房价难道真的又要涨了？最近地王频繁现身，北京楼面价突破10万，上海达16万，杭州冲上7万，成都也刷新纪录超过4万，背后的原因在于地方城市把控土拍节奏。
近年来卖地收入和供地规模大幅下滑，以深圳为例，2024年仅出让6宗涉宅用地，而在2020-2022年这三年间，每年出让的涉宅用地都不少于30宗，2021年更是接近40宗。作为一线城市，土拍规模收缩之明显可见一斑。
要知道众多城市对土地财政依赖程度颇高，即便重点城市也不例外，市场难以承受大规模土拍，于是转向"小而精"策略，力求抬高土拍金额。比如杭州那宗被誉为"杭州的汤臣一品"的地王，容积率仅2.5，既不限价也无70·90政策限制，更无保障房配建。
这是杭州珍藏多年的核心地块，只要推出价格必然不菲，因其稀缺不缺买家，此前只是未供应。这种"小而精"的土拍方式契合当下对好房子的需求，也顺应高层稳楼市的要求，故而集中涌现一批此类地块。
这些地王的出现是否会像2016年那般直接引爆房价？答案是否定的，别抱有过高期望。
·其一，价位不同，房企心态迥异。尽管此轮地王价位不断刷新，但不少楼面价并未超过周边二手房价，仍以杭州地王为例，楼面均价7.7万，而周边豪宅价格均在10万+，这表明面粉价未超面包价。
可2016年的地王却截然不同，真实上演了面粉价远超面包价的奇特现象，这充分反映出房企心态的差异。2016年的房企充满投机性，认为即便楼面价再高也无妨，笃定房价会上涨，妄图赚取未来房价上涨的钱。而且这种现象对周边房价影响巨大，周边持有房产的业主见面粉价高于自己手中房产价格，便纷纷加价出售。
但在这轮地王潮中这种情况并未出现，或者说不像2016年那般激进，因为如今房企深知市场背景，信心不足，故而更为理性，更多着眼于打造好房子来盈利。
这些房子位置不逊于以往豪宅，容积率更低，小区更纯粹，没有保障房和公租房，得房率也更高，价格超出之前豪宅也在情理之中。周边二手房业主即便想涨价也得考量自身房产品质是否达标。由此可见此轮地王潮对房价的拉动作用远不及2016年，不过价格上会因产品升级而更显突出。
·其二市场已发生变化。2016年新房市场占据主导，如今从成交量来看已步入二手房市场即存量房时代。因为现在二手房成交量已超过新房，以杭州为例2024年杭州新房成交约6.3万套，二手房成交量却高达9.3万套。这并非个例，2024年多数重点城市新房成交量均低于二手房，与以往新房成交量完全碾压二手房的情况截然不同。
新房成交占比减少意味着地王的影响力范围缩小，市场成交主体的二手房市场更多在以价换量。况且当下的地王潮主要集中在少数头部城市，众多非强二线城市及三四线城市形势并不乐观，这也决定了此轮地王潮影响力度有限。
所以对于这一轮地王的出现，我们可以期待更多优质产品问世。如今对地块的限制大幅减少，开发商能够依据市场需求打造好房子，而且这些好房子必然会对更多中低端房产产生影响，促进改善需求更好地释放。但在整体房价方面切勿抱有过高幻想，更别指望房价V型反弹。
去年就曾提到当下新房价格上涨更多是由于改善型优质楼盘供给增加以及产品升级，并非供需关系全面扭转，所以大家可以对好房子寄予更多期待。但对于整体房价应更多关注经济信号以及居民去杠杆状况，只有居民收入信心提升，负债压力缓解才能再度激发购房需求。
