广州新房，实用率普遍100%！我却开始焦虑了…

你们知道，现在广州的二手房有多难卖吗？

来，我们来看三组数据：

1）广州二手房挂牌量，越来越多，目前已破18万套！

据贝壳内网数据显示，目前，广州二手房挂牌量已有18万套。而今年1-10月，广州平均每个月二手房成交套数仅为8902套。

这意味着，你的房子在一个月内卖出去的概率，只有4.9%。说得更通俗一点，那就是：每100套房源中，只有5套房，能在一个月内卖出去。

难卖指数，可想而知。

2）广州二手房，已进入老龄化！挂牌房源中，楼龄超20年的小区，占比高达35%。

其中，天河、海珠、白云，楼龄超20年的小区占比超过50%。而越秀、番禺、荔湾，超20年楼龄的小区占比超过40%。

不好卖，也就成了必然趋势。

3）中介日子不好过！平均带看167组客户，才能成交一套房！

要知道，今年国庆那两周，中介平均带看50组客户，就能成交一单的。但到了现在，一看今年1-10月的带看数据和成交数据发现，成交难度已经翻倍了，变成“每带看167组客户，才能成交一单！”

这是多么可怕的一个数据啊！

而同样的趋势，也在一手房市场发生。

比如，最近二娃在跑楼盘的时候和销售聊天时发现，大家普遍都在说：现在的客户太理性了，观望情绪相当浓厚，成交周期越来越长。以前，从看房到成交，一两周就搞定了。现在，动不动就以月来计算。

那么，现在回到开头的那个问题：广州二手房，为啥难卖呢？

总结来说就是：挂牌量猛增，成交量减少，客户观望情绪浓厚，二手房老龄化严重......

所以，这就是全部原因了吗？

当然不是，因为在二娃看来，目前广州二手房难卖，还有一个最主要、最直接的原因：一手房太卷了！它抢掉了二手房市场大量的客户，导致二手房，没！有！客！户！

一方面，目前一手房的价格基本和二手房相差无几，甚至低于板块二手房价格。这种情况下，自然能抢掉一大批原本想买二手房的客户。

另一方面，现在的一手房，户型真的太卷了，没有最好，只有更好！实用率越来越高：90%→100%→110%。

呐~下面就是很好的例子：

卧室报阳台，阳台里面又报一部分花池。全屋哪哪儿都是飘窗，整个主卧围绕一圈都是飘窗，就连客厅电视柜那一面墙，都能报建飘窗，这真的无敌了，户型太绝了！

87㎡的户型，感觉一半面积都是赠送或者半赠送的。实用率自然高得可怕（你们猜猜这是哪个盘？）。

现在，个别楼盘实用率甚至能做到120%了！你说，二手房拿什么比？

价格相差不大，但户型设计、小区环境、交楼标准天差地别。这种情况下，换作是你，也会更想买一手房吧？

看到这里，我猜很多人都会说：“这很好啊，广州产品力全面升级，买家花同样的钱，买到的房子越来越大了，居住体验也越来越好了，这不是好事吗？。”

嗯，单纯站在买家的角度来看，这确实是好事。但站在二手房业主的角度，以及整个行业发展的趋势来看，二娃却认为，这不一定是好事。

因为，广州实行建筑新规后，出来的一手房实用率普遍去到100%。这会加速二手房被淘汰的速度，导致二手房越来越难卖，甚至完全没有市场。

打个比方，2年前，珠江花城的户型，在整个天河来说，基本是“笑傲江湖”的存在。

但现在，对比新政后出来的一手盘，比如保利天瑞、天河和樾府、文津府、以及接下来要出来的越秀大观项目，天河润府等，它突然就成了差生！这谁受得了啊？

这就相当于，我长期在班上考第一的，结果来了8-9个转校生后，我一下子就掉出了班级前10名，这反转，谁TM受得了啊！

而且，一手房继续这样卷下去，二手房谁敢买啊？你会在iPhone15出来后，去买个iPhoneSE来用吗？

肯定不会吧？要买也顶多去买个iPhone13或者14了。

而在目前这些情况下，即便是刚刚收楼的次新房-万科城市之光，它的产品都已经沦为iPhone13了。等可以交易的时候，也免不了被买家拿来和新房对比，遭到嫌弃。

所以，一手房户型越卷，二手房便会越难卖。但二手房卖不掉的话，置换的人，改善的人又怎么有钱去买一手呢？

所以，一手房明面上是在卷二手房，但其实，它是在卷自己。这相当于自己把自己的路给堵死了。最后，变成一场独角戏！

围观群众是很多，看戏的也很多，并能赢得一片掌声和赞许！但到了最后，当开发商开始吆喝大家打赏（买单）的时候，大家立马就散了！

不是不想打赏，而是囊中羞涩，兜里没钱啊！

这就好比，床上躺着一个娇妻，你却痿了，心有余而无力啊！

说真的，产品升级，迭代本身是一件好事，但迭代速度太快，就未必是好事了！

你们说呢？