最近，有多位朋友先后发微信给小明：天呐，拿地排行榜都快被城投承包了！房地产这是要从国央企时代进入城投时代了吗？

于是，小明特地去翻看了一下今年1-2月的拿地排行榜，除了华润置地、招行蛇口、中国铁建、保利发展、越秀地产、国贸地产等少数国央企，以及滨江集团、邦泰集团、伟星房产等数量更少的民企之外，剩下的几乎都是城投公司！石家庄城发投集团甚至位列拿地金额第五。说房地产进入「城投时代」确实不算夸张。

这也印证了去年初明源君做出的一个预判——城投大举拿地，还将持续！。不少人认为，城投拿地就是为了托底，在21年下半年之后的一段时间这种看法大体正确，但到今天，恐怕要重新审视这一观点了。

一批城投已经跑出来了

城投拿地逻辑已经变了

城投公司拿地醒目，跟其他公司拿地少的「衬托」有很大的关系。因为，在一系列宽松政策下，市场恢复不及预期，让不少市场化程度很高的地产国央企也变得相对谨慎起来。城投稍一出手，就会站在聚光灯下……

不过，从2021年下半年至今，城投的拿地逻辑是发生了变化的。

我们知道，此前，城投公司一度因为拿地之后开工率低而被诟病。

个中原因也很简单：有房地产开发经验的城投并不多。截至2022年10月31日，全国有存续债的3078家城投平台中，共有736家涉及房地产业务（不含保障房、产业园），占比23.9%，且近三年实现了开发收入。

刚开始，市场的普遍预期是，短期调整之后就会继续向上，所以，优质的地块仍有其他国央企、混合所有制企业和民企愿意拿。城投更多的是托底质地一般的地，寄希望于市场好转之后再脱手。

近两年，从中央到地方，出台了一系列政策，试图稳房价稳地价稳预期，但市场的恢复距离市场预期仍有距离。这使得万科这样的公司也被做空势力盯上。不过，仍有一批城投公司已经跑出来了。

事实上，江苏、浙江和山东三省房地产业务做得风生水起。部分城投的房地产业务已较成熟并已运作为区域内的市占率龙头。

比如，2023年北京房企销售金额Top30榜单中，出现了3家北京区级城投公司。而南京安居、武汉城建、成都兴城、深铁集团、无锡新城集团等城投公司的销售金额，早在2022年前三季度就已进入所在城市前三。

还有一些城投公司，在商品房开发领域积累丰富的经验后，业务范围早已不局限于本地市场了。

比如大家房产，其是杭州市城建开发集团在1999年注册的房地产品牌。而杭州市城建开发集团有限公司隶属于国有企业杭州城投旗下，主要从事住宅开发、金融投资、商业开发运营、市政公建、物业服务等业务。

近几年大家房产发展迅猛，除了深耕杭州外，还进驻了南京、金华、温州、绍兴、和上海等长三角多个重点城市。中指研究院发布的数据显示，其2023年销售金额为380.4亿元，全国排名第45位，较2021年的排位上升了20位。

销售业绩带动下，城投「大举」 拿地的核心动力，已经逐渐脱离早期的托底逻辑。现在还敢大举拿地的城投公司，都是有一定实力的……

而且，从全局看，城投公司拿地的占比并没有排行榜那么夸张。2022年，全国全口径住宅用地土地出让金41750亿元，其中城投公司拿地22494亿元，占比达到了惊人的54%（数据来自中指院和广发证券的统计）。去年11月城投公司拿地占比飙升到55%，但2023年1-11月城投公司拿地占比是38%。各地优质地块供给增加

城投拿地风险不断降低

我和马云平均一下，收入也是金字塔尖，但这没有意义！这句话，放在一度被诟病的城投拿地开工率上，也同样适用。

事实上，不同城市，甚至同一个城市不同区域的城投拿地开工率，分化是非常大的。之前有三方机构统计，在整体开工率只有16%的情况下，北京和天津的开工率超过50%！戳我，了解让项目达期达产达效的数字化工具

理由再简单不过，近几年，规模房企都在收敛聚焦。回归到一二线城市，因为这些地方的市场比较稳定，踏踏实实做，是能够赚到钱的，即便没做好，亏了，也能少亏一点。

网上每过一阵就会掀起逃离北上广深的讨论，但实际上，大城市的马太效应越发明显。以深圳为例，2023年的社区登记总人口达到2163.77万，增长率达到9.79%，相比上年大概增长了近200万人！

需求在，高能级城市的城投拿地之后，开工自然不在话下。城投公司也是要盈利的——事实上，做房地产开发获得经营性收益，是城投转型的重要方向之一。

虽然近些年，大家对产品品质的要求越来越高，但相比于品质购房者更关心能不能如期收房。

这方面，作为国企的城投公司能够给到购房者更多的心理安全感。

更重要的是，地方政府为了减少土地流拍率，拿出了十足的诚意，放出的土地越发优质，很多地块，拿到就是赚到。

比如2022年上海第二批次出让的「长宁新泾项目」，位于西郊板块，周边被开发较早且具有历史底蕴的别墅区环绕，吸引了一众实力国央企参拍，但最终被上海城投拿下。该宗地块的房地联动价高达16.3万/平米，创下了「限价」政策以来，上海土地出让指导价的最高纪录。你还觉得这是托底？

这也是为什么去年初，明源君在文章中敢于预判：城投大举拿地，还将持续！因为，城投拿地越发向核心城市核心板块集中。即便是三线城市，也是这一梯队里的佼佼者。城投拿地的风险其实在不断降低。

长三角相对均富，以及受外贸冲击较小的特点，让其成为近几年各大涉房企业争先布局的区域。中指院数据显示，2023年拿地百强企业在长三角地区的拿地金额和面积都领跑全国，遥遥领先第二名。

Wind统计数据显示，2023年城投拿地金额最多的城市，前10名中有7个都集中在江苏。常州、南通、盐城、南京、扬州、成都、无锡城投累计拿地金额都超500亿元。与之相对应的是，江苏省的涉房城投平台占到全国的10%以上，总资产规模达到4万多亿元。

今年1-2月，前100强企业拿地金额同比上升30.6%，也跟核心城市增大优质地块的供应有很大关系。在行业整体较冷的形势下，为了吸引企业拿地，不少城市继续加大优质地块供应量：北京第一轮拟供地清单中，9宗54公顷位于中心城区占比约四成，东城区也有住宅地块上新且大多数地块周边均有地铁；杭州推出的第一批供地清单中，安琪儿市场地块、三里亭地块等多宗地块也挺抢眼。这些项目，去化都有一定的保障。城投自然很乐意参与其中。

城投也在快速进化升级

不能再用老眼光看待了

很多人一提起城投搞房地产开发，就颇为不屑。岂不知，城投也在进化，士别三日，当刮目相看。

首先，有一批城投，早在进入大众视野之前，就已经有丰富的开发经验了。2021年拿地开工率靠前的城投有成都交投、成都城投、宁波轨道、成都兴城、杭州城建等，凭借的就是自身在地产业务上已经比较有优势。

其次，不少城投刚开始是基于托底的逻辑进场，干着兜底的活，但不要忘了，城投公司自身也有迫切的转型升级的诉求，通过与优秀企业合作开发或代建，在干中学也可以得到快速成长，完成自我进化。已经有一定房地产项目开发经验，特别是在投资拿地端拥有优势的城投，通过引入优秀合作方，尤其可以最大程度的缩短学习曲线。

比如2022年一季度以48.2亿元获取大兴区黄村地块的北京兴创投资，5月份引入中建壹品（操盘方）、联投置业和大兴城建，8月中旬项目命名「大兴星光城」并开放售楼处，9月项目开盘。自己没水平的话，仅靠合作方，很难如此快速的推进。

最后，随着大量头部企业暴雷，城投吸引了很多头部开发商跳槽的精英，开发操盘能力大幅提升。

近两年，城投从此前标杆民营房企引进高级职业经理人的消息不断传出。对城投拿地、产品打造和营销等方方面面能力的提升带来十分明显的提升。

即便不从外部引进，也会在体系内部物色专业人才掌舵。类似这样的城投公司还有不少：他们不仅有比较雄厚的资金实力，努力吸纳人才，而且在积极向市场化转型。一套组合拳下来，进化的速度是非常快的。千万不能用几年前的老眼光看待这些城投。

这也是越来越多的城投开始亲自下场的原因之一……

小 结

2021年下半年以来，房地产行业深度调整。短短几年时间改变了很多很多，不少企业走向了沉沦，但这并不是全部。在萧瑟中，仍有一股向上的力量。看到了这点，就不会对城投几乎「承包」拿地排行榜感到诧异了。

时代在变，我们不仅要改变做事的方式，还要不断刷新看待事物的眼光。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员 艾振强）

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