅与非普宅标准

11月16日,北京取消非普通住房标准,这一政策的落地,对于二手房市场来说,是一个重大利好。根据新政策,满两年的住房出售,一律免征增值税,不满两年的,按照5%全额缴纳增值税。购买首套140平方米以下住房,契税按1%征收;140平方米以上,契税按1.5%征收。购买二套住房,契税税率也有相应的调整。这些税收优惠政策,将大大降低购房者的交易成本,特别是对于改善型需求的购房者,节省的税费可能达到数十万元。

2、从首付比例到限购政策调整

2024年9月30日,北京市住房城乡建设委等6部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》,其中最引人注目的是首付比例的调整。根据新政,首套房的最低首付比例降至15%,二套房降至20%。这一调整降低了购房者的资金门槛,特别是对于刚需和改善型购房者来说,无疑是重大利好。

除了首付比例的调整,北京还对限购政策进行了优化。五环内限购5改3,五环外限购5改2,高端人才1年社保即可购房。这些措施有助于释放购房需求,特别是对于非京籍家庭,社保年限的降低使得更多的家庭有了购房资格。

再加上近期的税率等普宅非普宅调整,可以说,自从926政治局会议以来,中央、地方层面一系列止跌回稳的措施相继落地,楼市回暖态势已经出现。国家统计局公布的数据显示,一线城市的二手房价环比上涨0.4%,结束了连续12个月的环比下跌趋势。特别是北京还出现久违的项目热销,售楼现场人流重现等景象。

楼市资本论认为,当前楼市几乎处在历史上各项购房政策和工具“最优惠”的时段,无论对于刚需还是改善型需求而言,政策环境的鼓励程度,都溢于言表。显而易见这就是刚需和改善最好的时候。

PART 02 确认北京楼市触底复苏

政策的调整,对市场的影响是立竿见影的。北京楼市的成交量、挂牌量以及价格都出现了积极的变化。

1、量在价先,市场底部已经确认

根据北京链家的数据,2024年10月份,北京二手房和新房的成交量都出现了上涨。新房成交4943套,二手17367套,环比9月份新房成交3236套,二手13724套,分别上涨了35%、21%。如果将二手房和新房成交数据合并计算总销售数据,北京楼市的成交量达到了近20个月新高:22310套。

在这样的交易量下,北京楼市的荣枯线已经稳步上移。北京二手房成交量的荣枯线是1.5万套,而6月到10月这5个月,7月和10月份超过荣枯线,分别成交了1.55万套、1.73万套。在此之前的1-5月份没有一个月超过荣枯线。

大家都知道,一个市场的回暖流程就是量在价先。在价格方面,北京二手房市场也出现了积极的变化。2024年10月份,北京二手房成交价格比9月份上涨了2.4%,即从5.01万元/㎡上涨到5.13万元/㎡,一平米上涨1200元/㎡。价格的止跌反弹,说明市场预期正在改善,购房者的信心正在恢复。

与此同时,北京二手房挂牌量也在减少。2024年5月份,北京二手房挂牌量是17万套;7月份,挂牌量是16万套;10月份,挂牌量是13.47万套;11月份,截至目前,北京二手房挂牌量是12.9万套,据最高时已锐减4万套左右。挂牌量的减少,说明市场供应在减少,而需求量在增加,这是市场回暖的明显信号。

2、土拍迎来溢价“争夺战”

二级市场的积极表现,反过来也让楼市一级市场有了明显改观。11月5日,北京土拍市场迎来久违的“争夺战”,当天共成交海淀及通州3宗宅地,累计收金127.5亿元。其中,海淀区功德寺2宗地块迎来多家房企摇号竞夺,触达15%溢价率上限,其间海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块由绿城中国竞得,楼面价达71061元/平方米;同区域HD-GDS-002地块由越秀地产竞得,楼面价达71574元/平方米。

无疑,在楼市政策刺激下,近期一线城市成交量和市场预期改善,作为一线中的一线,很多房企不惜斥重资在北京布局,因此四季度北京土拍市场呈现很高热度。

所以,北京楼市成交量触底复苏的行情是明显的。

PART 03 人民日报等权威媒体唱多

近日,从中国房地产报到人民日报等官方背景深厚的权威媒体也开始一致唱多,甚至中房报罕见重提房地产的支柱地位。

1、房地产报:重新认识和肯定房地产业的支柱地位。

房地产报作为住建部主管的首席楼市媒体,主要强调三方面意思,房地产是中国支柱产业,是家庭财富的主要载体,以及只有稳地产才能稳经济。这篇文章的言辞可谓非常激进,并且没有被下架甚至被点评,还被其他政府媒体转发,可以说是代表了高层的主流意识。

摘抄一部分分享:“房地产在绝大部分国家都是支柱产业,这不仅是因为它对GDP增长、财政收入和就业有着直接且巨大的支撑作用,更因以它为核心形成的绵长、复杂、交互影响的多层次、立体性产业链体系与资本流动在一国经济中占据着战略地位。”

房地产市场不仅承载着现代经济运行所需的基础条件--土地开发的功能,也提供了房地产这种人类最大宗的、直接占据现代社会财富价值七成以上商品的交易系统,更为科技创新提供了巨大而广泛的应用场景。”

2、人民日报:刚需购房者的积极入市

在人民日报的采访中,我们也可以看到一些具体的购房案例,这些案例生动地反映了政策落地后市场的变化。

案例一,刚需购房者的积极入市

陈先生,一位在北京工作满5年的购房者,因为妻子怀孕,打算购买一套小两居。他提到,“北京居民家庭购买首套商品住房,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整到了15%。算下来,买一套总价300万元左右的房子,首付只需四五十万元,对我们刚需群体是个利好。” 这表明,首付比例的降低使得刚需购房者能够更容易地进入市场。

案例二,改善型购房者的活跃

王先生,一位37岁的购房者,因为家庭人口增加,想要换一套三居室以改善居住条件。他从今年4月份开始看房,最近北京加大住房公积金贷款支持力度,对京籍二孩以上家庭购房的,住房公积金可贷款额度将上浮40万元,最高可贷到160万元。王先生表示,“这减轻了我们不少负担,希望能选一套家里人满意的房子。” 这说明,政策的调整对于改善型购房者来说,也是一个积极的信号。

在楼市资本论看来,中国房地产的底色终究是政策市,那么所有人都要充分明白政策的本质逻辑,那就是“不达目的,决不罢休”。所以,永远不要低估上面的决心,没有什么是干不成的。一线城市负责带头,带动全国市场预期,二三四线城市通过大规模货币化改造创造需求,历史周而复始,我们只不过又站在了新一轮周期的起点。

我们预计北京楼市将继续保持良好的发展势头。对于购房者来说,现在就是入市的好时机,但也需要谨慎选择,理性投资。

可以说,告别140平米魔咒,北京楼市正迎来新局面!

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