改变用地性质、降低开发强度……备受关注的江北中轴线上菊花头地块以及卫国苑东侧地块拟分别调整控制性详细规划。这旨在推进片区开发建设，缓解片区交通压力，提升公共服务设施服务水平。

▲ 此前已批控规情况图

日前，惠州市自然资源局将《惠州市江北片区JBN10、JB3部分地块控制性详细规划调整论证报告及调整（草案）》（以下简称“控规调整草案”）予以公告。公告显示，凡对规划内容有意见或建议的单位或个人，可在公告之日（5月22日）起三十日内向该局提出书面意见。

▲规划调整范围示意图

降低商业容积率

JBN10号地块最高建筑调整为低于250米

控规调整草案显示，JBN10号地块西临惠州大道、北至菊花二路、东至水北二路、南至东江三路，位于东江大桥北桥头（帝景湾侧面），即系江北中轴线上菊花头地块。该宗地块东北侧涉及1宗国有已出让用地，证载用途为工业用地；其余为政府储备地。

▲JBN10号地块现状

此次主要是针对JBN10-01 、JBN10-02作出调整论证，其中包括用地布局、用地性质、开发强度、城市设计要求、配套设施等方面。

与原控制性详细规划相比，JBN10号地块主要作出以下调整：

①用地布局： 依据《惠州市城乡规划管理技术规定》（2023年）的规定将JBN10-01地块划分JBN10-04、JBN10-05地块，其中JBN10-04地块规划为公园绿地+防护绿地+城镇村道路用地，JBN10-05地块为商业用地；

②用地兼容性：JBN10-05地块增加用地兼容性二类城镇住宅用地、商务金融用地，JBN10-02地块增加用地兼容性公园绿地和地下商业；其中JBN10-05地块的住宅建筑面积比例＜50%，JBN10-02 地块地下商业建筑面积≤5000 平方米。

③开发强度：将JBN10-05地块容积率由≤5.8调整为≤4.3，建筑密度由≤40%调整为≤50%，绿地率由≥20%调整为≥15%；明确JBN10-02地块的绿地率为≥40%；

④城市设计要求：将JBN10-05地块建筑限高由地块内最高建筑≥260米调整为<250米；并结合JBN10-02地块打造具有代表性的地标商业建筑。即JBN10-02（地下商业）、JBN10-05 地块、水北二路、水北三路与 JBN09-01 地块的地下空间可统筹规划，统一设计、统一建设、统一开发利用。

⑤配套设施：JBN10-05地块增加3处5G通信基站机房及配套设施。

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此外，JBN10-02 地块南北两侧预留 2 处人行天桥 ，向北连接北湖公园， 向南连接东江， 依托北湖公园和东江优越的滨水条件，连接城市蓝绿空间，营造人与自然和谐相处的亲水环境。

为何需要如此调整，控规调整草案详细给出分析：

调整的必要性

一方面，落实“限高令”等政策文件和相关规范要求，加强地块规划建设管理。据了解，现行规划建筑限高要求与政策文件相冲突， 须根据政策文件要求，结合片区设计及城市天际线，重新论证地块建筑高度。

另一方面，地块位于城市核心位置，交通流量大，为减少地块开发带来的交通压力，需降低地块的开发强度。

再者，周边商业布密集，商业类型同质化严重，地块开发建设存在较大的市场风险。如西北部1千米范围内现状有华贸天地-宝龙广场-中海广场商业商务中 心，北部1.5千米范围内有佳兆业中心-意生广场商业商务中心等。

改变用地性质

JB3-14地块调整为中小学用地

控规调整草案显示，JB3-14地块东至菊花一路，南至期湖塘路，西至卫国苑小区，原来为二类居住用地/商业用地，拟调整为中小学用地，可提供3班初中、6班小学。

▲JB3-14地块现状

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控规调整草案要求，该宗地块应与北侧JB3-11地块合宗并统一建设。根据《惠州市惠城区中小学校布点规划》，JB3-11地块规划一所36班初中，东侧保留现状水北小学（36 班）。

另该宗地块规划范围段期湖塘路和菊花一路的道路红线依据惠州市鹅城大桥及引道工程建设项目进行调整。

规划调整

有利于提升城市景观风貌、缓解交通压力

据了解，本次控规调整将有利于提升城市景观风貌、促进了片区配套设施服务能力的提升、提高了片区承载力。

JBN10-05地块将建筑高度由 ≥260 米调整为＜250 米后，并结合JBN10-02地块打造具有代表性的地标商业建筑。调整后，地块建筑高度仍能体现建筑的地标性，沿东江的滨水建筑景观廊道更具通透性，将营造富有层次感的城市天际线。

规划调整后，JBN10号地块降低了商业用地的容积率， 增加了居住用地兼容性；JB3 地块主要取消了居住用地，增加了中小学用地。依据《建设项目交通影响评价技术标准》（CJJT141_2010），对调整前后的交通量变化情况进行测算。调整后地块高峰小时交通出行总量减少约7672人次/小时，调整后降低了交通出行总量；惠州大道、期湖塘路、菊花二路和东江三路的高峰小时交通量及饱和度均有所下降，较原控规高峰时间交通拥堵情况有所缓解。

规划调整后，增加住宅建筑面积约11.72万平方米，增加居住人口约 0.29 万人。依据相关规范，新增居住人口需增配初中约2.32班、小学约 5.16 班。而JB3-14 地块规划调整为中小学用地，可提供3班初中、6班小学，能满足调整后片区人口规模增加所需的小学、初中学位需求。与此同时，建议将规划范围东侧JBN09-01-01西南角地块的12 班幼儿园扩大为 15 班幼儿园，可满足调整后片区人口规模增加所需的幼儿园学位和服务半径需求。

资料来源 | 惠州市自然资源局