文/谢逸枫

笔者记得，佳兆业集团出险始于2021年11月，当时旗下的理财产品爆雷。锦恒财富产品由锦恒财富发行、佳兆业集团担保，涉及兑付逾期金额达3亿元。

2021年11月，自出险以来，积极自救。发布关于调整锦恒财富产品兑付方案的公告，表示公司即日起推动可落地的实物抵债等多元化兑付方式。

2021年11月4日上午8点，部分理财产品的投资者聚集在佳兆业的办公地深圳嘉里中心寻求兑付方案，随后，交流场地转移至友谊酒店。

现场涉及近千名投资人、理财产品总金额约127亿元。最初交流中，投资者关心的问题包括钱怎么还？理财合同注明专款专用，钱用到哪里了？

佳兆业集团潜伏已久的债务危机，自2021年11月引爆开始。2021年12月3日，佳兆业寻求4亿美元到期债务展期失败，构成实质性违约。

2021年11月，佳兆业集团发布公告“短暂停牌”公告，随后复牌。2022年4月1日，佳兆业在港交所正式停牌，一直到2023年3月10日正式复牌。

2014年12月，因涉“蒋尊玉案”爆发锁房风波（项目楼盘被政府锁定禁售），美元债违约，郭英成辞任公司执行董事兼董事会主席等职务，避走香港。

2024年4月，时隔十年的佳兆业集团有限公司董事会主席郭英成首次返回内地，目的是争取监管机构对其公司境外债务重组计划的批准，拯救公司。

笔者认为，郭英成归来，对佳兆业集团无疑是一个重大转折点的积极信号。作为公司创始人和重要决策者，郭英成的参与对佳兆业后续重组的推进至关重要。

郭英成归来，能否成为佳兆业境外、境内债务重组成功的关键；佳兆业能否尽快走出债务、交楼、销售困境；佳兆业能否重振旗鼓，起死回生；值得期待。

佳兆业被执行

2024年3月5日，佳兆业集团（深圳）有限公司公司新增5条被执行人信息，执行标的总额达11.6亿元，还面临多条限制消费令和失信记录，财务状况令人担忧。

2024年4月9日，佳兆业集团（深圳）有限公司新增3则被执行人信息，执行标的合计8亿余元，涉及民间借贷纠纷、合同纠纷案件（苏州、甘肃省兰州）。

2024年5月21日，佳兆业集团（深圳）有限公司及其关联公司因金融借款合同纠纷被湖北省武汉市中院列为被执行人，执行标的金额高达10.05亿余元。

2024年6月21日，佳兆业集团（深圳）有限公司新增2条恢复执行信息，执行标的合计6.61亿余元，均涉及民间借贷纠纷案件（深圳、武汉）。

截至2024年6月25日，佳兆业集团现存140余条被执行人信息，累计被执行总金额达314.56亿元，涉及民间、金融机构、理财、信托、供应商、境内债务等。

笔者认为自2021年底开始，被执行一直持续到现在。从销售额、财务、现金的角度来看，佳兆业集团被执行的金额预计会持续走高，持续时间面临不确定性。

佳兆业的被执行债务，主要为境内负债，超过1000亿元以上，其中363亿元为项目层面负债，主要为银行贷款、信托融资、理财产品、商票、供应商等。

佳兆业的清盘呈请

2024年6月24日，佳兆业集团控股（深圳）有限公司发布清盘呈请聆讯延期公告称，呈请（经修订）的聆讯已进一步延后至8月12日。

2024年1月，佳兆业集团控股（深圳）有限公司回应了2023年7月收到的清盘呈请，呈请和撤销呈请的聆讯再延期，从3月8日进一步延期至2024年的4月29日。

2023年7月发起的呈请是关于佳兆业所发行2023年到期的10.875%票据未偿还本金7.5亿美元及应计利息尚未偿还事宜，重新修订呈请的聆讯已延期至4月29日。

随后在5月27日，佳兆业发布清盘呈请聆讯延期公告称，呈请（经修订）的聆讯已进一步延后至6月24日，目前已进一步延后至8月12日。

笔者认为，化解佳兆业集团控股（深圳）清盘呈请危机，最关键是郭英成推动并实现佳兆业集团控股（深圳）有限公司123亿美元的境外债务重组成功。

2023年3月19日，佳兆业集团控股公布境外债务初步指示性重组方案，与集团发行的本金总额约为123亿美元的优先票据及其他境外债务（现有债务）。

与若干持有人及其财务顾问PJTPartners和法律顾问凯易律师事务所进行沟通与建设性接洽后制定的。现有债务持有人已成立的境外债权人小组共同持有或控制超过35%的现有债务本金总额。

根据初步重组框架，佳兆业已就集团的境外债务（包括现有债务）向债权人小组提出了以下建议：以现金和新票据的形式，向现有债务持有人偿还约人民币600亿元至人民币750亿元的债务。

其中新票据的本金总额不超过人民币300亿元，利率为8%，期限为5年，可在第三年后由集团提前赎回。集团将向现有债务持有人发行新股份，使其在重组完成后持有集团约95%的股权，而现有股东则持有约5%的股权。

集团将向现有债务持有人发行新可转换债券，使其在重组完成后可转换为集团约10%的股权，而现有股东则持有约4.5%的股权。

集团将向现有债务持有人发行新永续资本证券，使其在重组完成后可兑换为集团约5%的股权，而现有股东则持有约4.3%的股权。集团将向现有债务持有人发行新权益票据，使其在重组完成后可获得集团未来收益的一定比例。

2023年10月，佳兆业集团（深圳）有限公司在港交所披露债务重组公告，重组方案涉及123亿美元的境外债务，并已有超过35%的债权人加入境外债权人小组。

佳兆业的销售

2019年，佳兆业集团（深圳）有限公司销售金额突破千亿。其中全口径销售额1152亿元，权益销售额881亿元，完成全年销售目标。

2020年，佳兆业集团（深圳）有限公司合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创历史新高.销售面积620万平方米，同比增长33%。

2021年，佳兆业连同其合营企业及联营公司录得合约销售约923.5亿元，较2020年减少13.6%，全年交付41个项目3.2万套。

2022年，佳兆业集团连同其合营企业及联营公司的合约销售约187.5亿元，同比下降79.7%。毛利同比减少26.7%，拥有人应占亏损则约为人民币127.26亿元。

2023年，佳兆业集团连同其合营企业及联营公司的合约销售约178.36亿元，同笔下降4.9%，佳兆业集团有限公司收益较2022年增加3.0%，至约261.59亿元。

毛利减少49.9%，至约16.985亿元。年内毛利率为6.5%。亏损较2022年增加51.4%，至约197.02亿元，公司权益持有人应占亏损约为199.32亿元。

笔者认为，财报的数据显示，佳兆业集团销售额自2019年突破千亿元、2020年维持千亿元之后，2021年正式跌破千亿元，2022年、2023年跌破200亿元。

正是由于佳兆业集团销售额在2022年、2023年跌破200亿元，现金流枯竭、融资困难，导致被执行、债务违约频繁、债务重组不成功的原因之一。

佳兆业的营收

2020年财报数据显示，佳兆业集团营业收入558亿元，同比增长16.1%。净利润52.8亿元，增长26.8%。归母净利润54.5亿元，同比增长18.6%。

2021年财报数据显示，佳兆业集团营业收入及毛利分别约为355.44亿元及46.28亿元，较2020年分别减少约36.3%及70.9%，归属股东净亏损约为127.27亿元。

2022年财报数据显示，佳兆业集团营业收入额及毛利分别约为253.9亿元及33.92亿元，较2021年分别减少约28.6%及26.7%。拥有人应占亏损约为130.65亿元。

2023年财报数据显示，2023年佳兆业营业收入261.59亿元，同比增加3%。净亏损197.02亿元，同比扩大51.42%。归母净亏损199.32亿元，同比扩大52.56%。

2023年佳兆业集团（深圳）有限公司现金结余仅9.948亿元。佳兆业集团连同其合营企业及联营公司的合约销售额同比减少了4.9%（178.36亿元）。

笔者认为，持续亏损的原因，主要源于降价销售导致毛利率下降、减持发展中或已落成物业的减值拨备增加，及预期信贷亏损、金融资产公平值亏损、兑付等。

佳兆业集团收益主要来自物业发展、物业投资、物业管理、酒店及餐饮、文化中心业务、健康业务及其他。其中物业销售是最大收入贡献来源，占80%以上。

佳兆业的资产

截至2020年，佳兆业集团（深圳）有限公司总资产总值约为3100亿元，同比增长14.4%，资产价值足够支持业务开展，从销售、土地储备、城市更新、融资等。

截至2021年，佳兆业集团（深圳）有限公司总资产总值约为2901亿元，资产价值足够支持业务开展。从销售、土地储备、城市更新、融资等方面做了回应。

截至2022年末，佳兆业集团（深圳）有限公司总资产总值约为2643亿元，资产价值足够支持业务开展。从销售、土地储备、城市更新、融资等方面做了回应。

截至2023年末，佳兆业集团（深圳）有限公司总资产总值约为2328.2亿元，较年初减少11.93%。净资产77.24亿元，较年初减少78.09%。

笔者认为，佳兆业集团总资产总值不断下降的原因，主要是持有的土地、物业、项目被卖或联合开发，及房价、地价下降导致资产贬值，净资产大量萎缩。

佳兆业的项目、土地储备

截至2020年末，佳兆业集团于51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2880万，其中大湾区土地储备约1590万平，占的55%（深圳及广州占比36%）。

2020年，集团新增项目47个，新增土地储备面积约921万平方米，对应货值约1900亿元。集团在香港取得重要突破，目前拥有4个地产项目，货值近300亿港元。

截至2021年6月末，佳兆业土地储备约为3114万平方米，遍布全国51个城市。其中，大湾区土地储备占比达61.8%，同比上升9.6%。

截至2021年6月末，尚有超213个城市更新项目未纳入土地储备，占地面积约5370万。下半年，市更新项目转化可售面积约155.2万平，货值742.1亿元。

截至2022年6月末，佳兆业集团在全国51个城市合共拥有220个项目，总土地储备约为2740万平方米，60%（1642万平）位于大湾区，其中38%位于广深。

截至2022年6月末，佳兆业集团还有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约为5394万平方米，足够应付集团未来五年的发展所需。

截至2022年末，佳兆业集团连同其合营企业及联营公司于全国53个城市合共拥有222个房地产项目，总土地储备近2753万平方米。

佳兆业集团拥有土地储备2753万平方米，可售货值约4100亿元，其中约59%位于粤港澳大湾区（广州、深圳占38%），足够支撑公司未来6-8年发展。

截至2023年6月末，佳兆业连同其合营企业及联营公司于全国50个城市合共拥有193个具可销售资源的房地产项目，土地储备达2646万平方米。

其中，大湾区土地储备约1616万平方米，占该集团整体土地储备的61%。大湾区城市中，深圳及广州作为集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比37%。

截至2023年6月末，佳兆业连同其合营企业及联营公司在粤港澳大湾区有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积5394万平方米。

截至2023年末，佳兆业集团连同其合营企业及联营公司于50个城市合计拥有195个房地产项目，集团连同其合营企业及联营公司的总土地储备近2383万平方米。

截至2023年末，佳兆业集团连同其合营企业及联营公司在粤港澳大湾区有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约3800万平方米。

笔者认为，佳兆业的项目、土地储备市场价值来看，位于核心一二线城市，况且大湾区占比多，其价值依然大。由于房价下降，其价值存在下降的情况。

大湾区的优质资产是佳兆业持续发展的资本，旧改项目通常存在周期长、前期资金压力大的问题，已引入中信、招商蛇口、长城资产的央企和AMC以盘活项目。

佳兆业的债务

笔者认为，按照佳兆业集团总资产2328.2亿元，总债务2250.96亿元的数据对比来看，理论上是不存在资不抵债的。实际上，资产存在贬值，已经是资不抵债。

目前佳兆业集团（深圳）有限公司尚未达成任何与优先票据及其他债务持有人的任何关于重组方案的协议（包括境外、境内重组方案的协议）。

佳兆业集团（深圳）有限公司存续的债券均为美元债，共计7只，涉及金额54.4745亿美元，将于2024年年内到期的本息和为46.7亿美元（折人民币336亿）。

佳兆业集团（深圳）有限公司2024年的债券应付本息有46.7亿美元（折人民币约336亿），最近的一笔就在2024年3月31日应付的0.11亿美元利息。

2024年6月30日将到期的债券本金为31.19亿美元。截至2023年年底，佳兆业集团（深圳）有限公司的现金及银行结余为9.94亿人民币，无法覆盖短期债务。

截至2023年底，佳兆业集团（深圳）有限公司未能按预定还款日偿还的银行及其他借款金额约为684.756亿人民币，1056.42亿银行及其他借款违约或交叉违约。

佳兆业集团（深圳）有限公司主要依靠银行贷款、信托融资、理财产品和美元债、商票等方式筹集资金，导致其负债规模不断增加。

截至2023年6月末，佳兆业集团流动负债净额为108.97亿元，流动负债(包括已违约或交叉违约或包含提前按要求偿还条款的流动负债)为2098.8亿元。

借款总额为1375.78亿元，其中一年内须偿还金额1178.99亿元，一年至两年内偿还49.1亿元、两年至五年内偿还40.2亿元、五年以后偿还107.5亿元。

截至2023年底，佳兆业集团（深圳）有限公司总负债2250.96亿元，较年初减少1.75%，资产负债率96.69%，较年初增加10.02%，总债务有所减少。

一年内短期借款1170.52亿元，较年初增加6.52%。其他应付账款464.74亿元，较年初增加54.44%。另有长期借款165.72亿元，较年初减少31.74%。

截至2023年底，佳兆业集团（深圳）有限公司的在手现金仅为9.95亿元，较年初减少51.89%。另有受限制资金24.06亿元，较年初减少35.2%。

截至2022年6月，佳兆业集团的流动负债（含已违约或交叉违约及包含提前要求偿还条款的流动负债）达到2102.44亿元。其中总有息负债高达1314.91亿元。

一年内到期借款更是超千亿至1065.37亿元，而其手中现金为108.84亿元。总净资产负债率高达313.2%，手中现金仅能覆盖短期负债的一成。

截至2022年末，佳兆业集团（深圳）有限公司总负债为1336.24亿元。其中约1170.52亿元须按要求于一年内偿还，约18.37亿元须于一年至两年内偿还。

约41.12亿元须于两年至五年内偿还及约106.23亿元须于五年以后偿还。截至2022年末，佳兆业的现金及银行存款账面值仅约为34亿元，无法覆盖短期债务。

截至2022年末，佳兆业集团（深圳）有限公司的境内有息负债约人民币506亿元，其中363亿元为项目层面负债，主要为银行贷款、信托融资、理财产品。

境外有息负债约123亿美元，其中包括优先票据未偿本金约115亿美元，永续资本证券未偿本金约2亿美元，以及其他有担保及无担保债务约6.5亿美元。