近日，合肥自然资源和规划局公布了包河区方兴大道与上海路交口东北角BH20-E-01/03/07三街坊控制性详细规划，此次调整公开了规划的滨湖区3宗商住用地。该控规位于火热的省府板块，相信这三宗地未来上市必将引起一场“腥风血雨”！

NO.1丨壹

控规介绍

该街坊控规位于省府板块，方兴大道与上海路交口东北角，与省政务中心隔路相望，规划3宗商住地块，同时临近地铁5号线义城站和省政务中心东站等，交通便利。西侧是方兴湖，景观优美。

地块一位于珠海路与上海路交口东北角，面积106.5亩，规划为商住混合用地，容积率不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于20%。北边就是中铁璟和院，去年3月首开，官宣60秒就触发摇号，热度火爆，当时均价28246元/m²，未来该规划地块入市也是期待值拉满。

地块二位于珠海路与上海路交口东南角，面积128.55亩，规划为商住混合用地，容积率不大于1.6，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%。东侧就是远大九庐，去年bk202303号地块，土拍1秒触顶，36家房企竞品质，最终由远大拿下。远大九庐是合肥市首个智慧住宅三星示范项目，装修标准做到了8000元每平，精选国际一线品牌用材，细节之处可见奢侈，项目共规划9栋小高层、6栋洋房，户型建筑面积156-188平方米，均是大户型，小高层均价3.4万/㎡，洋房3.9万/㎡，从户型和价格来看项目定位高端改善。地块二入市，土拍又会掀起怎样的浪潮。

地块三位于方兴大道与上海路交口东北角，面积124.65亩，规划为商住混合用地，容积率不大于1.6，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%。地块临近方兴湖，是滨湖新区已经建成的五大生态公园之一，底部有安徽省第一条湖底隧道——方兴湖隧道。地块周边环境宜人，是一个适合居住的珍稀地块。

NO.2丨贰

市场分析

一、土地市场

土地市场方面，从历年的滨湖区土地成交情况来看，2016-2023年平均成交计容面积在109.9万㎡，平均成交楼面价10963元/㎡。2024年2月成交2宗地，都是在省府板块，平均成交楼面价突破2W+。

根据2022-2023年滨湖区土地出让明细来看，累计成交13宗涉宅用地，主要集中在省府板块和金融板块，其中省府板块8宗，金融板块5宗。从成交宗数上不难看出，省府板块为近两年滨湖土地市场的成交主力。2024年合肥第一次土拍，成交的两宗地均属于省府板块。其中BK202401号地块成交楼板价25050元/m²，成为合肥新晋单价地王。

二、新房市场

新房市场方面，第一房研究院Ai楼市指数系统显示，按备案数据计算，滨湖近8年新房年均供应122.7万㎡，年均成交122.9万㎡，供求几近平衡，成交均价20615元/㎡。滨湖区的新房价格7年增长15804元/㎡，涨幅119%；累计经历五轮跳涨。第一轮2016-2017年跳涨5447元/㎡，第二轮2019-2020年跳涨3327元/㎡，第三轮2020-2021年跳涨1439元/㎡，第四轮2021-2022年跳涨3464元/㎡，第五轮2022-2023年跳涨1851元/㎡。

从省府板块近12个月的成交量走势来看，板块成交量跟供应量强挂钩，成交量随着供应量波动。成交均价稳中有涨。板块内在售的新房只有远大九庐，还有待售的招商01、越秀02地块，后期三宗商住地块入市，省府板块的热度必将再上新高。

根据滨湖区近6个月新房成交的面积段来看，140-200平的占比最高，占比将近2/3，其次是120-140平的，占比21%。可以看出滨湖区主力高端改善，这次规划的3宗地，面积均在100亩以上，2宗容积率1.6，洋房的占比可能会占比比较高，加上省府板块的热度，必然会是大户型的高端改善盘。

三、二手房市场

二手房方面，板块内二手房价格在3.1-3.6万/m²。尤其距离省府较近的保利和光尘樾二手房挂牌价3.8万/㎡，阳光城檀越二手房挂牌价3.4万/㎡，后期置地悦玺、高速尚宸院、置地上玺挂牌价或将超过4万/㎡。

NO.3丨叁

结语

滨湖区一直是合肥楼市置业热点区域，尤其省府板块多个热门楼盘开盘必摇号。近两年滨湖区新房购房群体发生变化，已经成为合肥改善置业的首选，大户型、高房价已经是滨湖的标配。此三宗地块紧邻省府，后期入市必将引起房企争抢，或将再次刷新合肥地王，对于置业滨湖的改善购房者来说，尤其置业省府板块，将有更多的选择，而新房价格有望再次被刷新。