抢地王、发房票、砸钱补贴购房，房地产最后的遮羞布也撕下了

大家好，我是铁锤。很多人应该注意到了，近期的楼市正在上演魔幻三连击，一是3月以来，北京、杭州、成都等地频现地王，其中杭州地王仅用时三天就再次打破了纪录，二是深圳官宣建立房票制度了，自此四大一线城市全员开启探索房票政策；三是真金白银补贴购房开始了，浙江义乌打头阵，每平补贴一千元，其中两孩家庭每套补贴10万，三孩家庭每套补贴20万。

当所有媒体都在高喊“触底反弹”时，铁锤今天要聊点残酷的真相：这些看似利好的信号，恰恰是房地产商跪着求生的铁证，终于这个行业最后的遮羞布也被撕下来了。

媒体会和你说，地王扎堆涌现反映了房地产市场的热度，但我想说的是，地王非但不是牛市号角，反而是楼市越陷越深的预警信号，这个逻辑在过去二十多年已经反复验证了。

“抢地大战”背后是多方利益博弈的结果，和普通人买不买房没啥直接关系，因为地王未来虹吸的是高端购买力，是为了收割最后一波韭菜——地王一出，周边二手房立马挂高价，中介朋友圈刷屏“赶紧上车”，其实都是忽悠人接盘，真正自住的刚需反而更买不起。

君不见，在核心地段虹吸效应下，北上广深的豪宅去化周期已经缩短至3.2个月了，而三四线城市的库存却突破45个月警戒线，很显然楼市正在分裂成高端买不起和三四线卖不掉两个平行世界。

说穿了，当下“地王”的出现更多是为了烘托市场，是多方联合导演的逐利戏码：

开发商豪掷千金实为押注“政策底牌”，与地方政府合谋制造虚假繁荣，就像打牌押注，赌赢了赚翻，赌输了就摆烂，参考恒大、碧桂园等的现状。

而杭州地价三天跳涨3000元/㎡的魔幻现实，本质是科技红利催生的“最后狂欢”：人工智能产业大爆发，带动了产业投入和人才流入，高素质高收入的人才流入之后，就有住房需求，这是楼市的产业支撑，我们同时也要清醒地意识到杭州神话不可复制。

更值得警惕的是，这场狂欢中90%的玩家已成央国企，民企的集体出局宣告行业进入垄断时代。

更深层次地说，地王潮是土地财政毒瘾发作的应激反应。看一组数据，2008-2021年间，土地出让金对财政贡献率从17.7%飙升至35.9%，这种路径依赖在2024年财政贡献率骤降至17.3%。

所以大家看明白了吗，当下各地集中抛售核心区稀缺地块和解除限价令打造“第四代住宅”，本质是地方政府的“急救方案”。

南方周末揭露的“城投公司左手1亿拍地、右手7000万财政返还”的老套戏码，不过是为了构建起土地财政的虚假繁荣。不得不说，这场击鼓传花的游戏已经逼近物理极限了。

地王形成的另一个不可忽略的因素是银行在背后递刀子，开发商敢高价抢地，主要原因是钱不是自己的，银行低息贷款、信托融资、发债输血，可最后风险还是以存款、理财以及期房烂尾的方式全甩给老百姓了。

中国买房人之所以被称为“弱势群体”，本质上是因为在整个房地产链条中，购房者承担了几乎所有风险，开发商、银行、地方政府组队“吃肉”，购房者独自“挨打”，这是制度设计、市场垄断和法律保障缺失共同作用的结果。除非彻底改革预售制、强化合同监管、打破银行“免责霸权”，否则这种弱势只会越来越固化。

另外结合现在老百姓口袋的现状，以及失业率、收入预期等事实来看，一线城市核心地段还能硬撑，三四线城市如果接下来也跟着出地王，那么大家一定要小心了，因为这些地王未来大概率会演变成一个又一个深坑。

地王就像一场击鼓传花的游戏，鼓声停了，花在谁手里则生死难料，至少未来几年这个逻辑是不变的。所以普通人一定要记住，别听风就是雨，你要做的就是握紧血汗钱等待真正出清时刻的到来。

政府报告说，总需求不足仍是当前经济运行的主要矛盾，聚焦到房地产行业更是如此，需求萎缩是市场跌跌不休的根源。

我们站在供需的视角看房票政策就更容易理解了，所谓房票就是地方政府用“纸面信用”替代真金白银，既想推动拆迁、城市更新，又不想背上财政包袱，同时逼着老百姓去接盘卖不掉的库存房。

发房票不稀奇，稀奇的是强如一线城市也要开启房票去库存模式，说明问题已经很严重了。

之前的视频我们说过，现阶段改货币化安置为房票安置，其核心逻辑有四个。

一是省钱，过去拆迁直接赔钱，政府要掏大量现金，或从政策性银行贷款，现在改发房票，相当于打白条，房票本质是“购房抵用券”，且只能购买指定楼盘，开发商收了房票再找政府兑换，这就存在账期兑付的问题，等于是变相让开发商贴钱参与拆迁，而居民部门也被深度绑定在这套游戏中，倘若你同意房票拆迁，即意味着拿着房票只能购买政府指定的房子，只相当于是选择权归零，哪怕房子质量差、地段烂也得硬着头皮买。

大家看明白了，房票安置相当于政府当中间商，左手用房票“白嫖”拆迁户的土地，右手用库存房“白嫖”开发商的垫资。

二是去库存，房票的本质是“以拆迁之名，行清库存之实”，把市场不要的房子强行塞给拆迁户，既美化楼市数据，又帮地方城投和房企解套。

从一些已经实行房票政策的城市看，房票政策通常会框定“指定楼盘”，这些楼盘要么是郊区卖不掉的鬼盘，要么是政府接管的暴雷房企的烂尾项目，要么是地方城投托底的土地。

三是控风险，防止拆迁户拿到钱后躺平或炒房。

过去货币化安置最大的“副作用”，是拆迁户拿到现金后，要么不买房，导致楼市需求不足，要么扎堆炒作热点区域，推高了房价。

现在搞房票安置彻底消灭了这两种可能，拿到房票后必须买房，因为房票过期作废，逼着拆迁户短期内集中入场；而且只能买指定楼盘，政府精准引导资金流向，避免资金外溢到其他区域或领域。房票政策的本质，是地方政府在财政吃紧、楼市低迷下的“极限操作”：拆迁户从“拿钱自由人”变成“定向购房工具人”。

四是做高土地财政，为下一轮卖地铺路。房票推动拆迁后，腾挪出的土地可以重新出让，而且是低价收地、高价卖地，用卖地收入填补房票兑付缺口，形成“拆东墙补西墙”的循环。

这一套下来，政府既完成了城市更新，又保住了土地财政，还不用当下掏钱，可谓一箭双雕。

这样的游戏设置，似乎不算高明，从现实来看，大家对房票安置也是非常拒绝的，但又不得不妥协。其中利益博弈的艰难取舍，我想只有当事人才懂。

对于房票安置，我的建议很简单，若遇到拆迁，尽量争取货币补偿，如果非房票不可，记住一个原则，非核心地段的房票楼盘慎碰，要警惕这种“纸面财富”的陷阱。

最后再来说说发放购房补贴的真实用意，这其实和砸钱催生逻辑无二，简单来说就是，靠市场化去库存很难，靠抢人去库存不现实，只能通过给买房人发放真金白银补贴这种方式来刺激需求——用财政手段人为制造需求，掩盖楼市真实困境，同时将居民债务、开发商风险和金融系统压力进一步捆绑。

浙江义乌购房最高补贴20万，相当于当地均值房产总价的5%，吸引力还是挺大的，这是很多家庭两年的可支配收入。

当然了，现在只是开始，未来各大城市之间的购房补贴价格战已经蓄势待发，对买房人而言，更好的消息可能还在后面。

为什么这么说？我查看了浙江义乌整体的财政情况，去年的收支缺口接近20亿，其中国有土地使用权出让收入177.13亿，同比下降23.1%，2021年巅峰期为691.64亿。简单的数据，体现的是一个超级县域经济的困兽之斗。义乌在百强县城里排第十，强如义乌也不得不以财政输血为楼市泡沫续命，接下来压力给到全国其它库存高压的中小城市了。

2016年很多人掏空六个钱包上车时，绝不会想到七八年后，他们要跪求开发商“保交付”。

更魔幻的是，短短几年时间，房地产就从造富神话演变成了财富黑洞，数据显示，中国家庭财富正在经历史上最大规模蒸发，结合央行《2023年金融统计数据报告》和西南财经大学《中国家庭财富指数调研报告》，2021-2023年我国房地产对应市值蒸发了47万亿，累计跌幅约10%，相当于1.5-2个日本房地产泡沫破裂期的损失规模。这场史无前例的“失重坠落”，正在重塑14亿人的财富命运。

有人可能会问了，房地产的下坡路还要走多久？

这个问题确实需要直面现实，实事求是地回答，中国房地产的下坡不是短期调整，可能是长达5-10年的结构性重构，这就不得不提几个扎心的事实：

首先是接盘侠不够用了：现在90后比80后少4700万，而00后又比90后少3100万。叠加新生儿数量即将跌破900万大关，我们很容易就能推算出，未来25-40岁的购房主力将以每年15%速度萎缩。

更不要说，中国城镇化率已达66%，接近发达国家70%天花板。剩下的农村转移人口中，60%是50岁以上群体，已无进城购房动力。

其次是家庭结构瓦解，2024年结婚登记数降至610.6万对，创40年新低，离婚率连续18年上升，单人户占比突破30%，这背后是“丈母娘刚需房”的逻辑已经崩盘了。

结合上述两个基本事实，我们完全可以说房地产需求侧的致命硬伤，在未来很长一段时间都会深度影响房地产的走势。

此外还有财富蓄水池漏水的因素，居民负债率62%，六个钱包早已被掏空。以前月供占收入50%还能咬牙上车，现在互联网裁员潮+体制内降薪，敢背30年月供的都是勇士。

君不见，个人住房贷款不良率已经从2020年的0.29%飙升至2023年的1.17%了，郑州、武汉等地法拍房数量三年翻了12倍，恐怖至极。

虽然一边是地方财政毒瘾难戒，土地财政占比超过40%的城市有24个，公务员都在降薪保运转，但另一边二手房挂牌量激增、商品房库存积压也是事实，官方统计商品房库存7亿平，但加上已批未建、在建未售、小产权房，真实库存可能超200亿平，这相当于全中国开发商集体停工，还能卖5年。

仅2023年房企暴雷项目超过8000个，保交楼需要再投入9.2万亿的资金。用开发商高管自己的话说，现在卖一套房要填三套债的窟窿。

更多的数据我就不说了，总而言之一句话，中国房地产的下坡路并非短期波动，而是多重结构性矛盾的集中爆发。

但下坡路不是全员直线坠落，而是分化的L型震荡：头部一二线城市核心地段的优质房产依然能保值，就像90年代的日本，东京房价跌了30年，好地段依然有流通性，但这是少数人的狂欢游戏。至于三四线及更多低能级城市，会逐渐走向价值归零，90%的房子将失去金融属性。我们正在走的路，日韩已经提前走完了。在日本的很多小城市，房子已经沦落至“白送”都没人要了。

因此普通人必须接受两个现实：一是房产不等于财富，二是居住权大于所有权。

这场变革本质上是中国经济的去杠杆手术，过程中必然伴随阵痛，但也是走向成熟市场的必经之路。